北京買房：理清思路，購房建議1864

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

本人對學區房的所謂溢價理論非常不認可，因為這本身就是房子的配套價值，是客觀存在的附加功能價值，怎么能說是溢價呢？

溢價應該是泡沫的意思，是本不該存在而炒作出來的價值，而學區房的高價是買房人所認可的，這不屬于泡沫。所以我不認為學區房有溢價，本身就值這個價，我家的就是學區房，我會永遠持有的。房租低無所謂，沒有房價漲的多。

A：

1、觀點各有不同，能自圓其說就算是合理。價值判斷從來都是基于自身的好惡，是屁股決定腦袋的主觀判斷而已。這沒什么對錯，比如所有人都只愿意接受自己喜歡的觀點，自己高興就好。

2、“溢價”這詞兒其實沒有褒貶的意思，就是個說法而已。您要是不喜歡我可以換一個，比如附加值或學位價，甚至是UFO都行，就是個讓大家心領神會的符號而已，別較真兒。

打個不恰當的比方吧，小姐和專家這些詞兒本來是尊稱，至少是中性稱呼。但誰知道后來被用濫了，也就讓人產生了反感。但換個稱呼有意義嗎？我覺得沒什么意思，換湯不換藥，領會精神就得了。

3、學區房也可以打個比方，奢侈品的品牌附加值，也叫品牌溢價。同一個廠家生產的同款衣服，就因為打的牌子不同，價格能差N多倍。但是各有自己的消費群體，都覺得挺值的，皆大歡喜。

但是，牌子是有可能過時和被抵制的，那其品牌溢價就會下降，價格也就跌了。這其實就跟學區房的溢價一樣，都是隨著周期和政策有風險的，所有附加值都有風險。

4、房子其實不光有學區溢價，還有地段兒溢價呢，否則不能解釋為什么北京的好幾萬一平，鶴崗的幾萬一套，中間差的就是區域地段的土地配套價值。

此外還有產品溢價，同一個地段兒內，別墅就比平層貴，為什么？不是說別墅的建造成本高，而是反而成本更低，但給人的產品價值更高而已，物以稀為貴。

再有是戶型租售溢價，面積越大，利用率就相對越低，每平的租金也就便宜，這也可以叫租售溢價。

規劃導致的概念溢價。比如典型的麗澤商務區，到現在還未真正成功呢，但人們認為未來的前景好，所以愿意多花錢，這同樣是溢價。您要是實在不喜歡我就換個詞兒，叫“透支”如何？

5、簡單就這情況，其實最高的溢價叫“認知溢價”，拼多多上200塊錢的汝窯，能賣給國寶幫8000。可國寶幫再想出手的時候，或許30都賣不掉，您說這算溢價的損失嗎？如果不算，那請您給起個名字吧，別用“智商稅”就行，容易挨揍。

僅供參考。

二

Q:

如果我們不是北京戶口，請問為孩子買東城的學區房還有意義嗎？如果可以的話我們想買個小房占坑，就是怕買了之后也不能進入好點的學校，而且據說小升初時都是派位渣校，聽說是**中學就是這種，所以很是糾結。

我再替朋友問一件事，他們夫妻都是北京戶口，老人也用獨生子女投靠落戶了。他們在朝陽有兩套房了，如果想讓孩子在東城或西城上學，是不是只能用老人名義了？

A：

1、非京籍買東城學區房，理論上有意義，但派位到哪所學校只能看運氣。不過其實北京孩子也不敢保證牛校的，只不過順位在非京籍前面而已。看樣子您是想買天永學區的是嗎？那派入普校的可能性就更大了，這換誰都挺糾結的。

2、多說一句吧，非京籍的常規建議是買朝陽區的，因為這里順位是房產優先。也就是非京籍有房戶的順位，在京籍無房戶的前面，而且是單校劃片。雖然也不能確保，但從概率來講比其他區強的多，所以朝陽才叫“房本主義”地區。而且朝陽的牛校以九年制居多，如果派位進去了，那小升初也就省心了。

3、現在的限購政策是，北京戶口只能在五環內買兩套房。您朋友的如果都在五環內，那再買就只能是用父母名義了。

不過我沒明白，既然父母也有戶口有資格了，那把其中一套房過戶給父母不就得了，然后就能在東西城買房了。這種過戶手續都不用找中介，自己到過戶大廳慢慢兒辦就行。用買賣或贈與形式都行，無非是交點兒稅而已。

能不用父母名義買學區房就盡量，畢竟“四老房”的順位靠后，如果到時候的學位緊張，那被調劑的概率就懸了。

4、最后多說一句，天永學區的房價雖然相對便宜，但是學區溢價和北城是一樣的，都是平均25%左右，占坑兒房30%左右。也就是從房價來說省錢了，但其實沒占什么便宜，學區排名還不高。

僅供參考。

三

Q:

我剛參加工作，對房子不懂，在豐臺科技園的諾德中心工作，想在附近買套能自住的，升值方面別落后大盤就行。在網上看了好久了，感覺科豐橋板塊應該是性價比比較高的，天龍華鶴與寶隆溫泉公寓，基本都3萬之內能買下。

我想買的是150萬之內的，寶隆和設計師廣場相比則是寶隆的面積大，但問了中介說保值不好，而且態度不知道為什么不好，是不是有什么隱情？您建議買嗎？

A：

1、沒什么隱情，主要就是房產性質的原因，都是公開信息。中介之所以態度不太好，估計是因為這種房別看價格低，而且還不太好賣，帶看半天也未必能成交，所以他們才不熱情的。

2、我無所謂建議不建議的，看自己更重視哪方面吧。注重居住的性價比就買，注重保值什么的就別期望值太高了。您看著不到3萬的價格像升值好的嗎？周邊的老破小可都動輒4萬多呢。

3、打個比方吧，我有個朋友剛畢業想找個工作，學歷不高，想找個活兒少的，加薪方面別落后公務員就行，因為公務員就是社會平均值。

然后我這朋友在招聘網站上看了好久了，感覺倉庫保安的性價比最高，工資雖然低但清閑。但問了獵頭說加薪不好，而且獵頭的態度還不好，您說這是為什么啊？有沒有隱情？

沒隱情唄，甘蔗不能兩頭甜，錢多事兒少離家近的工作不是說沒有，但輪不到普通人。所以您只能是看自己更重視哪方面了，幾乎不可能兼顧。

4、您看的這仨都是公寓，優勢都是居住的性價比高，出租的話收益也高。但劣勢就是價格走勢弱，否則也不會現在的價格。以后未必還落后太多，但最好成績也就是不再落后。

僅供參考。

四

Q:

我近期剛離婚，按協議是要在一年內給前妻**萬，說白了就是賣掉房子分一半。房子是2005年5200買的，最高漲到過7萬多，現在跌到了6萬左右吧，您覺得我應該現在賣還是等到下半年？是110平的小三居室，貸款馬上就還清了。

賣完房之后我手里還能有400多萬吧，不想貸款了，您建議買在哪合適？我工作在酒仙橋，還有十年退休，不打算再婚了，保值不保值的其實意義不大，但也不想賠，留作養老棺材本兒，現金留個幾十萬就行，我不炒股。

A：

1、那換做我肯定是下半年再賣啊。或者說至少是過了6月份再看，看小陽春是否延續，如果沒有延續，也就是成交量明顯下降，那就盡快賣。如果成交量不下降或房價漲，那就再等等唄。

多問一句，您這房在哪兒啊？哪個小區？2005年的5200，如果不是學區房的話，最高峰漲到過7萬多？就算是2005年的年初買的，那7萬多和現在的6萬都超出大盤了，說明小區是不錯的，有領漲的可能，至少是不落后。

2、買哪兒看自己的喜好了，既然在酒仙橋工作就買在附近唄，一個人住的話300多萬絕對能買到不錯了，選擇有的是。

3、或者既然您現在這小區的是三居，那換個一居或小兩居不就得了？常規建議是如果注重保值什么的，那就買緊湊型的小兩居，圖居住舒服就買大一居。

僅供參考。

五

Q:

我的情況是：來京八年，積分100，有豐臺工居證，無房，存款不到200萬。孩子目前中班，正在考慮買房，希望解決居住+上學+保值的三項需求，另外提供加分。看您說如果預算不高的話不能兼顧，只能滿足一個或兩個，特來探討。

1、如果我放棄自住，只求滿足上學占坑+保值，請問是否達到

2、如果放棄加分，只求居住與學區，應該買在哪里？

3、如果放棄學區，只求另外三項，是不是相對好一些？

4、鑒于以上四項，請問最佳方案？

A：

1、放棄自住，只求占坑+保值，這幾乎不可能實現。因為學區房都是帶溢價的，總價越低的溢價率越高，因為買這種房子的家庭多，所以推高了泡沫。那既然是泡沫多，在入學大趨勢逆轉之后就意味著風險大，是否能保值看運氣了。除非是有新政策支持學區房，否則大概率受影響。

另外您是否還考慮職住分？如果考慮那就得買在郊區，而郊區學區房的溢價比例，多數都并不低，只是由于總價不算高，所以給人感覺比較低而已。那如果入學大趨勢逆轉，郊區的溢價比例或許受影響更大。

2、放棄加分就是買在城六區，只求居住與學區，那就看您的預算了。簡單說吧，總價越高的選擇越多，相對容易買到學區好+溢價低的房子。因為有錢的家長不是很多，買豪宅當學區房的也不多，所以炒出溢價相對低，居住的性價比也就提高了。但這些房都挺貴的，如果預算不高，那基本就是只能滿足學區，居住的話看自己是否能接受了。

3、放棄學區只求另外三項，有可能。但其實是兩項，因為積分功能是贈送的，只有非京籍能用的上。首先是如果首付200，總價在3/400萬左右，在近郊能買到滿足自住的房子。如果品質不低+地鐵沿線的話也能保值不錯。

哪個區都有這種房，通州亦莊大興房山門頭溝昌平順義都有，環繞五環看房唄。常規建議是買地鐵沿線次新小區，品質高點兒+規模大+緊湊戶型。

4、沒有標準的最佳方案，只看自己更重視哪方面了，在預算不太高的情況下只能是適當取舍。不過可以考慮亦莊，屬于產住結合區，而且教育發展較快，溢價也不算高，還是獨立學區，很多家長的選擇。

僅供參考。

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