東京多區出重拳，嚴管“住宅變旅館”

面對“住宅變旅館”引發的鄰里糾紛與社區矛盾，東京都心多個行政區終于不再沉默，開始收緊管制“韁繩”。

4月16日，東京都目黑區宣布，為應對區內利用獨棟住宅或公寓樓運營的小型旅館激增帶來的噪音、垃圾等投訴，將強化旅館營業的管制，對旅館業法施行條例進行修訂。修訂案將強制要求經營者召開居民說明會、安排員工常駐

此舉并非個例。在觀光需求復蘇的背景下，東京核心區正掀起一波針對“全年營業”的灰色住宿業態的監管浪潮。

投訴激增八倍，目黑區擬推五項“緊箍咒”

目黑區，作為東京都心知名的住宅區，約八成為居住用地，商業與住宅高度混雜。近年來，在入境旅游需求擴大的背景下，區內的旅館、酒店數量從2021年度的28家猛增至85家

然而，住宿設施“野蠻生長”的同時，煩惱也隨之而來。居民投訴與咨詢在五年間激增了約8倍，2025年度達到427件。問題主要集中在：開業前未充分告知周邊居民，以及住宿者引發的噪音、垃圾處理不當等糾紛。

為“維持良好的居住環境”，目黑區計劃推出五項核心新規，為旅館業者戴上“緊箍咒”：

1. 強制事前說明：營業許可申請前，必須設置標識、召開面向周邊居民的說明會。
2. 強制信息公示：設施招牌上必須明確標示營業種類、經營者姓名（或法人名稱）及緊急聯系方式。
3. 強制事前告知：經營者必須事先向住客說明噪音防止、垃圾分類等注意事項。
4. 強制指定代理人：對居住在海外（日本境外）的個人經營者，必須任命一位“日本國內居住、可日語溝通”的代理人。
5. 強制員工常駐：新獲許可的旅館設施，必須有營業人員（員工）常駐，以便應對緊急情況、防止生活環境惡化。

該條例修訂案將經公眾意見征集后，于9月提交區議會審議。

江東區緊跟：常駐義務“零例外”，違規最高罰款5萬

無獨有偶，擁有東京國際展覽中心、豐洲市場等大型設施的東京都江東區，也已宣布自2026年7月1日起施行更嚴格的旅館業條例。

其核心修正條款同樣直指要害：

• 常駐義務全面化：條例刪除了原有“區長官認定具備緊急應對機制則可例外”的但書條款，這意味著所有設施，在住客入住期間，必須隨時有經營者或員工在店內工作，再無例外。
• 常駐空間明確化：必須在營業設施內設置可供經營者或員工常駐的、符合規定的空間。
• 結構獨立化：營業設施必須能夠對玄關、前臺、客房等各部分進行一體化管理，且必須與住宅等其他設施在結構上明確分隔，不能混雜。這或將使利用普通公寓單間經營的模式面臨挑戰。
• 增設罰則：對違反常駐義務者，區長可命令其改正，拒不改正者可被處以5萬日元以下的罰款

分析指出，這基本意味著“無人化”運營的民宿在江東區將成為歷史，尤其利用獨棟住宅“整棟出租”的經營者，運營難度將顯著增加。

監管灰色地帶：“全年營業”的旅館，實為“骨抜き”的民宿？

為何多個行政區突然集中強化對“旅館”的管制？背后是業界一個日益普遍且引發爭議的“擦邊球”操作。

2018年6月日本《旅館業法》修訂后，最低客房數和前臺常駐等要求被放寬。這意味著，即使是普通住宅，只要滿足消防檢查和區域規劃等條件，也能輕松取得“旅館/酒店”的營業許可，從而擺脫《住宅宿泊事業法》（民泊新法）規定的“每年最多營業180天”的限制，實現“全年無休”營業

這種“名為旅館，實為民宿”的業態在都心迅速蔓延。東京都內的“旅館/酒店”數量在十年間膨脹至約3倍，達到近6000家。考慮到傳統旅館建設成本高昂，業內人士認為，增量中的絕大部分就是這種“變相民宿”

隨之而來的是投訴激增。以新宿區為例，對旅館酒店的投訴在幾年間增加了4倍以上，內容幾乎與對民宿的投訴如出一轍：噪音、垃圾問題。

“旅館和民宿的界限正在消失，”一位都內自治體負責人抱怨道。盡管多地已加強對民宿的區域和天數限制，但只要經營者選擇“旅館”這條路徑，這些限制就可能被輕易繞過，導致監管“骨抜き”（被架空）。

目前，一些區已開始摸查實情。例如，在澀谷區確認了336件、豐島區確認了356件利用公寓單間運營的住宿設施。

面對“住宅變旅館”引發的鄰里沖突與監管困境，東京都心各區正從地方條例層面尋求突破，核心是強化經營者的社區溝通責任和現場管理責任

這場由“觀光復興”與“居住安寧”矛盾引發的監管升級，預示著日本共享住宿經濟將告別粗放增長，進入強監管、重合規的新階段。對于投資者和經營者而言，未來必須更加審慎地評估法律風險與社會成本；對于地方政府，如何在促進旅游與保護社區之間找到可持續的平衡點，將是長期挑戰。