北京買房：理清思路，購房建議1869

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是孩子要上學了，想考慮學區房，但看了很多資料也沒明白什么叫“普遍意義上的學區房”，理論上是所有房子都有學區對吧？但怎么判斷是不是算學區房呢？比如朝陽的農光西里和磨坊北里都是對口陳經綸帝景勁松分校，算不算學區房？如果算的話，請問學區溢價多少？我們作為普通家庭買來合適嗎？

A：

1、這其實是個相對模糊的概念。打個比方就跟高考報志愿的“一本院校”似的，教育部沒承認過，但民間卻有大致的標準，這標準就是分數唄，一本線。

2、學區房也這意思，只不過標準不是房價，而是房價中所包含的“溢價率”。有溢價的自然就是受追捧的，在同類房子中（一般都用老破小比較），溢價最高的就是頂級學區，中等的就是中等唄，不太高的就是占學籍為主的了。

比如東西海三個區，因為行政區的整體資源強，所以全區所有帶學位的普宅都算學區房。溢價比例從最低的5-10%到中等的25-30%，頂級學區占坑兒能在40%或以上。

其他區則是只有本區牛校對口的才有資格漲出溢價，最高的能達到東西海平均值，低的也在10%以上。比如朝陽，基本就是以下幾個學區，白小+80，芳草地+陳本，朝外，陳經綸帝景，陳經綸嘉銘，陳分，清朝，人朝。這些學區的房子都是有溢價的，其他學校對口的小區就大多沒有了。

當然也有特例，比如80中管莊，前兩年學位緊張的時候有溢價，現在應該沒有了。還有北京中學本校，前幾年對口的豪宅小區算不清是不是有溢價，但有沒有都無所謂吧，反正普通家庭也買不起。

3、至于您說的陳經綸帝景勁松分校，這到目前為止不算多強的學區，不是太熱門，也就沒被炒出溢價，對口小區不算學區房。對于普通家庭沒什么不合適的，如果真的與帝景共享資源，那就算是性價比高了。但具體情況我也說不清，只能說至少不吃虧吧。

僅供參考。

二

Q:

我和老公有北京購房資格，但一直沒買房，因為有房住也收入不高。現在是老人要來北京了，所以必須重新租房或買房了，都說現在是買房比租房劃算，但我們計算的結果是只要貸款就不劃算了。

所以也在猶豫，全款的話200萬之內，看了大興和房山好幾個小區了，拿不定主意買哪里，所以想問問您有什么建議？另外也可以暫時不住，只買能增值的，將來兒子如果換房的時候由他自己選。

A：

1、現在從租金收益率來講是超過同期銀行存款利率，所以說買房比租房劃算。但這前提本身就是建立在全款基礎上的，貸款肯定不劃算。或者說現在的租金收益率1.8%，什么時候貸款利率低于這個數值才劃算呢。要不就再等等吧，反正現在還降息周期，有可能繼續降。

2、大興和房山，房子是用來住的，通勤也是居住的要素，那就看自己的通勤感受唄，外人沒法建議。我要建議也是買通勤方便的，但這屬于正確的廢話。

3、200萬在北京買不到投資房。因為這種房一般都是剛需購買，對價格相對敏感，很難抬高房價，至少是很難超過平均值。而投資房一般都是改善型的，購買群體更注重居住的舒適度，對價格相對不太敏感，所以才有可能價格走勢強點兒。

所以您家還是多考慮通勤和居住吧，其他的期望值別太高。尤其是近郊，從房租角度講也是略弱于市區的，也就更難買到投資性強的。

4、總之我沒什么建議，您家還是自己先確定買不買吧，然后再說住不住。我要建議就是多考慮自住，其他的都是副產品。

僅供參考。

三

Q:

我們兩口子都是體制內工薪階層，南四環公房暫不能上市，自住。目前想買一套租金高的當作投資，也看了您推薦的幾個小區了，傳媒大學和大山子都去了，說實話也是覺得都太破了，除了租金高之外沒任何優點，您能推薦幾個能兼顧的嗎？

A：

1、這問題問的，第一句話就矛盾了，體制內難道還有不是工薪階層的嗎？之后的也矛盾，既然是只追求租金高，那其他的就很難兼顧了。主要是既然您看了這倆地方的，說明您的預算最多也就200來萬，這價位實在不好買到兼顧其他優點的了。

2、簡單說兩句題外話吧。很多人之所以糾結痛苦或焦慮，其實就是因為忘了初心。搞對象的時候享受浪漫，結了婚卻說對方不會過日子，那能幸福嗎？找工作的時候追求高工資，入職了卻又抱怨加班太多，那這上班還不跟上墳似的？誰都想要錢多事少離家近的，但自身條件未必允許啊。

或者說如果自身的條件不是特別好，那就很難找到各項都兼顧的。買東西更是一分錢一分貨，您的預算不高又要求租金高，那就只有這種房了。

3、還多說一句，全世界所有高租金的房子，絕大多數都是老破小。就因為面積小，所以每平米的坪效租金才高的。

這參考香港吧，那種鐵絲網圍起來的“劏房”是租金回報率最高的，每平米折合1000港幣以上。就因為底層的錢少，只能租的起這么小的面積，反倒推高了房東的收益率。

美國更典型，之所以說美國的租金收益率非常高，動輒5%以上，就是被這種混亂街區的破公寓給拉高的。業主都是地頭蛇，聯手壓低房價以少交房產稅，控制HOA少交物業費，也不管維護而節省維護費。而那些掙扎在斬殺線邊緣的底層也只能租這里的房子，畢竟只有這種房東才不查信用呢，否則去找正規的房子根本租不到。然后房東再把房間隔的很小，自然能從租客身上賺到超高的坪效了。而且也只有他們能收到高租金，外來的投資客既沒本事也沒膽量來搶地盤兒。

4、北京沒這么邪乎，但經濟學原理都是相通的。以房子來說，只有老破小才得房率最高，每平米才能發揮出最大的效用，讓房東賺到最高的收益。

也就是說，正因為破所以才價格低，而只有價格不高所以才顯的租金高的。甘蔗不能兩頭甜，在預算不高的時候就只能是取舍。

5、總之就這點事兒，看您自己更重視哪方面吧？體制內的更應該理解不能既要又要還要的道理，否則就容易違規了。

僅供參考。

四

Q:

我所在單位是有zb的，但級別不高。目前政策是在朝陽能第二批選三所學校，但不保證能入學，否則就是派位了。而如果派位，因為我們是集體戶，所以能對口的學校都一般。按老同事的說法是每年都有掉坑的，甚至運氣不好的有最渣的小學，同學全是調劑生的。

所以我們想買房做個兩手準備，如果今年的擇校和派位比較理想，那我們這套房就留著自住了，只不過對應的就是要退出單位的房子。如果今年的政策不理想，那我們就利用這套房上學而不用政保了。您覺得這思路可行嗎？

Ps：預算暫定首付不超200萬，貸款也不超200萬，小兩居即可。首選朝陽，也可以東城。

A：

1、派位跟是否集體戶的關系不大，反正都是隨機。或者說都派位了，那誰還關心什么戶口性質啊，有學校就行。

2、如果您單位是這種政策，那我要建議的話還是自己買吧。當然我沒太理解您這“第二批”是哪種情況？一般分兩種，一種是第二批次去選，另一種是只能選第二等批次的。

但無論是哪種吧，進入頭部校的概率都不高。或者說第一種的概率不高，因為好學校的名額都被人家強勢單位的占了。第二種則是就沒概率，因為只有二等的可選。

那也就是說，您能選的學校，大概率都是朝陽區不算頭部校的。那如果買這種學校的對口房源，也就不算學區房，沒有溢價。那既然是沒溢價，索性就自己買唄，畢竟還能選擇距離遠近的學校呢，方便接送。

3、具體預算和哪個行政區再說吧。您最好還是確定是否自己買房，然后再說別的。反正現在都四月底了，再有不到倆月就有結果了，等著看了再決定吧。

4、但您這東城就不太好辦了。東城都是學區房，也就都有溢價，占房價中的比例到目前為止仍然不算低。400萬也能買兩居，但基本就是天永學區中對口學校較弱的了，在我看來還不如在朝陽呢。您再考慮一下吧。

僅供參考。

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