"小長假前北京賣地91億，最貴樓面價超6萬"

「北京本次三宗地塊集中出讓，顯現(xiàn)出土地市場'分化加劇、理性聚焦'的主線。」中指研究院張凱的這句話，或許是對4月最后一天土拍最精準(zhǔn)的注腳。

4月30日，朝陽東壩、豐臺萬泉寺、昌平北七家三宗宅地成交，總價91.597億元。沒有搖號，沒有激烈廝殺，華潤置地底價拿下豐臺麗澤核心地塊，中國金茂以0.1%的微弱溢價摘得東壩地塊，華潤置地+未來科學(xué)城置地聯(lián)合體則將昌平北七家地塊收入囊中。

三宗地，三種命運(yùn)。背后是北京土地市場正在發(fā)生的深層轉(zhuǎn)向。

華潤的"孤獨"：麗澤核心地塊為何無人爭搶

豐臺萬泉寺地塊是今年北京關(guān)注度最高的地塊之一。西南二環(huán)至三環(huán)之間，麗澤商務(wù)區(qū)核心位置，規(guī)劃地上建面約98651平方米。但競拍現(xiàn)場，華潤置地未遇任何競爭對手，底價成交。

表面看，這是一筆劃算買賣。實際樓面價6.23萬元/㎡，而周邊中海麗金府、中海麗澤叁號院的網(wǎng)簽均價在10萬元/㎡左右，利潤空間肉眼可見。

但細(xì)算賬，華潤的隱性成本被嚴(yán)重低估。地塊原為綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，改規(guī)后出讓。按出讓要求，華潤需無償建設(shè)沿蓮花河兩側(cè)五塊共計約17公頃的河道綠化帶，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2200元/㎡——僅此一項，額外背負(fù)約3.74億元配套代建成本。實際樓面價從賬面5.85萬元/㎡升至6.23萬元/㎡。

更棘手的是開發(fā)條件：地塊形狀不規(guī)則、文物原址保留，對產(chǎn)品設(shè)計形成硬約束。疊加豐臺樓市庫存高企，中海兩項目去化率并不理想，華潤未來定價需在9萬元/㎡以上才能覆蓋成本，銷售壓力不容小覷。

高總價、高配建、高開發(fā)難度，這道算術(shù)題勸退了其他房企。核心資產(chǎn)的"安全墊"正在變薄，即便是麗澤這樣的頂流板塊，也得精打細(xì)算。

金茂的"試探"：0.1%溢價背后的板塊邏輯

朝陽東壩地塊是本場唯一出現(xiàn)溢價的地塊，但溢價率僅0.1%——建發(fā)抬了一手，最終由中國金茂摘得。

這塊地緊鄰東五環(huán)，規(guī)劃地上建面5.11萬平方米，容積率2.0，要求按高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)建造。配套成熟是優(yōu)勢，但硬傷同樣明顯：與五環(huán)之間僅綠籬間隔，交通界面不完善，距最近地鐵站超過2公里。

金茂的算盤在于板塊內(nèi)新盤售價已站穩(wěn)7萬元/㎡以上，利潤空間存在。但0.1%的溢價幅度，幾乎是對地塊價值的"精準(zhǔn)定價"——既不放棄機(jī)會，也不冒進(jìn)。

東壩作為朝陽重點發(fā)展的國際交往功能區(qū)，長期價值被看好，但短期配套兌現(xiàn)節(jié)奏、地鐵通達(dá)性仍是購房者決策的關(guān)鍵變量。金茂的克制，反映出對板塊去化周期的審慎判斷。

華潤+未來科學(xué)城的"舒適區(qū)"：低容積率換安全墊

昌平北七家鎮(zhèn)平西府地塊，被華潤置地+未來科學(xué)城置地聯(lián)合體摘得。規(guī)劃地上建面約6.45萬平方米，容積率1.8，樓面價僅2萬元/㎡。

這是一個典型的"減量提質(zhì)"案例。該地塊曾在2025年出讓清單中出現(xiàn)，當(dāng)時計劃捆綁商業(yè)、公建一起掛牌，容積率2.5。此次直接剔除捆綁部分，容積率下調(diào)至1.8，精準(zhǔn)適配北部職住需求。

地塊距8號線平西府站步行約2.5公里，軌交優(yōu)勢不足，但臨近北清快速路、城市界面較好，加上低容積率帶來的產(chǎn)品差異化空間，為操盤留下彈性。旁邊北清橡樹灣二手房掛牌價約5萬元/㎡（鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)），未來該地塊可能建設(shè)北清橡樹灣二期，定價策略有參照系。

2萬元/㎡的樓面價，在當(dāng)下的北京土地市場堪稱"稀有物種"。央國企聯(lián)合體拿下，既是對區(qū)域深耕的延續(xù)，也是風(fēng)險可控下的規(guī)模補(bǔ)充。

數(shù)據(jù)里的真相：北京土地市場的"冷"與"變"

2026年1-4月，北京合計出讓住宅用地13宗，較2025年同期7宗近乎翻倍；但總成交價217.577億元，較去年同期334.9億元下降約35%。成交宅地規(guī)劃總建面約83.7萬㎡，與去年同期82.2萬㎡基本持平。

量價背離的背后，是樓面價中樞的下移。今年最高溢價率為4月21日亦莊瀛海地塊的8.7%，而2025年前4月有3宗地塊溢價率超15%，其中2宗超20%。

截至目前，北京海淀、朝陽五環(huán)內(nèi)尚未有宅地出讓——這或許是土地市場偏冷的結(jié)構(gòu)性原因。核心區(qū)域缺位，外圍板塊內(nèi)卷，房企選擇面收窄。

更值得關(guān)注的是拿地主體：13宗宅地競得方全部為央國企，中建智地、華潤置地、未來科學(xué)城位列前三。民營房企幾乎隱身，市場進(jìn)入"國家隊"主導(dǎo)的深度調(diào)整期。

對比同日杭州蕭山區(qū)市北地塊——綠城+濱江聯(lián)合體經(jīng)43輪競價，以57.26%溢價率、36170元/㎡樓面價成交，刷新板塊紀(jì)錄，將杭州4月宅地平均溢價率推高至33.5%——北京市場的克制與分化，顯得尤為突出。

半年展望：海淀"0供地"與下半年的變量

從北京市規(guī)自委信息看，今年上半年海淀可能出現(xiàn)"0"供地。但2026年供地計劃中，海淀區(qū)朱房二期、四季青西冉片區(qū)、西北旺D1地塊三宗重磅地塊待上架，預(yù)計將在下半年引發(fā)新一輪爭奪。

這三宗地的成色，將檢驗北京土地市場的真實溫度。是延續(xù)當(dāng)前的理性克制，還是重現(xiàn)核心資產(chǎn)的搶地?zé)岢?，取決于彼時房企資金狀況、銷售回款預(yù)期，以及政策環(huán)境的邊際變化。

張凱的判斷值得留意：北京樓市正從"量"的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向"質(zhì)"與"效"的精細(xì)化競爭。對從業(yè)者而言，這意味著產(chǎn)品力的權(quán)重在上升，快周轉(zhuǎn)模式的生存空間在壓縮。對購房者而言，則意味著未來入市項目的品質(zhì)底線可能在抬升，但價格彈性取決于具體板塊的供需關(guān)系。

91.597億元，3宗地，0.1%的最高溢價率，100%的央國企占比——這組數(shù)據(jù)勾勒出的，是一個正在重新定義"安全"與"價值"的北京土地市場。