新質生產力重塑商業地產需求

深圳市福田CBD片區，寫字樓林立。　南方日報資料圖

日前，廣東省統計局公布一季度經濟運行簡況。數據顯示，一季度廣東GDP同比增長4.6%，創近5年同期最高增速。主要宏觀指標全面回升，工業、外貿、消費表現亮眼，經濟底盤穩固、新質動能充沛，為房地產市場穩定提供了堅實的宏觀支撐和信心基礎。“工業強、外貿旺、消費穩”的宏觀經濟組合拳，正如何傳導至寫字樓、零售、工業物流等各個業態?新質生產力能否成為扛鼎全年增長、帶動商業地產走出調整周期的核心力量?房地產市場的全面止跌回穩，又需要哪些政策與市場條件的共振?南都記者專訪多位業內人士，深度拆解廣東經濟與房地產市場的協同修復密碼。

　　新引擎

　　新興產業擴張衍生出新的辦公需求

廣東一季度經濟數據中，最引人注目的無疑是新質生產力的蓬勃發展。一季度，全省規模以上工業增加值同比增長5.4%，其中先進制造業、高技術制造業增加值分別增長7.0%和11.9%，后者增速領跑，成為驅動經濟增長的絕對主力。

這一結構性優化，正深刻重塑著廣東商業地產的需求基本盤。“以新質生產力為代表的產業正在成為經濟增長的主要驅動力，有力支撐了產業園和物流園的需求，并成為辦公樓去化的核心動力。”CBRE世邦魏理仕廣州分公司董事總經理嚴思慧向記者分析，這些新興產業的擴張，還會帶動相關金融和專業服務業的業務增長，衍生出新的辦公需求。

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗用一組數據印證了這一趨勢。她指出，從一季度數據看，廣東新質生產力加速壯大，高技術制造業增加值同比增長11.9%，顯著高于規模以上工業整體增速；先進制造業和高技術制造業增加值占規模以上工業的比重分別提升至56.7%和34.8%，產業結構持續向高端化、智能化升級。

“隨著高技術制造業和新興產業擴張提速，企業在研發創新、供應鏈協同、品牌拓展及出海布局等環節更趨活躍，推動企業數量增長、產業鏈加速集聚與產能迭代升級。”曾麗表示，在此背景下，與科技創新和先進制造高度相關的辦公與產業配套空間需求持續釋放。

以深圳為例，仲量聯行數據顯示，2026年第一季度，深圳辦公樓市場新增需求進一步向新興產業集中。多家頭部科技企業合計簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴租及較大面積新租成交，反映出科技企業在產品迭代、團隊擴編和總部職能升級帶動下，對高品質辦公空間的需求持續提升。與此同時，圍繞核心企業布局的人工智能、IP運營及專業外包服務等上下游企業加快集聚，產業協同效應進一步顯現。機器人賽道亦保持活躍，相關企業合計簽約產業空間約兩萬平方米。整體來看，科技企業集中成交仍是本季度辦公樓市場改善的核心驅動力。　

　　穩定器

　　消費與外貿激活零售及物流市場

新質生產力拉動經濟增長，穩定的消費和向好的外貿，則穩住了市場信心。一季度，廣東全省社會消費品零售總額同比增長2.5%，增速高于全國0.1個百分點；全省居民消費價格指數(CPI)同比上漲0.5%，漲幅比上年全年擴大0.7個百分點；全省居民人均可支配收入16096元，同比名義增長4.4%。

“消費數據好轉體現了消費信心的恢復。”嚴思慧認為，受以舊換新及春節消費熱潮共同帶動，進入第二季度，廣州演藝市場暢旺，預料零售市場將進一步復蘇。值得一提的是，第一季度廣東投資數據好轉，尤其是廣州，同期固定資產投資額同比增長更是達到了9.8%，顯示企業正在增資擴產，將帶來更多生產經營性物業的需求，帶動就業和消費的增長，形成一個良性循環。

與此同時，廣東外貿“開門紅”的表現更為驚艷，一季度進出口總額增長19.4%，規模創歷史新高。龐大的貨物流通量，直接轉化為對高標準倉儲和物流設施的旺盛需求。盡管近年來物流地產新增供應較大，但以跨境電商、高端制造為代表的產業對供應鏈效率的要求不斷提升，正驅動著物流倉儲市場的結構性需求。

“結合廣東一季度工業強勢、外貿高增、消費回暖的經濟基本面來看，全年工業將持續穩中有進、提質升級。高端制造、新質生產力產業會持續發力，工業整體韌性會不斷增強。”第一太平戴維斯華南區產業及物流地產服務部負責人張寧表示，增長的工業生產與進出口貿易，有機會帶動物流、倉儲供應鏈需求回升。

值得關注的是，由于工業物業以及物流倉儲市場供應量今年新增供應量較大，因此從整體去化速度來看，還是有一定的壓力。長遠而言，工業與物流雙向賦能、協同發展，也會帶動一系列供應鏈需求以及出海需求。

　　展望

　　政策與市場共振 邁向全面穩健復蘇

盡管宏觀經濟暖意融融，新質生產力也為特定地產領域帶來結構性機遇，但必須承認，房地產市場整體仍處于筑底企穩的關鍵階段。

數據顯示，一季度全省固定資產投資同比增長0.2%，已連續兩個月保持正增長；房地產開發投資同比下降14.8%，但降幅較2025年全年大幅收窄8.8個百分點，供給端調整節奏明顯放緩；新建商品房銷售面積同比下降15.6%，降幅收窄1.5個百分點，與全國樓市趨勢一致，需求端“小陽春”的積極信號正在逐步積聚。

那么，推動房地產市場真正實現止跌回穩，需要哪些“催化劑”?業內專家普遍認為，這需要政策端和市場端的同頻共振。

從市場與政策兩大維度來看，經濟基本面持續向好是關鍵支撐。一季度廣東工業走強、外貿回暖、消費平穩，有效穩固就業與收入預期、提振市場信心；疊加新質生產力不斷壯大，既拉動產業與辦公需求，也間接托舉住宅、零售市場。政策層面需供需協同發力，需求端持續優化地產調控、因城施策，降低購房門檻與成本，保障剛需和改善型住房需求；供給端抓實保交樓、化解房企風險，依托三大工程探索地產發展新模式，培育行業新增長點。

展望全年，在廣東強勁的經濟韌性支撐下，與新質生產力緊密相關的工業、物流及部分核心區域的寫字樓市場，有望率先企穩并引領復蘇。而零售和住宅市場的全面回暖，則更依賴于宏觀經濟增長勢頭的鞏固，以及更具針對性和協同性的政策支持。當強勁的經濟引擎與精準的政策舵手形成合力，廣東房地產市場的“協同修復”新周期或將加速到來。　　

采寫:南都記者 孫陽