重慶長江索道下的龍門里：13年閑置成“城市疤痕” 多重困局難解

在重慶長江索道旁、南濱路核心地段，一道綿延百米的棕色圍擋內，一個雜草叢生的巨大基坑已沉睡13年。這塊2013年被國瑞控股以7.85億元、溢價142%競得的“單價地王”，歷經規劃變更、開工擱淺，即便連續兩年被寫入南岸區政府工作報告、納入市級重大項目，至今仍未有實質性進展，成為南濱路上一道刺眼的“城市疤痕”。

近日，中國房地產報記者探訪龍門里項目現場看到，緊鄰游客如織的龍門浩老街，圍擋上褪色的宣傳標語早已失去往日光澤，透過縫隙望去，荒草最高處近半人高，將巨大基坑完全覆蓋。而不遠處，長江索道車水馬龍，龍門浩老街人聲鼎沸，一靜一動間，盡顯這塊閑置地塊的突兀與可惜。

“每天都有游客問這個大坑是什么，南濱路是重慶門面，長江索道又是必打卡地標，這塊地太浪費了。”附近餐飲店老板的無奈，道出了不少人的心聲。居住多年的當地居民回憶，2023年這里曾舉辦盛大的開工儀式，當時所有人都以為地塊將“蘇醒”，可儀式過后，工地再度陷入沉寂，依舊是那個無人問津的大坑。

在龍門浩老街經營文創店的張先生更是惋惜不已：“周邊有長江索道、開埠遺址公園，天然客流和文化資源都齊全，可項目遲遲不動，沒人知道它到底什么時候能建起來。”

龍門里項目的13年“一夢”

龍門里的13年閑置史，是一部規劃反復、開工屢屢擱淺的拉鋸史。

時間回溯至2013年5月10日，南岸區彈子石組團地塊掛牌出讓，9家房企經過40余輪競價，國瑞控股旗下和瑞地產以7.85億元競得，溢價率142%、樓面價8727元/平方米，成為當年重慶主城區“單價地王”——這一價格，是當年重慶主城區平均樓面地價（2478元/平方米）的3.5倍。

2016年，南岸區與國瑞控股簽約“重慶國瑞廣場”，計劃投資36億元打造300米高觀光塔，打造南濱路新地標。但簽約后，項目陷入4年沉寂，規劃僅停留在圖紙上。2020年，項目更名為“龍門里”，國瑞控股董事長肖基成表態要將其打造成全國濱江文旅地標，但當年進展仍停留在規劃設計階段。

政策支持一度為項目帶來希望：2022年、2023年，龍門里連續兩年入選市級重大項目；2023年4月，項目舉行開工儀式，宣布計劃投資60億元，打造集觀光、文旅、商業、酒店于一體的超級TOD綜合體，預計2027年完工。然而，這場聲勢浩大的開工，最終淪為“曇花一現”，工地很快恢復沉寂。

2024年5月，規劃迎來重大調整，南岸區政府申請將項目商業商務用地限高降至190米、居住用地限高120米，較最初300米觀光塔下調110米。即便2024年、2025年南岸區政府工作報告均明確“加快建設龍門里”，截至2026年4月，項目依舊只有那片雜草叢生的基坑。

資金、規劃與市場的三重困局

從“地王”到“沉睡大坑”，110米的高度落差，折射出龍門里難以掙脫的三重困局。

其一，規劃與政策的雙重制約。2018年重慶“兩江四岸”治理提升方案出臺，要求從嚴管控彈子石片區超高層建筑；2021年片區風貌導則進一步收緊濱江建筑高度；2020年起國家層面明確限制250米以上建筑，原規劃300米觀光塔與政策要求正面沖突，反復調整規劃大幅拖延了項目進度。

其二，開發商資金鏈承壓。60億元的投資規模需要強大資金支撐，但國瑞控股的資金狀況不容樂觀。2025年，其旗下多家公司多次以0元起拍方式轉讓應收賬款，總金額超3600萬元，這一非常規操作被業內解讀為急于回籠資金的信號。此外，國瑞旗下長嘉外灘項目因涉嫌違法分包被官方通報，業內分析，此舉或為降低資金投入、減輕墊資壓力，側面印證其資金緊張。

記者多次聯系國瑞控股相關負責人，對方僅回應稱“正優化項目方案，報規后將適時披露”，未透露更多細節。

其三，市場格局已發生根本性改變。2013年拿地時，南濱路文旅商業尚處空白；13年后，龍門浩老街、下浩里已成為成熟文旅地標，龍門浩二期老街正加快建設，岸香南等商業項目招商率超90%。遲到十年的龍門里，即便建成，也需面對激烈的市場競爭，早已錯失先機。

如何避免下一個“龍門里”？

核心地段地塊閑置13年未被處置，引發外界廣泛疑問。記者多次致電重慶市南岸區住建委，試圖了解處置進展，均無人接聽。

值得注意的是，重慶市南岸區并非無處置閑置土地的能力。2025年，該區收回10宗閑置土地、面積約599畝；2026年計劃回購3宗土地、面積153畝。根據《重慶市國有土地儲備整治管理辦法》，龍門里地塊的處置有明確政策依據，但其處置進展始終不明。

龍門里并非孤例，南濱路黃葛渡項目沉睡十余年后，通過引入龍湖代建、與國企合作實現轉機。反觀龍門里，國瑞控股既未引入合作方，也未轉讓地塊，獨自背負資金與運營壓力，陷入“規劃拖延—成本上升—資金緊張—錯失市場”的死循環。

對南濱路而言，填平這個“大坑”只是第一步。如何從龍門里的困境中吸取教訓，完善閑置土地處置機制、強化項目全流程監管，讓城市核心土地資源高效利用，避免下一個“龍門里”出現，才是更值得深思和追問的課題。