李嘉誠400億“世紀回歸”，地產見底了嗎？

“黃金時代”不會簡單回歸。

作者：梁云風

來源：秦朔朋友圈

01

周期之王歸來

3月19日，香港中環，長實集團年度業績發布會。當被問及是否參與香港新一輪9幅住宅用地競拍時，李澤鉅給出了近乎斬釘截鐵的回答：“地產是集團的核心業務之一，只要回報合理，我們一定會參與競拍。”

同時，長實集團財報顯示，集團手握超400億港元現金，凈負債率僅2.3%。

李氏家族在此時宣布“積極拿地”，時機耐人尋味，會不會再次開啟其所擅長的“逆勢投資”周期？

回望2013年至2016年，當內地樓市正值狂熱、地王頻出之際，李嘉誠卻開啟了其史詩級的戰略撤退。廣州西城都薈、上海東方匯經中心、北京盈科中心等核心地標被陸續拋售；2017年更是以402億港元出售香港中環中心，創下全球寫字樓成交紀錄。短短數年時間，李氏家族累計套現超過1700億港元，完美避開了此后漫長的行業寒冬。

而他們此次回歸的資本來源，更值得玩味——出售英國電網公司UK Power Networks股權，預計可套現千億港元。將歐洲資產高位變現，再以低價布局中國核心地產，這本身就是一次完美的跨市場套利。

十年一個輪回。2026年的春天，這位跨越半個世紀的經濟周期的“華人商界老船長”，攜超過400億港元現金重返地產賽道。這意味著，在李氏家族的財務模型里，當前土地和資產價格已經進入“合理回報區間”。

那么，“周期之王”這一次的回歸，究竟釋放了怎樣的信號？中國房地產市場的至暗時刻真的結束了嗎？

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02

市場見底的三大信號

李氏家族的回歸，市場的第一反應是，房地產見底了嗎？

判斷房地產市場是否企穩，成交量歷來是最敏感、最領先的風向標。3月份，重點城市的二手房市場交出了一份令業界振奮的成績單。在此前的文章中，我們已經分析過，不僅北上廣深四大一線成交量創新高，成都、西安、南京等強二線城市同樣出現了顯著的情緒修復，這些城市的成交放量，實際是壓抑已久的剛性和改善性需求正在集中釋放。

全國層面的數據同樣傳遞出積極信號。3月份20個重點城市二手房成交面積達到1797萬平方米，環比增長117%，同比大幅增長28.6%。新房成交面積1133萬平方米，環比增長89%，同比增長12.4%。

民生銀行首席經濟學家溫彬分析，這種成交量的回暖并非偶發現象，而是需求端逐步修復的必然結果——經過長達四年的調整，積壓的購房需求已經到了不得不釋放的臨界點。

然而，成交量回暖的另一面，是價格端的分化表現。根據中原地產的數據，截至2026年1月，北上廣深四大一線城市的二手房價格較2021年的歷史高點仍處于深度調整區間：北京二手住宅價格較高點下降38.3%，上海下降39.6%，廣州下降40.4%，深圳下降幅度最大，達到44.3%。四大一線城市的房價均已回落至2016年的水平。

這種“量先于價”的修復模式，在房地產市場的歷史周期中并不罕見。以日本房地產市場為例，其在1991年泡沫破裂后，同樣經歷了成交量先行回暖、價格逐步企穩的漫長過程。美國次貸危機后的市場修復，也呈現出類似的規律。成交量是市場情緒的晴雨表，而價格則是最終確認底部的標志。這意味著，當前市場可能正站在從“量變”到“質變”的臨界點上。

如果說成交量是市場見底的前瞻信號，那么政策與資金的雙重支撐，則為底部確認提供了堅實基礎。

政策層面，2026年的樓市政策已形成歷史罕見的寬松格局。需求端，首套首付比例最低降至15%，二套首付降至20%；首套房貸利率已經步入“2時代”，主流城市房貸利率已降至3%以下，公積金貸款利率更是低至2.6%。上海的購房社保門檻已縮短至1年，北京五環內降至2年，超過百個城市已取消限購限貸政策。

供給端的政策支持同樣力度空前。“三支箭”政策全面擴容，白名單機制落地實施，為項目融資提供雙保障。深圳進一步取消舊改項目中強制配建保障房的要求，直接激活1680億元投資規模。全國超過6000個項目進入“白名單”，獲得銀行授信規模接近萬億元。

更重要的是，兩會明確定調“著力穩定房地產市場”，《求是》雜志更是撰文強調“政策一次性給足，告別添油戰術”。這一頂層定調，標志著樓市政策從“防過熱”全面轉向“防過冷”，政策底的信號已經足夠明確。

資金層面，一個更加值得關注的指標是租金回報率的悄然變化。高和資本合伙人蘇鑫指出，長期以來，住宅收益主要依靠資本增值（房價上漲），而忽視了出租收益。但目前30個重點城市的住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。當租金回報率開始高于銀行存款利率時，資產的金融屬性便發生了微妙逆轉，這將吸引長期投資者回流二手房市場。

與此同時，各路資金正在加速涌入樓市。2026年1-3月，外資大宗交易同比增長82%，3月單月同比增幅更是達到92%。施羅德等國際資管巨頭設立30億元長三角專項基金，加拿大養老基金以12.9億元收購4座購物中心。險資同樣動作頻頻，國壽資本以6.29億元收購上海長租公寓60%股權。這種“聰明錢”的集體涌入，本身就是市場見底的重要佐證。

房地產市場能否見底的第三個信號是供給端的去化壓力。經過四年深度調整，當前的供給側已經出現了歷史性的收縮。

從開發投資端來看，2025年全國房地產開發投資同比下降17.2%，較2021年的歷史高點已經“腰斬”，跌幅達到50%。這一調整幅度，已經超過美國次貸危機期間的27%，接近國際房地產調整的平均深度。

更具決定性的是新開工面積的斷崖式下滑。2025年，新開工面積同比下降20.4%，較巔峰期下降了74%，已回落至2004年的水平。新開工面積反映的是開發商對后市的信心預期，持續萎縮的新開工數據，意味著未來1-3年的新房供應將面臨嚴重不足。

二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調整深度已超過許多國家房地產危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。待售面積同比增速僅為0.05%，為2021年7月以來的最低水平，核心城市去化周期已降至12-16個月的合理區間。

58安居客研究院院長張波分析，供給端的極度“休克”，正在強制推動供求關系回歸平衡。當新房供應減少到一定程度，積壓庫存逐步消化，市場自會找到新的均衡點。這與農產品價格見底邏輯相通，當價格低到足以抑制供給，價格自然就會觸底反彈。

03

專家們怎么看？

當然，話要兩頭聽。對于2026年樓市能否確認底部，經濟學界存在明顯分歧。

以丁祖昱、連平、中金公司為代表的樂觀派認為，2026年將正式確認行業底部。他們的論據主要包括：

第一，動態供求關系逐步向好。住房和城鄉建設部數據顯示，“十五五”期間全國城鎮住房需求還有將近50億平方米的增量空間。這些需求主要來自改善性需求——即居民將手中的“老破小”置換為“好房子”的需求。隨著“好房子”政策的推進，這類需求將持續釋放。

第二，庫存去化已見成效。短中長期庫存同步企穩，待售面積增速降至歷史低位。中指研究院預測，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7～8億平方米，市場將逐步回歸供需平衡。

第三，部分先行指標已觸底。二手房價格跌幅收窄、租金回報率回升、成交量連續回暖，這些信號都指向市場正在筑底。丁祖昱明確表示：“2026年大概率是樓市‘底部確認’的一年。這里所說的底部，并非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的企穩和價格跌幅的收窄。”

經濟學家任澤平的觀點更為直接：“2026年中國房地產市場上漲是大勢所趨。”他建議組建5萬億元以上的大型住房銀行收儲，持續降息包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，全面取消限購回歸市場化，以釋放剛需和改善型需求。

而以摩根士丹利、瑞銀為代表的謹慎派，則對市場的復蘇力度持保留態度。他們并非否認市場正在筑底，而是不認為價格會出現顯著反彈。他們擔憂的點主要有三個方面。

一是租金回報率與房貸利率的倒掛。從經濟學角度分析，在房屋失去房價上漲的資本利得功能后，房屋定價的錨只能回歸租金。從租金回報率與國債利率的比較來看，2026年1月一線城市租金收益率是1.84%，30年期國債利率是2.3%，考慮未來降息預期，如果30年期國債利率長期均值在2%，二者仍有約16個基點的利差。綜合全球經驗，一線城市住宅租金回報率需要高于30年國債收益率80個基點以上，房地產市場的價量才可能達到穩態。

更為關鍵的是房貸利率的錨定效應。當前房貸利率在3.06%左右，而一線城市的租金回報率僅1.84%，二者之間存在約122個基點的倒掛。若考慮到中國人對于房子的特殊偏好以及當前政策刺激效應，租金回報率需要到2.5%左右的水平才能實現平衡。這意味著，從純租金回報角度分析，房價可能還有25%左右的下跌空間。

二是收入預期與就業壓力。國信證券經濟研究所指出，維持樓市底部判斷需要三個條件同時滿足：“小陽春”不再出現以價換量、居民收入信心改善有邏輯支撐、政策足夠有力創造需求或提振預期。目前來看，收入預期改善的邏輯支撐尚不充分，這需要一個更長時間的觀察窗口。

三是人口結構的中長期制約。盡管這是老生常談的話題，但人口老齡化與少子化趨勢確實構成了房地產需求端的中長期壓制力量。這一結構性因素不會因為短期的政策刺激而改變，它將在未來十年乃至更長時間內持續影響樓市的供需格局。

中間派可能代表了大多數人的看法。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，2026年房地產市場仍將延續筑底與分化的態勢。政策端已釋放出明確的“穩預期”信號，但需求端的實質性復蘇，仍取決于更強力的政策組合落地及宏觀經濟與居民收入預期的改善。

04

樓市新周期的三大不可逆趨勢

無論樂觀派還是謹慎派，有一個觀點是一致的：房地產市場的底層邏輯已經發生深刻變化，過去的“黃金時代”不會簡單回歸。李嘉誠攜400億歸來，并不意味著所有人閉眼買房都能賺錢。三個不可逆的趨勢正在重塑這個市場的面貌。

首先是普漲時代徹底終結，未來的市場將呈現極端分化格局。一線與強二線核心區域，因供需結構緊張、產業基礎雄厚、人口持續流入，其價值將依然堅挺。而人口流失城市、遠郊區域，將持續面臨價格調整壓力，流動性枯竭的風險不容忽視。

這種分化并非中國獨有。日本在房地產泡沫破裂后，東京等核心都市圈的房價在經歷短暫調整后率先企穩，而北海道、四國等人口流失地區的房價則陷入了長達數十年的漫長陰跌。美國2008年次貸危機后，紐約、舊金山等科技聚集城市的房價早已超越危機前高點，而“鐵銹帶”城市的房價至今仍未能完全恢復。

對于普通購房者而言，這意味著“買房就能賺錢”的時代已經落幕。核心城市核心資產的選擇，需要更加審慎的判斷——不僅要看地段，還要看產品品質、物業管理、配套資源等多重維度。

其次是房產回歸居住與保值本質。過去二十年間，中國房地產承載了太多不該屬于它的金融屬性。高杠桿、快周轉的炒房模式，催生了一個又一個財富神話，也積累了系統性風險的溫床。

2026年的樓市，一個顯著的變化正在發生：租金回報率這個“錨”正在被重新重視。當租金回報率開始高于銀行存款利率，房產的金融屬性便從“投機增值”轉向“穩健保值”。高和資本合伙人蘇鑫指出，這將吸引長期投資者回流二手房市場，推動市場從“炒家市場”向“用家市場”回歸。

這一轉變意味著，未來購房的邏輯需要根本性調整，不是博取短期暴漲的資本利得，而是追求長期穩定的租金收益與通脹對抗能力。這種投資邏輯的轉變，與REITs市場的崛起、城市租賃住房的發展，共同構成了房地產新模式的基礎設施。

再次是行業格局的深度重塑。2021年以來的行業調整，淘汰了相當數量的高杠桿房企。房地產行業正在從“高杠桿、高周轉、高風險”的舊模式，轉向“低負債、低杠桿、合理回報”的新模式。央國企憑借融資成本優勢，在市場份額中占據更大比重；優質民企則通過產品力與服務力，構建差異化競爭壁壘。

05
見底了嗎？

最后，回到本文的核心問題：2026年，中國房地產市場見底了嗎？

這個問題的答案并非簡單的“是”或“否”，而是需要分層次、分城市、分產品來理解。

對于一線城市和強二線核心區域，市場底部已基本確認。成交量持續回暖、部分區域價格企穩甚至小幅回升、政策底與資金底形成共振、供給端深度收縮，這些信號都指向這類城市的調整已接近尾聲。

國信證券的判斷具有參考價值：“樂觀情形下，一、二線城市核心區有望在今年上半年率先確認底部。”

對于三四線城市和中低能級城市，市場仍處于艱難的尋底過程中。人口外流導致的剛性需求萎縮、高庫存帶來的去化壓力、缺乏產業支撐導致的就業不足，這些結構性制約因素短期內難以根本改變。這些城市的房價調整，可能還需要更長時間來完成。

從價格維度看，“量先于價”的修復規律意味著價格底的確認仍需時日。當前的市場狀態，更準確地描述是“成交量的底部已現，價格的底部在探”。真正的價格底部，往往需要成交量持續放量、庫存去化至合理水平、開發商現金流全面改善之后才會到來。

從中長期視角審視，“十五五”期間（2026～2030年）將是房地產市場筑底與分化的關鍵階段。中指研究院預計，隨著市場庫存逐步回落、配合社會預期修復，房地產有望在“十五五”中后期逐步走出調整階段，邁向規模更穩、結構更優、品質驅動的高質量發展階段。

李嘉誠曾有一句廣為流傳的投資箴言：“不賺最后一個銅板。”2013年他撤離內地樓市時，多少人嘲笑他“看空中國”“錯失良機”；2026年他攜400億歸來，又有多少人驚呼“大佬抄底”。但李嘉誠從來不是在做短期的價格預判，而是在做周期與價值的深度研判。

歷史總在重復：少數人在底部布局，大多數人在高位追漲；少數人看懂周期，大多數人被周期收割。2026年的中國房地產市場，正在經歷一場深刻的價值重估。政策的托底、供給的出清、需求的修復、資本的涌入，這些信號匯聚在一起，指向一個方向：樓市的至暗時刻正在過去，但普漲暴富的時代也已一去不復返。

房地產仍是國民經濟支柱產業、長期仍有發展潛力，樓市最困難的時刻已經過去，但再也不會回到過去那種全民炒房、人人賺錢的瘋狂年代。這是一個分化的時代，也是一個理性的時代。樓市的拐點信號已明，而你，準備好了嗎？

*免責聲明：本文章為作者獨立觀點，不代表創業家立場。

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