虧225.69億、負債率89.53%！雅居樂9500萬售項目難解困

2025年雅居樂營收同比下滑35.73%、股東應占虧損擴至225.69億元，資產處置與債務重組并行求存。

2026年以來，雅居樂集團控股有限公司（03383.HK）的自救步伐從未停歇。4月下旬，公司披露以9500萬元代價出售浙江祥雅50%股權，通過債務結轉完成交易，無即時現金流入，此舉被市場解讀為其緩解流動性壓力、推進債務化解的又一舉措。

圖源：雅居樂集團公告

結合此前發布的2025年年度業績報告及近期資產處置動態，這家深耕地產行業多年的老牌房企，在行業筑底調整期的經營困境與突圍路徑已清晰可循。從業績表現的持續承壓到債務風險的集中顯現，從業務布局的收縮調整到自救舉措的逐步落地，這一系列變化不僅是雅居樂自身發展的階段性縮影，更折射出當前房地產行業調整期內，同類房企普遍面臨的經營考驗，也展現出企業為破解困局所做的針對性紓困努力。

業績深度承壓：營收下滑35.73%，全業務線收縮致225.69億巨虧

2025年國內房地產市場仍處波動調整期，需求端復蘇乏力，雅居樂經營業績全面收縮。全年營業額278.59億元，較2024年的433.46億元同比下滑35.73%；股東應占虧損達225.69億元，同比擴大31.09%，每股基本虧損4.473元，盈利能力持續弱化。

圖源：雅居樂集團2025年度業績

核心地產板塊下滑最為顯著，成為營收拖累核心。2025年物業發展板塊確認銷售收入127.29億元，較2024年驟降52.1%；銷售總面積126萬平方米，同比減少44.5%，銷售均價降至每平方米10073元，同比下降13.7%，量價齊跌凸顯終端競爭力弱化。

相較于核心地產板塊的大幅下滑，物業管理板塊雖承擔起營收“壓艙石”的角色，表現相對穩健，但也未能完全抵御行業下行壓力，出現小幅收縮。數據顯示，該板塊全年實現收入128.26億元，同比下降6.2%，降幅遠低于地產板塊；截至2025年末，集團總在管面積降至5.03億平方米，同比縮減8.7%，收縮主要源于部分項目合約到期、合作終止，并未出現大規模解約情況，板塊整體運營根基仍在。

除兩大核心板塊外，物業建筑、綠色生態景觀、環保及商業管理等其他業務，同樣受到行業大環境影響，未能實現逆勢增長。全年合計貢獻收入23.04億元，同比降幅達26.1%，營收占比始終維持在8.3%的低位，未能形成有效的業績支撐，也意味著公司此前布局的多元化業務，尚未能成為抵御行業風險的“第二增長曲線”。

銷售端疲軟是業績下滑的關鍵。2025年，雅居樂連同合營、聯營公司及品牌管理項目，累計預售金額85.7億元，同比下降44.7%；預售建筑面積93.9萬平方米，同比下降19.1%，預售均價每平方米9129元，同比下滑31.7%，量價雙降凸顯去化壓力。

對于225.69億元的巨虧，雅居樂在年度財報中明確了三大核心成因，均與行業環境及公司經營調整直接相關：一是出售及終止確認附屬公司產生大額虧損，二是權益法核算投資出現減值，三是所得稅開支大幅上升。其中，僅出售/終止確認附屬公司一項，全年便產生虧損28.96億元，成為拖累公司利潤的重要因素，也從側面反映出公司為優化資產結構、緩解壓力所付出的代價。

債務困局凸顯：負債率升至89.53%，近332億違約相關款項加劇流動性緊張

業績低迷疊加債務壓力攀升，雅居樂流動性持續緊張。截至2025年末，資產負債率升至89.53%，較上年末增加10.13個百分點；凈負債比率從103.6%飆升至229.6%，財務杠桿風險大幅放大。

現金流層面的緊張，進一步加劇了債務壓力。截至2025年末，公司現金及銀行結余（含有限制現金）總額僅55.79億元，而短期借款規模高達387.34億元，現金短債比僅為0.14，遠低于安全線1.0，短期償債能力嚴重不足，難以覆蓋到期債務，流動性缺口顯著。

債務違約問題已實質性發生，成為困擾公司發展的核心難題。截至2025年末，雅居樂已有本金合計294.21億元、利息13.05億元的借款，因未能按期支付構成實質違約，合計違約金額近308億元；同時，該違約事件還觸發了37.66億元銀行及其他借款的交叉違約，違約相關款項合計近332億元，違約范圍進一步擴大。此外，公司境外債務利息也出現逾期，官方坦言已無法履行境外債務項下的所有付款義務，債務風險持續蔓延。

外部法律風險的疊加，進一步加劇了公司的經營困境。2025年12月，何猷龍旗下新濠集團附屬公司（新濠(中山)企業管理有限公司），向香港高等法院提交了針對雅居樂的清盤呈請，涉及未付款項包括1858.7萬美元及223.43萬港元（折合人民幣約1.33億元），而非234.7萬元人民幣；目前該案件聆訊已押后至2026年6月29日，后續進展仍有待觀察。此外，公司還存在多條被執行人信息，合計被執行金額超15.78億元，歷史累計被執行金額超110億元，進一步消耗公司信用與流動性。

自救破局：9500萬售湖州項目股權，多維度紓困穩經營

面對經營下滑與債務高企的雙重壓力，雅居樂并未被動等待，而是主動開啟全面自救模式，核心圍繞資產處置與債務重組兩大主線推進，同時同步優化內部治理結構，剝離非核心業務、聚焦核心主業，全力謀求破局之路。

資產處置是雅居樂紓困的核心抓手，公司持續剝離非核心及低效資產，以此回籠資金、緩解流動性壓力。4月22日披露的湖州項目股權出售，便是近期的關鍵舉措——以9500萬元價格出售浙江祥雅50%股權，交易通過買方轉讓項目公司欠付的等額債務完成結付，無即時現金流入。盡管此次出售預計將產生2.67億元虧損，但協議明確，目標物業后續出售所得將專項用于償還債務，仍是公司化解債務壓力的重要一步，也標志著其資產處置進入精細化階段。

雅居樂的資產處置已持續多年，策略隨行業調整不斷優化。2021-2022年集中出讓項目股權及資產包，累計回籠資金超200億元；2023年起轉向碎片化、精細化處置，陸續出讓常州、吉隆坡等地非核心項目；2025年已披露處置回籠資金約10億元；2026年3月，公司再以11.5億元剝離環保相關非核心資產，進一步聚焦地產核心主業。

債務化解方面，公司將境外債務重組作為重點工作，全力推進相關事宜；同時積極與境內金融機構溝通協商，爭取債務展期、利率調整等政策支持，努力避免債權人加速行權，最大限度穩住當前債務局面，為自救爭取時間。針對香港高等法院的清盤呈請，公司已明確表態，將采取法律手段積極反對，全力維護公司及全體股東的合法權益，降低法律風險對經營的影響。

內部治理層面，雅居樂也在同步推進優化調整，為債務化解與經營復蘇筑牢內部基礎。2026年4月，非執行董事陳卓雄因屆齡退休辭任，這一調整被市場解讀為公司優化家族式治理架構的重要一步，有助于提升治理規范化水平；同年5月，公司完成會計師事務所更換，由栢淳會計師事務所接任安永，進一步保障財務審計工作的合規性與專業性，夯實內部管理根基。

行業筑底期：2548萬㎡土儲留轉機，突圍仍需時間沉淀

當前，國內房地產行業正處于筑底企穩的關鍵進程，政策端持續發力，聚焦穩預期、激活合理住房需求、化解行業風險，為陷入困境的房企提供了一定的政策支持與調整空間。站在行業視角來看，雅居樂持續推進的資產處置與債務重組，是當前階段緩解短期流動性壓力、規避風險進一步擴大的必要舉措，也是行業調整期內房企自救的典型路徑，但結合其當前的債務規模與經營現狀，能否真正走出經營與債務困境，仍需多方面因素支撐。

從核心資源儲備來看，截至2025年末，雅居樂在全國69個城市擁有預計總建筑面積約2548萬平方米的土地儲備，平均樓面地價每平方米2463元，土地成本具備一定競爭力，且在珠三角等核心城市群有明確布局，為后續經營復蘇保留了一定空間。不過需要注意的是，其土地儲備規模較2025年年中已減少414萬平方米，縮減幅度約14%，這也意味著公司已全面放緩擴張步伐，轉向存量資產優化與風險化解。

結合行業現狀與公司自身情況研判，雅居樂目前正處于風險化解的關鍵階段，短期紓困重點仍將集中在資產處置與債務重組上。后續，若能進一步提升核心資產去化效率、優化項目運營水平，同時推動債務重組取得實質性進展，逐步緩解流動性壓力，有望抓住行業復蘇機遇實現穩健發展。

總之，2025年的業績巨虧與債務困局，是雅居樂在房地產行業深度調整期的真實經營寫照。從大規模資產處置到債務重組推進，從內部治理優化到核心業務聚焦，公司的每一步自救都彰顯著破局的決心，但行業環境的復雜性與債務壓力的艱巨性，決定了其突圍之路注定漫長，后續自救舉措的落地成效，仍需時間與市場的雙重檢驗。