物業上演撤離潮，更棘手的還在后面

曾經為了沖刺規模，沖擊上市搶來的一些項目，如今成了不得不舍棄的包袱，這不是行業的突然轉向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

撰文丨熊志

那些趕不走、換不掉的物業公司，現在居然開始主動撂挑子，拋棄小區和業主了。

據報道，3月30日，湖州安吉恒隆城小區業主收到杭州品尚物業的告知函，后者宣布將于6月30日退出，比合同期限提前了4個月。

類似情況不是個案。中指研究院數據顯示，自2025年初至2026年3月底，共監測到住宅撤場項目案例212個。

這場突如其來的撤離潮，并非偶然，而是房地產行業擴張后遺癥在存量時代的集中爆發。

01

物業公司大規模撤離，當然不是空穴來風，而是有著實打實的數據支撐。

《2024—2025年中國物業服務企業發展報告》顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超八成。

這樣的收縮場景，和幾年前物業行業的高速擴張形成了鮮明對比。此前，房地產行業高歌猛進，房企旗下的物業公司，也開啟跑馬圈地模式。

以前寧愿虧錢也要搶項目，現在卻是主動撤離一些不賺錢的小區，為什么？一個重要因素在于，在很長一段時間里，物業服務，它根本不是獨立的服務業，而是房地產銷售的一種“配套”。

這意味著，一些房企在給物業服務定價時，不是按照服務成本計算，而是將它當成營銷的籌碼，為了配合賣房，加快去化的速度，會將物業費壓到很低，以此來吸引購房者。

問題在于，這個價格一旦形成，后期幾乎很難調整，一旦提及漲價，就會遭到業主的激烈反對。

此前有媒體調查顯示，全國超過80%的小區，物業費十年沒有上漲。物業費的構成中，占比最大的基本是人力成本，而過去這些年來，人力成本在不斷上漲，就連最低工資標準也上漲了40%左右。

物業服務行業比較特殊，前期小區設施新，維護成本低，越到中后期，設施老化，小區維護保養的成本越高，在物業費漲不動的前提下，物業公司的運營壓力會隨著時間推移不斷加大，撂挑子走人，也是及時止損的一種無奈選擇了。

02

如果說為了賣房是“虧在當下”，那么為了上市沖規模就是“透支未來”。

物業公司撤離潮，和房地產銷售行業的收縮，其實是一體兩面。現在的撤離潮，說白了，是在給當年的瘋狂擴張還賬。

前幾年，房地產行業的黃金時期，物業行業也和地產銷售一樣，進入了瘋狂搶地盤的階段。

彼時，物業股迎來上市潮，而資本市場對企業的估值，有個簡單粗暴的邏輯，看物業公司的在管面積和增長速度。

2018年碧桂園服務上市時，營收只有96億港元，估值卻超過1200億港元，是母公司碧桂園估值的一半。這種規模越大、估值越高的邏輯，進一步驅動行業跑馬圈地。

于是，為了沖擊規模，搶占資本市場入口，一些房企一邊高周轉拿地建房，一邊讓旗下的物業公司不計成本擴張，以低價接手了大量“先天不足”的小區，即便這些小區有各種的硬傷，如欠費多、設施老化等，接手就等于虧本。

在房地產行業的上行期，物業公司虧本運營，本身不是問題。

一方面，規模化的擴張，有資本市場的彈藥支持；另一方面，物業公司即便沒有獨立的造血能力，也沒有上市，它背靠的房企，同樣可以提供“輸血”，用賣房的利潤補貼物業的虧損。

但進入行業下行期，高速擴張的隱患就會暴露出來。

此前不計成本接手的小區，本身就不賺錢，并且隨著房齡增長，維修養護成本越來越高，物業虧損的壓力越來越大。與此同時，新房銷售放緩，房企自身現金流承壓，甚至動輒上演暴雷場面，根本無力繼續為旗下的物業公司“輸血”。

于是，擴張期形成的規模優勢，在存量階段，反而變成了巨大的負擔。

克而瑞的數據顯示，2025年全國500強物業的平均收繳率已經跌到了71%，中小物企甚至跌破50%。這意味著，公司收上來的錢，可能連保潔和保安的工資都不夠發。

物業公司收不上來錢，服務質量就會縮水，服務質量縮水，業主更加不愿意交錢，形成一個惡性循環。

所以，曾經為了沖刺規模，沖擊上市搶來的一些項目，如今成了不得不舍棄的包袱，這不是行業的突然轉向，而是泡沫破裂后的必然“出清”。

03

對物業服務行業來說，更大的挑戰，其實還在后面。

中國的商品房浪潮始于上世紀90年代，現在的城鎮住宅中，有大量的小區，是2000年前后建設的，這些二三十年左右的小區，正在陸續進入集中維修期。

電梯故障、外墻脫落、防水層失效，等等，老小區的問題越來越多，但與此同時，多數小區的公共維修基金并不充裕，而且物業費長期偏低，無法覆蓋不斷上漲的養護支出。

還有一點，前些年房地產行業擴張，為了將有限的土地資源最大化利用，開發商紛紛興建高樓，就連四五線城市的住宅，也動輒蓋到了三四十層，這種高樓的后期養護成本，要遠遠高于普通的小區住宅，無疑進一步加劇了物業公司的運營壓力。

不管基于何種因素，物業撤離，往往是小區與物業公司的兩敗俱傷，而撤離之后，小區的處境只會更加糟糕。

像報道提到，溫州鹿城區的龍源社區，下轄37個小區，其中20個長期沒有物業管理，大部分房齡超過二十年，一度引發陳年垃圾堆積、區內道路無人管理、門禁和監控系統老舊、車輛無序停放致剮蹭等問題。

因為沒人管，社區干部不得不自己上手，“從修修補補到掏化糞池，什么都干”。但物業服務是一個市場化的領域，政府不可能無限兜底，也沒有能力替所有小區兜底。

物業公司的撤離，只是行業困局的集中體現，真正的考驗是，接下來如何讓那些集中進大修階段的小區和房子，體面地老去？

不管怎么說，過去物業依附于地產，靠開發商補貼、靠規模沖估值的日子，一去不復返了。

這場撤離潮，是擴張后遺癥的陣痛，其實也是一次優勝劣汰的洗牌。接下來，物業必須回歸服務本位。真正以服務質量贏得業主認可，實現可持續發展。