北京買房：理清思路，購房建議1866

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在北京現在是租房，但因為已經60多歲了，也遇到了房東說明年不租的情況，讓我提前去找別的房子。我問了女兒的朋友，給出了三個方案，想咨詢一下你有什么建議：

1、與現有房東協商加房租，預計每個月單加500有可能同意，但每年至少6000元，十年下來不是小數字。

2、用公司名義買一套小公寓，朝陽和通州有不少，100萬之內肯定能買到。但是居住環境都不好，嘈雜混亂。

3、買通州太玉園的，也是100萬之內肯定能買到，但就是有點遠了。

A：

1、加錢的方案我覺得不合適，或許兩邊都會覺得不合適。您覺得這數字有點兒大，但房東或許還覺得風險有點兒大呢。

這種事兒很多時候如果不用錢來解決的話或許效果更好，比如房東繼續按市場價租給您，但另外簽一個免責協議。或許您會覺得房東挺通融，房東也覺得心安+有點兒幫了您的成就感，反正如果是我當房東的話會這么想。

而一旦用錢來解決了，我感覺就有點變味兒了。租客有可能覺得不值，認為房東是找茬兒提價，而房東也會覺得別扭，多收的利益沒有風險大。那這種交易就很難長久，甚至有可能以相互指責而鬧掰了。

2、用公司名義買公寓，一般不建議。不光是居住體驗不適合老人，而且這種房買了就不好賣掉了，每年還有為公司資質什么的找代理機構，實在犯不上。

3、實在不行就買太玉園唄，反正只是為了自住而已，也不是投資的想法。至少是自己的房子，而且比公寓的居住體驗好。但我不是推薦這種房啊，只是沒辦法的辦法而已。

僅供參考。

二

Q:

目前住朝陽租房在英特公寓，三居室租金1.5萬180多平，有必要在這里買一套嗎？1200萬左右。孩子目前在順義上私立渣校，也有想法在朝陽買個學區好的轉學，您有什么建議？

A：

1、英特公寓的180多平，1200萬就是單價6萬多，要說是不算貴。但租金1.5萬怎么感覺低了點兒似的？租售比800，租金回報率1.5%，減去物業費什么的就更低了，不太對。

按說這種房的租售比在600才合適，也就是租金回報率在2%左右。所以您這套房是不是因為租的時間長沒漲價啊？感覺有點兒偏低。

2、或者這么說吧，如果您的租金是市場價，1200萬也是市場價，那我覺得買下來不算多劃算。因為居住的性價比并不算高，而且價格走勢也偏弱，那這套房的優勢在哪里啊？

找個這里的名人業主舉例吧，畢竟英特公寓里的早期業主很多都是明星，非富即貴。比如章子怡，20年前她在北京買的第一個豪宅就是這里，單價1萬多。據說是張藝謀給推薦的，葫蘆爸爸也是業主。

那問題來了，當時北京的均價是5000多塊錢，這里1萬多。現在北京大盤5萬多，您這套房6萬多，這價格走勢至少不算強吧？

另外北京現在的平均租售比650左右，租金回報率平均1.8%。而公寓因為價格走勢弱，所以回報率應該更高，普遍2%左右或以上。可您這套房才1.5%，所以我覺得不太合適。要么就是報價有問題，要么就是都有點兒問題了。

3、是否買學區房看自己的選擇。不過如果買的話，以千萬以上的預算，在朝陽區肯定能買到學區好+溢價低甚至沒溢價的學區房了。

僅供參考。

三

Q:

我是已經退休的北京人，退休金才3000多，就一個人，北京沒房，19年買在香河的****的房子本來想養老的結果被坑了，去年才交房，但減配減質嚴重，房價也幾乎腰斬了。我70多萬買的現在頂多40萬，因為本來規劃的學區房改成當地學校了。

我現在不知道怎么辦了，房子裝的破破爛爛也離北京太遠沒法住，北京現在住的是弟弟家也不方便了，侄子要結婚。申請公租房也到現在沒結果，而且看過兩處都是又遠又破，戶口我倒無所謂據說是可以永遠掛著，就是這退休了也不能過安生日子，鬧心鬧的不知道怎么辦了，您給指點一下吧，幫著找個能遮風擋雨的房子就行。

A：

1、我幫不上什么忙，要不就是繼續申請公租房吧。應該是有不錯的，多等幾批或許就好了。

2、香河的這房子如果確定不住，也不好租或租不上價，那我建議索性賣掉吧。我剛看了看地段兒，不算多強，就算有名校也未必能吸引多少人群。而且這種曾經爛尾的小區，再過幾年或許能爆出更多的瑕疵，價格走勢很難逆轉。

3、其他的真沒建議，幫不上忙。

借這話題說兩句，這幾天我接觸了兩位境遇類似的北京老人了，怎么說呢？只能說是黃鼠狼專咬病鴨子吧，都是倒霉事兒都湊一塊兒了。而且還都是已經退休的，那跟有希望的年輕人就更沒法兒比了。

再者多說一句，這兩位老人的要求都不低。另一位也是公租房看不上，老破小還不接受，那我能有什么建議啊？

四

Q:

我咨詢個很著急的問題，我是20年買的海淀知春里的占坑房，到現在還賠50多萬。但目前有人想買，已經是我賣房以來的最高價了，請問現在是否應該賣？對方也是為了孩子上學，愿意支付全款，中介是極力促成的，但我們現在有些猶豫了，因為感覺今年的風向有些明顯轉變了，唱漲的人增多，是不是應該再留一段時間看看行情了？但是學區房的大趨勢是應該向下的吧，所以才兩頭為難。

A：

1、知春里是中關村學區，那如果不著急用錢就等等唄，反正都拿了好幾年了，也不差這幾個月。留半年吧，也就是夏秋的九十月份，如果還是沒起色再賣。

2、學區房的大趨勢是肯定向下的，但您這不是學區好嗎？雖然對口的不是頂級小學，但整體學習氛圍是有保證的，所以就算大環境不好，以中關村來說也至少不會比其他學區差。

另外您這是占坑兒房，劣勢是溢價的比例更高，但優勢是總價低，想處理的時候相對靈活。所以就算行情很不好也不至于砸手里，只要想賣就能出手。

再者就是樓市大環境，確實唱漲的比往年都多，都等著看效果呢。到目前為止是上海深圳都有明顯起色了，北京則是也算小陽春，等著看是否跟隨吧？

3、總之如果是我的話不著急在現在賣，已經等了那么多日子了，現在賣還賠錢，那著什么急啊？當然您如果著急用錢就看自己了，不用錢的話就留些日子。

僅供參考。

五

Q:

我家是外地的，女兒在西四環中路上班，無京戶但有購房資格，目前四個問題：一是買石景山的二手房還是門頭溝的新房？二是否推薦買海淀的溢價低的學區房？三是否能買老破小？四是如果預算只有300萬，您能提供什么幫助？

A：

1、房子是用來住的，那如果是注重居住體驗肯定是首選新房啊，無論哪個行政區的都行，新的怎么都比二手的強。但房子也天然具備投資屬性，所以如果是過幾年還要置換，那常規建議是買成熟地段兒的二手房。因為其價值已經經過市場檢驗，保值的風險小，置換的時候大概率不吃虧。

2、如果預算是300萬，那在海淀不可能買到溢價低的學區房，撿漏兒都幾乎不可能。除非是給賣房的業主灌迷魂湯，如果還不賣就揍他一頓。

多說一句吧，300萬在海淀只能買到占坑兒房，是溢價最高的區間。也就是海淀平均溢價在25%左右，但占坑兒房在30%左右起步。就因為總價低，所以才能買的起的人多，也就推高了溢價。那么多人圍觀呢，您怎么撿漏兒啊？

3、只要是有正規產權的房子就能買，無論是不是老破小。老破小的優勢是居住的性價比相對高，保值也相對穩定。劣勢就是流動性弱，出手時不太好賣。

4、預算高低是您家自己的事兒，我提供不了任何幫助。

僅供參考。

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