日本滯后應(yīng)對(duì)導(dǎo)致漫長(zhǎng)下跌的慘痛教訓(xùn)

先說(shuō)兩組對(duì)比數(shù)據(jù)，日本樓市1991年開(kāi)啟下跌，整整跌了18年，房?jī)r(jià)直接腰斬；美國(guó)樓市2007年陷入調(diào)整，僅跌4年，跌幅21%就止住跌勢(shì)。

同樣是樓市遭遇大幅調(diào)整，同樣是前期依托人口紅利、貨幣放水催生泡沫，堆積大量投機(jī)需求，最終泡沫破裂，為何一個(gè)調(diào)整長(zhǎng)達(dá)18年，一個(gè)僅4年就觸底？這個(gè)問(wèn)題，直接關(guān)乎我們樓市接下來(lái)的走向，而核心差距，就在于危機(jī)后兩地的處理方式天差地別。

日本的應(yīng)對(duì)，總結(jié)起來(lái)就是一個(gè)字：慢。貨幣政策遲遲沒(méi)有大動(dòng)作，緩慢降息，直到2001年才啟動(dòng)大規(guī)模注資，此時(shí)泡沫破滅已經(jīng)過(guò)去了十幾年。彼時(shí)銀行壞賬高企，市場(chǎng)無(wú)人愿意放貸，貨幣政策幾乎完全失靈。財(cái)政層面的救助更是滯后，1998年才開(kāi)始大規(guī)模注資，整整落后了7年。

更致命的是，供給端也沒(méi)有及時(shí)收縮。泡沫破裂后，開(kāi)發(fā)貸款的投放速度并未減緩，額度從1991年的48萬(wàn)億一路漲到1998年的65萬(wàn)億，新房還在源源不斷地建設(shè)，庫(kù)存越積越高，最終花了整整16年才消化完過(guò)剩庫(kù)存。該出手的政策無(wú)一及時(shí)落地，每一步都滯后數(shù)年，最終換來(lái)18年的漫長(zhǎng)下跌，房?jī)r(jià)跌幅慘重。

美國(guó)的應(yīng)對(duì)，則是一個(gè)字：快。次貸危機(jī)剛一爆發(fā)，立刻重拳出擊，直接推行零利率，推出三輪量化寬松，2008年立馬落地問(wèn)題資產(chǎn)救助計(jì)劃，直接向金融機(jī)構(gòu)注資紓困。同時(shí)嚴(yán)格嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款，市場(chǎng)庫(kù)存直接從456萬(wàn)套腰斬至232萬(wàn)套。政策響應(yīng)迅速、發(fā)力迅猛，資金救助及時(shí)到位，最終僅用4年就完成筑底，隨后開(kāi)啟觸底反彈。

由此可見(jiàn)，樓市危機(jī)后的政策反應(yīng)速度，直接決定了后期調(diào)整的時(shí)長(zhǎng)與深度。我們現(xiàn)在的樓市，2021年達(dá)到峰值，到2026年已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整的第4年。2021年商品房銷(xiāo)售額高達(dá)17萬(wàn)億，銷(xiāo)售面積達(dá)16億平米，到2025年，銷(xiāo)售額跌至8.4萬(wàn)億，銷(xiāo)售面積降至8.8億平米，近乎腰斬，市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)慘淡。

但關(guān)鍵在于，我們此次樓市調(diào)整，既沒(méi)有走日本滯后被動(dòng)、放任泡沫出清的老路，也沒(méi)有走美國(guó)大水漫灌、強(qiáng)力強(qiáng)行托底的快路，而是走出了第三條路：主動(dòng)刺破泡沫，再采取漸進(jìn)式托底。雖說(shuō)調(diào)整過(guò)程十分殘酷，但目前已經(jīng)顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象。

當(dāng)年三道紅線政策，主動(dòng)嚴(yán)控房企資金鏈，提前出清高杠桿項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有等到市場(chǎng)自發(fā)崩盤(pán)。2022年樓市進(jìn)入下行通道后，政策沒(méi)有過(guò)度拖延，逐步轉(zhuǎn)向托底、穩(wěn)預(yù)期，并未照搬美國(guó)式的大水漫灌。政策節(jié)奏比日本快出很多，雖比美國(guó)稍緩，但這種緩，更多是求穩(wěn)。

需求端也在逐步好轉(zhuǎn)，2022年商品房銷(xiāo)售降幅達(dá)到24%，2024年降幅收窄至5.2%，雖仍處于下跌通道，但下跌速度明顯放緩。今年三月小陽(yáng)春，一線城市企穩(wěn)信號(hào)尤為強(qiáng)烈，這是市場(chǎng)自主出清的結(jié)果，而非靠大水漫灌強(qiáng)行拉升。與此同時(shí)，投資端杠桿持續(xù)回落，債務(wù)壓力逐步緩解，居民購(gòu)房意愿也從2022年的歷史低位慢慢回升，北上深等核心城市三月小陽(yáng)春成交量更是突破紀(jì)錄，需求端正從低谷逐步修復(fù)，雖速度不及美國(guó)，但長(zhǎng)期來(lái)看發(fā)展更趨健康。

當(dāng)下樓市最大的難題，在于庫(kù)存壓力。2020年到2024年，商品房待售面積從5.64億平米升至7.53億平米，和日本初期一樣呈現(xiàn)不降反升的態(tài)勢(shì)，究其原因，主要是城投平臺(tái)為保障地方財(cái)政、托底土地市場(chǎng)持續(xù)拿地，即便購(gòu)房需求低迷，庫(kù)存依舊居高不下。

不過(guò)好在此前拿地多，新增開(kāi)發(fā)面積卻在大幅縮水，2025年開(kāi)發(fā)貸累計(jì)降幅達(dá)到5.1%，融資端已然收縮，大量地塊僅拿地未開(kāi)發(fā)建設(shè)。也正因新房開(kāi)發(fā)量減少，2026年2月，商品房待售面積增速已明顯放緩，過(guò)剩庫(kù)存的增長(zhǎng)得到有效遏制。

所以整體來(lái)看，全國(guó)樓市全面企穩(wěn)還需要一定時(shí)間，但一線城市基本已經(jīng)筑底。對(duì)比日美兩國(guó)，樓市真正全面企穩(wěn)的核心信號(hào)，是全國(guó)庫(kù)存達(dá)到供需均衡狀態(tài)，目前雖未實(shí)現(xiàn)，但調(diào)整方向完全正確。

當(dāng)下還差最后關(guān)鍵一步，就是貨幣端的支撐。只有貨幣成本維持低位，讓房貸成本與房產(chǎn)投資回報(bào)形成合理息差，購(gòu)房需求才會(huì)真正踴躍入場(chǎng)。目前市場(chǎng)流動(dòng)性并未大量流入樓市，等到資金持續(xù)流向樓市，才是樓市真正企穩(wěn)回暖的時(shí)刻。

而我們和日美最大的不同，在于我們的經(jīng)濟(jì)始終保持正增長(zhǎng)，日本泡沫破滅初期，經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷甚至陷入負(fù)增長(zhǎng)，這也是其樓市18年陰跌的核心原因。雖說(shuō)我們樓市正處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，但經(jīng)過(guò)數(shù)年調(diào)整，市場(chǎng)基本盤(pán)已經(jīng)穩(wěn)住，這也是近期樓市預(yù)期逐步反轉(zhuǎn)的核心支撐。

至于樓市全面復(fù)蘇，短期內(nèi)并不會(huì)到來(lái)，還需要時(shí)間等待，但可以確定的是，樓市最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。核心城市的核心區(qū)域，早已沒(méi)有大幅降價(jià)的空間，去年年底還能和業(yè)主大幅議價(jià)，拿到低價(jià)房源，如今業(yè)主早已不再輕易讓步。

未來(lái)樓市分化是必然趨勢(shì)，只有地段優(yōu)質(zhì)、資源稀缺的房產(chǎn)，才會(huì)始終具備競(jìng)爭(zhēng)力，成為市場(chǎng)里的搶手資產(chǎn)。