18年官媒沉淀，“張莉娟南京房產”成買房人更愛的私人置業顧問

人物檔案 張莉娟，“張莉娟南京房產”個人IP主理人，曾在《揚子晚報·揚子樓市》工作18年，分管市場十幾年，熟悉南京各大房企高管及樓盤，堅持長期扎根地產一線，擁有深厚的專業背景和豐富的行業資源。

2024年8月自主創業，轉型為房產私人顧問，搭建了以新房買賣、大宗資產交易為主和二手房買賣、社群團購、企業團購為輔的產品線，擅長利用多年積累的資源，尤其是在新房市場，從客戶需求出發篩選出更適合的房子、拿到更優惠的價格，至今已接受成千上萬個家庭的置業咨詢，助力諸多家庭匹配到了優質的房產。

張莉娟，房產私人顧問，“張莉娟南京房產”個人IP創建者。在這之前她曾在《揚子晚報·揚子樓市》工作了18年，是資深的房產媒體人。

近日，《城品人物》和她做了一次深入的交流，在整個過程中，她展現出突出的專業性，大量數據、行業政策、南京各個樓盤特點都非常熟悉，具備客觀而高維的邏輯，從行業走向、區域發展以及生活方式的變遷，都有自己的判斷和見解。

而更打動人的，是在這些宏觀敘事的背后，從她自信的談吐、清晰的邏輯中傳達出的真誠、對行業的熱愛以及對每一位購房者的共情。

她身上有典型的處女座特征——認真、嚴謹、追求完美，不空談理想，不困于情緒，用極致專注和高效行動，把每一分能量都精準投注于真正重要的事。

在媒體工作的18年里，張莉娟堅持下沉樓市一線，能第一時間感知到市場的變化和波動，每個新盤必須好好跑一遍的習慣保持至今，對目前南京在售的100多個新盤都非常熟悉。

此外，這些年開發上市售完、現在已是二手房的樓盤也遍布她的足跡。同時，她在與上百家房企高管的深入接觸中，摸透了整個地產開發產業鏈，熟知從土地招拍掛、房企競拍到項目規劃、建設進度、開盤加推、房源交付以及物業接管的每個流程。

張莉娟深知，對任何人而言，買房都不是小事，這不僅僅是在挑一套房子，更是在為自己的人生做一個新規劃。如何才能真正幫到買房人置業安家？這是張莉娟一直在思考的課題。“我希望是那個在買房過程中為你而戰，把最適合的房子篩選出來的角色。”

用18年官媒房產媒體人積累的大量資源和經驗，幫客戶在置業中買得值、買得合適，這是張莉娟一直未變的初心。

在媒體的廣告時代終結之后，她順勢而為，轉型“房產私人顧問”，并建立“張莉娟南京房產”個人IP，將專業和資源傾囊回饋購房者，為客戶提供專業、客觀的購房建議，幫他們買到性價比更高的房產。

“如果你在買房這條路上有點糾結、遇到困惑，想要一個幫手，可以找‘張莉娟南京房產’，我們一起想明白，算清楚，選對房。”

18年《揚子晚報·揚子樓市》工作履歷

雷軍曾說：只有腳踏實地地成長，才有足夠的自信、勇氣與決心，去迎接所有未知的挑戰。

張莉娟的職業躍遷和自我成長都在南京知名的官媒完成。2006年，張莉娟正式加入《揚子晚報·揚子樓市》，最初是做外勤采編，跑項目，寫軟文，對接開發商，是團隊最勤奮的成員之一。

在南京樓市市場活躍的時候，她一年同時對接過140多家開發商、800多家樓盤，對產品定位、銷售情況、市場走向都了然于胸，積累了扎實的一線經驗。

從外勤采編、區域經理再到市場部總負責人，隨著職位的變化，張莉娟和房企打交道的對象也從售樓處的銷售經理變成高管甚至總裁。

“這十幾年，由于工作關系，和各大房企都建立了非常緊密的聯系，很多房企的高管都成為了好朋友，也對整個行業有了更深入了解。”但不管職務如何調整，張莉娟依然堅持著在一線跑盤的職業習慣，這么多年，從未落下一個樓盤，真正做到每個樓盤都有她的腳印，至今她依然在不斷更新自己的新盤知識庫。

“在報社的時候，經常有人通過各種關系找到我，幫忙選房或者買房，這么多年下來，粗略估算也有成千上萬人，平均算下來，我幾乎每周都在幫助幾個家庭買房。”張莉娟說，正是因為有了這個經歷，也了解到了很多家庭不同的購房需求，積累了很多資產配置的經驗，“同時，也收獲了很多朋友和資源。”

在百度里搜“揚子晚報張莉娟”，還可以看到她2008年寫的部分樓盤軟文

15年前，張莉娟在城東某高端樓盤圈層活動現場留影，當天邀請了20多位南京知名的書畫家筆繪，原定的百人場地最后來了200多人。

10年前，張莉娟陪南京高端客戶參加開發商在太平湖舉辦的活動（當天邀請了范冰冰），游輪留影。

從B端到C端的轉型

疫情以后，地產急轉直下，行業進入下行期。同時，自媒體、直播等新的傳播方式全方面沖擊傳統媒體。

2023年8月1號，《揚子晚報·揚子樓市》開始轉型，面向C端客戶開設直播欄目。“開這個欄目前，要確定主播人選，需要物色一個最熟悉市場的人。”領導們認為，張莉娟分管市場多年對市場和樓盤非常熟悉，就把她推向了前臺，"帶動市場部的同事一起下沉到樓盤直播。”

張莉娟介紹，看房直播欄目名稱確定為“跟著娟姐去看房”，當時還順應直播需求建立了很多“娟姐買房幫”的微信群，方便客戶聯絡。“每場直播2小時左右，一周播4場，每場都選一家在售新盤，由我和樓盤銷冠進行對話，全方位介紹樓盤。”

這是一段非常重要的經歷。在為期一年的直播中，張莉娟對樓盤了解更為透徹。“首先，在直播前我要對每個樓盤進行詳細的了解，很多樓盤的銷售說辭都有幾十頁、上百頁，有的豪宅項目說辭甚至有幾百頁，我都要仔細看，盡量抓重點背下來，提煉出直播大綱。”

之前工作是跑樓盤，聽置業顧問介紹，現在是要真正把自己當做樓盤的置業顧問，相當于把南京在售的100多個新盤換個身份深入地重新了解了一遍，對各個板塊的發展和市場走向也有了更全面和高維的解讀，打下了非常扎實的基本功，為之后的創業，創建了完整的知識庫。

“直播欄目當時每場的觀看量少則幾十萬多則上百萬，還有很多網友在后臺加微信、留言提問，我們幾十個“娟姐買房幫”的微信群都是爆滿狀態。”隨著直播的持續和與客戶的持續互動，張莉娟對購房者的需求和心理變化了解得更為透徹。“直播一年，我看到很多人在市場繁雜的信息中選房的不易。客戶需要在眾多樓盤中選到合適、滿意的房子，并且還要優惠的價格。”

同時，張莉娟也清晰地意識到媒體的廣告時代已面臨終結，房企對廣告效果的監測全面轉為結果導向，必須要有真實的成交，廣告費變成了渠道費。自己的職業生涯也到了必須再規劃的時候。“從B端到C端，從媒體人轉型到為買房人服務，更適合我未來的定位。”

2024年8月1日，張莉娟帶著積累了多年的專業、開發商資源以及幫助過成千上萬個家庭買房的經歷，毅然踏上了自主創業之路。

“未來是C端市場，誰能為客戶提供專業的服務，篩選出合適的房源，拿到好的價格，誰就有價值。”張莉娟非常自信。

2023年9月8日，張莉娟與市場部同事在玄武湖某樓盤直播，場觀量近百萬。這是揚子晚報旗下——紫牛新聞平臺的場觀量：50多萬

2024年1月19日,張莉娟與市場部同事一起在雨花數字大道某央企新盤直播，當天揚子晚報旗下紫牛新聞+揚眼兩大平臺直播場觀量60多萬。當時的直播預告里清晰可見直播欄目——“跟著娟姐去看房”，購房群即“娟姐買房幫”

以客戶視角做服務

怎么做、做什么？在張莉娟的理解中就是尋找適合自己的特色——用“客戶視角”做好服務。

房地產在過去20年占據了C位，“在搖號、搶房的瘋狂市場下，專業價值是偽命題。”眼下，房地產供求關系逆轉，房子不能再無腦買了，能不能在這樣的現狀下買對房，專業的價值就體現出來了。

“房產是低頻消費，很多家庭是掏空全家的6個口袋，一輩子買一兩套房。但很多購房者對于如何挑房、如何買房有些迷茫。”這也是她堅定不移選擇做“房產私人顧問”的原因。

在目前的市場下，誰能給出更專業的建議、拿到更優惠的價格，誰就有價值。

“這恰恰是我最大的優勢，在做直播節目的一年中，對100多個新盤都重新做了梳理，可以說覆蓋了整個南京的新房市場，在給客戶做推薦的時候就會更全面客觀。同時，18年媒體的工作經歷又讓我積累了很多行業的人脈資源，完全可以拿來讓客戶受益。”

創立“張莉娟南京房產”個人IP，也是出于這個初衷：搭建一個真正從客戶角度出發，拉平信息差，為大家選到合適房子、拿到優惠價格的平臺。

“每個南京買房人都需要一個專業的、客觀中立的私人買房顧問。”張莉娟就是要做這樣的人。

構建全新的房產服務生態體系

“只要是客戶想要解決的問題，就是我服務的目標。”為此，張莉娟對自己的顧問服務品牌——“張莉娟南京房產”，做了系統的產品梳理和搭建。

最主打的產品，是新樓盤的分析推薦。“這是我們的王牌服務產品。”毫不夸張地說，南京目前在售的100多個新盤張莉娟和團隊基本都直播過，對產品了解非常透徹，和這些房企打了很多年的交道，與高管的關系都很融洽。“我們深耕新房領域，幫助客戶在全城范圍內選房，并不局限一個或者幾個項目，這就決定我們真正可以從客戶的需求出發去匹配房源。”

其次是大宗房產（大額交易）。這是張莉娟的第二塊主要業務，“我們的庫里有全南京開發商待售資源包，基本是現房或準現房，比如售樓處，整棟的公寓、寫字樓，一條街的商鋪等，都是開發商的一手資源，沒有中間環節。”

第三搭建“南京買房幫”平臺，這個線上社群主要做二手房買賣，“除了服務個人二手房房產買賣客戶，也會用來做小區團購、企業團購和老客戶的維護，未來新房市場容量會越來越小，開發商對置業顧問的崗位也會減少，希望我們的平臺能吸納更多有新房銷售經驗的置業顧問，為大家提供更專業的服務。”

張莉娟打破了傳統的房產買賣模式，構建了全新的服務生態系統，為客戶定制“一對一”的房產服務方案。

需求梳理：提供更適合的房源

買房子很重要的環節其實是個人需求的梳理。

“我們會先詳細溝通，了解客戶購房目的及購房預算，通常會問客戶三個問題：1、為什么買房？2、什么時間買？3、購房預算多少？然后給出具體到板塊和樓盤的方案。”

張莉娟認為，買房是個低頻消費，對中國每個家庭都是一件大事，這個過程中需要一位專業的房產私人顧問。“很多客戶一開始都在挑自己喜歡的房子，尤其看到許多樓盤的展示區容易心動，但其實我們應該結合實際情況和長線規劃，選最適合自己的房子。”

很可惜，不少買房人都沒搞清自己的買房邏輯，就匆忙下單，后悔就來不及了。

比如，讓張莉娟印象很深的一位買房客戶：夫妻雙方沒有固定收入，自住一套“老破小”，手上只有一百來萬的資金，想再買一套總價200萬以內的新房，給他的建議是先不急著買，因為現階段家庭沒有收入，孩子還在上學未來需要花錢。可以先把錢存起來，等家庭有了收入，再擇機撿漏一套性價比高的房子。

結果他們在中介的極力推薦下，沒考慮清楚就買了遠郊一套200萬左右的新房，導致現在的經濟壓力很大，非常后悔。“遠郊的房子目前流通性差，二手房市場不景氣。”

張莉娟表示，目前樓市下行，一定要根據實際情況，替客戶做出客觀而專業的分析。“我們的新房資源覆蓋全南京，因此，就有能力完全站在購房者的角度，匹配出更有性價比、更適合的房產。”

18年房產媒體的從業經歷，看過深圳、北京、上海、杭州、南京無數個項目，張莉娟太明白什么才算好房子，什么樣的買房規劃才有前瞻性。“我們不是促成交易，是替用戶理清購買邏輯，買到適合的而不僅僅是喜歡的房子。”

填平信息差，爭取最大利益

在這一輪地產周期中，大多數家庭的房產大幅縮水。目前買房的基本是剛需客戶（占80%）和改善客戶（15%）為主。“剛需客戶是用于結婚和上學的明確需求，改善客戶大部分都是8-10年沒買過房了，需要改善居住的。”這些客戶在這個市場下買房心態更是忐忑，剛需怕今天買明天降，改善的怕賣虧買貴。

面對眼前的地產現狀和買房人思維，張莉娟的初衷是為“客戶爭取每一分利益”。客戶在確定了意向購買樓盤之后，會盡力去幫客戶爭取最優惠的成交價格。

“可以確定的是，在新房市場，我們能拿到同時期特別低的價格。”張莉娟的信心來源于在房產行業多年的人脈和資源的積累。“比如，新樓盤的折扣體系非常復雜，有的案場銷售統一對外報價折扣是9折，但從案場經理、項目營銷經理、到南京公司營銷總、副總再到南京公司總經理，還有五個層級，每個層級都有不同的折扣權限，我們能拿到的折扣是很大限度的。”

張莉娟用專業和資源的積累幫助自己的客戶填平了“信息差”，用更滿意的價格買到更適合自己的房子。

這份執著源于多年前在售樓處的所見：當時正是開盤選房，輪到一對年輕人選房的時候，發現他們之前看中的60多平小戶型已經沒有了，可以選的最小戶型80多平總價要比他們的首付預算多5萬塊，他們實在湊不出這筆錢，“當時這對打算結婚的小情侶就在售樓處崩潰大哭，特別無助。”這一幕深深地觸動了張莉娟，“我希望每個買房人都能買到預算內滿意的房子。”

把客戶買房當做自己買房

入行至今，張莉娟為成千上萬人提供了房產置業咨詢，每次都如同自己買房，用真誠和專業提供有價值的服務。在她的助力下，很多人買到了滿意的房子和滿意的價格。以下分享近期服務的真實案例：

案例一：預算300萬

購買板塊：雨花人居森林板塊

樓盤名：越秀天萃，126㎡的戶型

這位客戶是朋友推薦過來的。他的情況是：在河西南上班，目前也住河西南，需求是想在距河西南不遠的地方，買套總價300萬左右的新房，最好是現房。

做完分析之后，張莉娟為客戶推薦了金基雅玥、越秀天萃這兩個新樓盤，并對兩個項目的產品、價格、戶型及樓層進行詳細對比，同時還兼顧了客戶上下班騎電動車方便程度等多項考慮，最終選擇了越秀天萃。更讓客戶滿意的是，張莉娟為他談到了非常優惠的價格。

案例二：預算600萬

購買板塊：雨花雨核板塊

樓盤名：華潤置地中心·云上潤府，171㎡的戶型

這位客戶也是朋友介紹來的，她的情況是：孩子在南京工作，住在河西南的小區，自己目前住在蘇北老家，預算600萬，想在南京買套房，方便照顧孫子。

張莉娟和客戶通了兩次電話，充分溝通了買房需求之后，篩選出雨花區的雨核板塊，并為她詳細分析了雨核板塊與河西南板塊的區別、新房與舊房的產品差與價格差以及雨核板塊與她的匹配度，并推薦了合適她的新房。客戶非常認同，很快就到南京跟張莉娟見面詳談，直接去項目看了房子，當天就付了定金。“客戶很信任我，對房子的匹配度以及購入價格，都非常滿意。”

案例三：預算900萬

購買板塊：南部新城

樓盤名：中信泰富九廬，180㎡的戶型

這位客戶也是主動聯系到張莉娟，他的情況是：目前住城東一套120㎡左右的房子，因為家庭收入可觀，也接近十年沒有買過新房了，希望改善居住，買一套大四房的新房。

溝通兩三次之后，張莉娟發現客戶有很強的城東情節，自己的家和父母的家都在城東，住了幾十年對區域的認同感很深，不喜歡其他板塊。于是為他推薦匹配了大城東范圍在售的6個樓盤，并對每個樓盤的特質進行詳細對比，最終客戶選擇了最喜歡的南部新城“跑道盤”——中信泰富九廬。也幫他們拿到了案場最低折扣價，客戶很滿意。

“真誠、專業的服務，優惠的價格，是客戶信任的關鍵，也是我的價值所在。”不管行業如何起起落落，張莉娟堅持以專業和真心，默默書寫著追風者的清醒。

【對話張莉娟】

向著目標，只管風雨兼程

你最大的愛好是什么？從中能得到什么樣的快樂？

張莉娟：最大的愛好就是工作，尤其是我最喜歡的市場營銷類工作，有挑戰，也有成就感。每做成一件事，每創造一份價值，或每幫助一個人，都有一定的成就感，就很快樂。

城品人物：你覺得自己在生活中是一個怎樣的人？

張莉娟：我是一個比較真誠的人，在房產媒體行業這18年，不是談了多少廣告，創造了多少GDP，最重要的是收獲了很多朋友，這個資源是我最大的財富。正是因為我比較真誠，才能收獲這么多朋友。

城品人物：如果可以擁有一種超能力，你想要什么能力？為什么？

張莉娟：我希望可以把從2006年開始的每一天多出1小時，這多出來的時間，能多陪陪孩子。因為這些年我工作忙碌，陪伴孩子較少。孩子不覺得啥，做父母的，心里總覺得有點虧欠。不過現在看來，孩子并沒有因為我自認為的少陪伴而有什么影響，反而鍛煉了他的獨立能力與強者思維，性格也很樂觀、開朗。

城品人物：請你用最精簡的話來界定幸福是什么？

張莉娟：幸福就是吃飯、睡覺，家人平安、健康，同時又能做自己喜歡的事。

城品人物：你認為完美的快樂是什么？

張莉娟：很難有完美的快樂，快樂都是短暫的。完美的快樂永遠都在追逐快樂的過程中，過程比結果有意義。

城品人物：你如何看待財富？它與成功之間是什么樣的關系？

張莉娟：財富只是一個數字，其實我們每個人對財富的需求并沒有那么大，最終都是社會的。財富與成功沒有直接關系，可能你做成的很多事，都跟財富無關。比如你在路邊救了一只流浪貓，這件事很成功，很快樂，但與財富無關。

城品人物：你認為做人的首要準則是什么？

張莉娟：真誠、善良，這是做人的基本原則。

城品人物：作為一名女性創始人，如何平衡事業和家庭的關系？

張莉娟：無論是在《揚子晚報·揚子樓市》的這18年，還是出來創業這一年多，我的工作都非常忙碌，為家庭付出很少。特別感恩我老公，自從孩子上初中，他就把大量的時間精力放在家庭上，孩子考上南師附中、985大學，父母能安度晚年，都是他默默地承擔起了很多很多。2025年是我們結婚20周年，我非常感謝他對家庭的付出、對孩子的陪伴，這不是一般人能做到的。

城品人物：你最喜歡讀什么類型的書，為什么？

張莉娟：我最喜歡讀人物傳記，尤其是那些創業大佬們的書。比如王石、褚時健、柳傳志、董明珠、俞敏洪等等，我喜歡這些大佬們身上那股勁，堅韌、執著，這是持續成功的關鍵。我喜歡激情澎湃的人生，不愿碌碌無為。從小我就個性獨立，做事堅韌、執著，十歲時，家人就放手讓我自己乘車到幾十里外的外婆家，遇到困難都是自己想辦法解決，這也是父母傳承給我的最大財富。