廈門樓市：市場開始起飛了？

上周，一個(gè)在火車站板塊看房的老朋友發(fā)來微信：“上個(gè)月看中的一套海峽國際天璟，突然也賣掉了。”

另一個(gè)朋友卻直接在群里吐槽：“半山御景那套200多平的大四房，房東只讓了18萬就成交了，買家根本沒怎么砍價(jià)。”

很多人應(yīng)該已經(jīng)察覺了，最近“唱多”更容易獲取流量。但是，我們秉持以最新成交數(shù)據(jù)說話，不吹不黑。

近期的樓市，真的開始量價(jià)齊飛了嗎？

一、數(shù)據(jù)全景：島內(nèi)“鐵王座”穩(wěn)了？

先看這張房價(jià)金字塔，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)扎心事實(shí)：

單價(jià)TOP，思明依舊是YYDS？

半山御景一期：48747元/㎡（201㎡大四房，總價(jià)980萬）；

海峽國際天璟：37957元/㎡（137㎡三房，總價(jià)520萬）；

萬壽北路：32680元/㎡（41㎡一房，總價(jià)135萬）；

單價(jià)“1字頭”團(tuán)隊(duì)，正在瘋狂擴(kuò)容

翔安馬巷·巷西二里：6716元/㎡（86㎡三房，總價(jià)58萬）——你沒看錯(cuò)，單價(jià)6千+；

翔安環(huán)東海域·特房朗玥公館：12009元/㎡（79㎡兩房，總價(jià)95.2萬）；

海滄生活區(qū)·文軒花園：12811元/㎡（123㎡三房，總價(jià)158萬）；

但最讓人意外的是——

翔安南部新城，正在“卷”出新高性價(jià)比。

世茂御海墅88㎡：14500元/㎡（140萬報(bào)價(jià)砍到127.8萬成交）；

匯景新城中心三期90㎡：14928元/㎡（149萬報(bào)價(jià)砍到135萬）。

島外不再是“一刀切”的2萬+。有地鐵、有商業(yè)、有學(xué)區(qū)的，還能站住；什么都沒有的，回到6千也不是夢。

二、三大信號，看懂市場的真實(shí)溫度

信號一：分化到“離譜”

最慢成交：海峽國際天璟——1197天（三年多，137㎡三房，520萬）；

信號二：砍價(jià)空間，買賣雙方的拉鋸持續(xù)升級

有意思的是：砍價(jià)空間和成交天數(shù)，并不完全正相關(guān)。

比如星海灣（同安）掛了337天，從600萬砍到464.9萬，砍了22.5%；

而半山御景（思明）掛了295天，只砍了1.8%。

——好地段的硬核房源，房東根本不讓步。

信號三：島外“錨點(diǎn)”正在重構(gòu)，2萬不再是底線

以前大家說“島外2萬是鐵底”，現(xiàn)在看——

翔安馬巷·巷西二里：6716元/㎡；

翔安環(huán)東海域·特房朗玥公館：12009元/㎡；

翔安南部新城·世茂御海墅：14500元/㎡；

三、年底誰在買房？三類人畫像曝光

1.務(wù)實(shí)剛需：“先上車再說”

典型成交：

文軒花園（海滄生活區(qū)）123㎡，158萬——單價(jià)12811元/㎡；

萬科城一期（海滄新陽橋頭）110㎡，147萬——單價(jià)13260元/㎡；

總價(jià)150萬左右，在島外還能買到三房？沒錯(cuò)，海滄和翔安給了剛需“留在廈門”的機(jī)會(huì)。

2.改善家庭：“賣一買一，現(xiàn)在是最好的時(shí)候”

典型成交：

天御小區(qū)（海滄區(qū)政府）132㎡，260萬——單價(jià)19623元/㎡

建發(fā)文瀾和著（海滄馬鑾西）89㎡，176.5萬——單價(jià)19697元/㎡

換一套品牌房企次新房，一買一賣，里外一算，現(xiàn)在確實(shí)是改善窗口期。

3.資產(chǎn)優(yōu)化者：“我只盯稀缺資源”

典型成交：

半山御景一期（思明SM）201㎡，980萬；

海景奧斯卡（海滄濱海社區(qū)）169㎡，455萬；

這類買家不看短期漲跌，只認(rèn)準(zhǔn)一點(diǎn)：地段+品質(zhì)+物業(yè)，三要素缺一不可。

四、給年底想“上車”或“換車”的你，幾句實(shí)在話

如果你在觀望：

別再看“廈門房價(jià)漲了還是跌了”。跟你沒關(guān)系。

你要看的是：我想買的那類房子，現(xiàn)在什么價(jià)？

比如：你想買翔安南部新城90㎡左右的，現(xiàn)在2.5萬內(nèi)能拿下；你想買思明老破小，研究該地段的行情價(jià)。

如果你準(zhǔn)備買：

珍惜你的砍價(jià)權(quán)。多看，多談，多對比。

但也要記住：真正的好房子，議價(jià)空間有限。

比如：半山御景那套，只砍了1.8%；海峽國際天璟砍了11.6%——但人家掛了三年多。

如果你正在賣：

放下“當(dāng)年我買的時(shí)候多貴”的執(zhí)念。

看看最近成交的這幾套：

巷西二里，58萬；

文軒花園，158萬；

萬科城一期，147萬；

市場只會(huì)為當(dāng)下的價(jià)值買單。

后序：市場在成熟，買房邏輯該升級了

現(xiàn)在的廈門樓市，不是“漲”或“跌”能概括的。

它是極度分化的——

同一個(gè)城市，思明依舊有千萬豪宅成交賣，翔安馬巷賣6千。

它是回歸理性的——

以前買房靠“賭”，現(xiàn)在買房靠“算”。

以前看“漲跌”，現(xiàn)在看“現(xiàn)金流”。

以前聽“專家”，現(xiàn)在看“數(shù)據(jù)”。

潮水退去，才知道誰在裸泳。

但潮水退去后，也是撿貝殼最好的時(shí)候。