*ST金科申請摘帽：債務(wù)重組如何“變”出293億利潤？

金科

在多數(shù)A股房企長期處于破凈狀態(tài)，金科3.72倍的市凈率，讓這個沉悶已久的市場看到了些許希望。

4月27日，*ST金科向深交所提交了撤銷退市風險警示的申請。

同日發(fā)布的2025年財報顯示：歸屬于上市公司股東凈利潤293.25億元，而歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)也從-286.83億元拉升至41.56億元。

一家2024年還巨虧319.7億元、資不抵債的房企，如何在一年之內(nèi)實現(xiàn)財務(wù)數(shù)據(jù)的逆轉(zhuǎn)？

293億利潤從哪來？

透過金科2025年財報你會發(fā)現(xiàn)，其293億元盈利，不是賣房賣出來的。事實上，公司2025年營業(yè)收入只有68.84億元，同比下降了75%。

真正讓利潤表變化的是利潤表中的債務(wù)重組收益。根據(jù)財報附注，金科股份及核心子公司重慶金科在2025年12月完成重整計劃執(zhí)行后，合計確認債務(wù)重整收益凈額724.07億元。其中，母公司層面確認470.01億元，重慶金科層面確認108.64億元，合并報表層面因子公司出表等因素再調(diào)整145.42億元。

這筆724億元的“賬面收益”，是怎么算出來的？

簡單說，當一家公司以低于債務(wù)賬面價值的方式清償債務(wù)時，差價就計入債務(wù)重組收益。金科的重整計劃設(shè)計了一套“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”的組合清償方案。以公司層面的普通債權(quán)為例：每家債權(quán)人超過5萬元的債權(quán)部分，每100元可分得約2.53股轉(zhuǎn)增股票及100份信托受益權(quán)份額。

財報披露，公司以償債資源公允價值進行清償，其中用于清償普通債權(quán)的股票價值19.69億元、信托受益權(quán)價值10.11億元，而對應(yīng)的債務(wù)賬面價值遠高于此，差額便形成了重組收益。

與724億元收益同時入賬的，還有231.34億元資產(chǎn)減值損失，其中存貨跌價損失占了大頭；信用減值損失56.24億元；公允價值變動損失24.32億元。這三項稀釋了近312億元的利潤。對抵之后，最終呈現(xiàn)293億元的歸母凈利潤。

凈資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)正？

如果說利潤的逆轉(zhuǎn)靠的是“算賬”，那么凈資產(chǎn)從-286.83億元到41.56億元的躍升，靠的是“出表手段”。

根據(jù)重整計劃，金科股份將非保留資產(chǎn)全部置入服務(wù)信托，用于清償債權(quán)人。公司原持有的38家一級子公司中，20家進入非保留范圍；重慶金科原持有的74家一級子公司中，49家進入非保留范圍。這些子公司及其穿透持有的下屬各級子公司共計713家，不再納入合并報表范圍。

這一操作的財務(wù)效果是雙重的。一方面，大量負債隨之出表。財報顯示，金科的總資產(chǎn)從2024年末的1771.83億元驟降至148.91億元，降幅91.60%；總負債從1944.70億元降至101.20億元，資產(chǎn)負債率從109.76%降至67.97%。

另一方面，那些長期拖累利潤的虧損資產(chǎn)：停工的項目、貶值的存貨、難以收回的往來款，被移出了上市公司的報表。公司對轉(zhuǎn)入信托包的原子公司其他應(yīng)收款按公允價值重新計量，計提壞賬準備后賬面價值僅剩約32.84億元。這筆會計處理，直接在合并報表層面抵減了債務(wù)重整收益，但也讓新金科的資產(chǎn)負債表變得“干凈”了。

重整三手段：化債、引投、剝離

金科的司法重整能夠成功執(zhí)行，依賴于三個環(huán)環(huán)相扣的設(shè)計。

第一是化債方案。重整覆蓋了超過8400家債權(quán)人，累計化解債務(wù)約1470億元。財報詳細披露了各類債權(quán)的受償方式：職工債權(quán)和稅款債權(quán)以現(xiàn)金清償；有財產(chǎn)擔保債權(quán)通過處置擔保物或以物抵債受償；普通債權(quán)則通過“現(xiàn)金+股票+信托受益權(quán)”組合受償。

值得注意的設(shè)計是，公司設(shè)立了服務(wù)信托作為“資產(chǎn)池”，將非保留資產(chǎn)裝進去，債權(quán)人拿到信托份額后，未來通過信托資產(chǎn)的盤活變現(xiàn)獲得回收。這種做法既緩解了當期的現(xiàn)金壓力，也保留了資產(chǎn)的長期價值。

第二是引入重整投資人。公司以資本公積金轉(zhuǎn)增股本，轉(zhuǎn)增股票中的30億股用于引入投資人，合計獲得投資款26.28億元。上海品器聯(lián)合體成為新的控股股東，長城資產(chǎn)、四川發(fā)展基金等機構(gòu)跟投。

財報披露，重整完成后，公司控股股東由金科控股變更為京渝星筑和京渝星璨，公司變更為無實際控制人。新股東不僅帶來了資金，也帶入了特殊資產(chǎn)處置和資產(chǎn)管理的能力。

第三是資產(chǎn)剝離。如前所述，713家子公司被置入服務(wù)信托，不再并表。這意味著，金科將那些短期內(nèi)難以盤活、持續(xù)消耗現(xiàn)金流的項目，從上市公司的體系中隔離了出去。留下來的“保留資產(chǎn)”，主要是具備一定造血能力的項目和新業(yè)務(wù)平臺。

賬面上的勝利，經(jīng)營上的起點

單從財務(wù)指標看，金科股份已經(jīng)滿足了撤銷退市風險警示的全部條件。凈資產(chǎn)為正、審計報告無保留意見、不存在其他需要實施風險警示的情形。摘帽只是時間問題。

但這并不意味著金科已經(jīng)真正“走出危機”。深入分析其財務(wù)數(shù)據(jù)，以下幾個指標仍值得高度關(guān)注：

2025年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-355.76億元，說明主營業(yè)務(wù)仍處于深度虧損狀態(tài)。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-17.21億元，公司尚未具備自我“造血”能力。全年銷售金額僅約80億元，已不及巔峰期的零頭。

進入2026年第一季度，情況并未根本好轉(zhuǎn)。盡管歸母凈利潤同比大幅收窄97.39%至-4223.98萬元，但這一改善主要來自會計處理。公司將部分子公司股權(quán)置入服務(wù)信托，不再納入合并報表。剔除這一因素，經(jīng)營層面并無實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

金科財務(wù)顧問在財報中強調(diào)，公司未來主要業(yè)務(wù)以城市更新、資產(chǎn)管理、運營管理等為主，面臨政策風險、市場風險和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型風險等多重不確定性。

這是一個客觀的判斷：金科已經(jīng)闖過了“生死關(guān)”，但“發(fā)展關(guān)”才剛剛開始。

截至4月28日盤中，*ST金科報收1.44元，較昨日收盤1.48元下跌0.04元，跌幅2.70%，總市值153.1億元，流通市值：約109.7億元。

在多數(shù)A股房企長期處于破凈狀態(tài)（市凈率低于1倍），金科3.72倍的市凈率表明，資本市場給它的定價中包含了很強的“重整溢價”和“轉(zhuǎn)型預(yù)期”。

換句話說，投資者買的不是它現(xiàn)有的凈資產(chǎn)，而是重整后“干凈資產(chǎn)負債表”帶來的想象空間。

聲明：

本文基于金科地產(chǎn)集團股份有限公司（*ST金科，000656.SZ）公開披露的《2024年年度報告》、《2025年年度報告》、《2026年第一季度報告》及相關(guān)臨時公告（申請撤銷退市風險警示公告、累計訴訟及仲裁公告等），結(jié)合深圳證券交易所行情數(shù)據(jù)，進行客觀財務(wù)梳理與分析。

文中引用數(shù)據(jù)已完成一致性核查，并存檔，但不保證與后續(xù)更新數(shù)據(jù)完全同步，具體請以公司最新公告為準。本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者應(yīng)結(jié)合自身風險偏好，獨立判斷，風險自擔。

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