江蘇
國務院日前發布《關于推進服務業擴能提質的意見》，明確到2030年服務業總規模邁上100萬億元臺階。作為支撐服務業發展的物理載體和空間平臺，商業地產領域的產業園、商務樓宇、商業體、商業街區，無疑將迎來新一輪戰略窗口期。這些載體該如何作為？南京商業地產商會執行會長馮憲法結合南京情況，對這份《意見》做了解讀。
01
產業園：
從“空間租賃”向“產業服務集成”躍升
生產性服務業是多年來行業公認的短板。《意見》不僅羅列研發設計、知識產權、科技成果轉化、檢驗檢測認證等科技服務，也強調現代物流、信息服務、供應鏈金融、節能環保等服務。南京制造業基礎雄厚、軟件產業領先，產業園區的升級方向將不再是簡單地擴大面積，而應圍繞“全鏈條補強生產性服務業薄弱環節”展開。
比如在江北新區、江寧開發區等制造業集聚區，可推動園區增設中試廠房、計量測試中心、檢驗檢測實驗室，吸引《意見》中強調的研發設計、檢驗檢測認證機構入駐，使園區成為制造業企業的“外掛研發部”。
華天南京集成電路先進封測產業基地效果圖
比如打造垂直行業數據與軟件服務高地，可依托雨花臺區、建鄴高新區的軟件產業基礎，引導園區向工業軟件兼容適配中心、行業數據集服務、智算云服務方向轉型，形成“軟件定義園區”特色。
比如引入節能環保服務主體。馮憲法介紹說，最近就有多家國內數智化建筑節能的頭部企業和南京商業地產商會共同推動能源管理服務新模式，響應“碳保險”、“能效診斷”等新業態，在循環經濟產業園或老工業區更新項目中，集聚碳資產管理，培育綠色服務業生態。
02
商務樓宇：
從：“收租物業”向“產業加速器”轉型
南京商務樓宇數量眾多，但多數樓宇“千樓一面”，產業定位不清、服務同質化嚴重，在空置率攀升、租金持續下行的市場環境下，打造特色樓宇應成為全行業正視的突圍方向。而《意見》的發布，以及城市更新政策的持續加碼，也為樓宇改造提升帶來難得的政策窗口。
打造特色樓宇可以有多種路徑。
比如產業垂直集聚，“一棟樓裝得下一個產業鏈”，深圳等地多有案例。
比如數智化賦能，“從水泥盒子到智慧生命體”，《意見》就明確提出“加快城市信息模型平臺、建筑信息模型技術應用”、“有序推進算力布局與邊緣算力建設、完善智算云服務體系”，這意味著商務樓宇的數智化，將從“錦上添花”變成“基礎門檻”。
比如綠色低碳，《意見》明確要求“開展公共機構和大型公共建筑節能降碳改造”、“推進重點行業能效診斷，推廣公共機構能源費用托管服務模式”，在“雙碳”戰略背景下，綠色低碳正成為商務樓宇最具辨識度的差異化標簽，佳匯大廈的更新改造就提供了極具參考價值的樣本。
佳匯大廈實景圖
比如功能復合，“從純辦公到產城融合”，《意見》在生活性服務業部分提出“創新社區集成服務模式”，在基礎設施部分提出“推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級”。商務樓宇不能再是“白天熱鬧、晚上空城”的單一辦公空間，而應向功能復合的“產業社區”轉型。
03
商業體：
從“傳統消費場所”向“數智消費場景”迭代
《意見》提出“一店一策打造消費新場景”、“發展具有歷史文化、科技、親子等元素的住宿新業態”、“改造老舊街區、廠區”、“支持商圈、文化產業園區等業態升級”等，這與南京建設國際消費中心城市、推進城市更新行動高度契合。
南京已同時獲批“國際化消費環境建設”與“消費新業態新模式新場景”兩項國家級試點，2026年全市新開商業項目總體量預計突破100萬平方米，還要引進首店超300家。馮憲法說，如何在這一窗口期將《意見》轉化為可落地的行業行動，是南京商業地產的核心課題。他認為，商業體的提質方向應是“分層分類、一店一策”，不同層級匹配不同的升級策略。
頭部標桿型商業體，正在從“購物場所”向“城市文化會客廳”轉型，如德基廣場，持續探索藝術、商業與科技深度融合；JLC金陵中環打造了荷蘭藝術家數字藝術互動長卷《紅樓迴響》等沉浸式藝術體驗。
區域中心型商業體從“大而全”向“主題特色化”轉型，剛剛開業的金陵長樂坊在建筑特色與場景打造上融入“金陵四十八景”元素，打造五大主題空間串聯文化故事線。
金陵長樂坊實景圖
社區鄰里型商業從“生活配套”向“一刻鐘便民生活圈核心節點”轉型。比如科巷菜場完成微更新改造為“科巷市集”，成為融合市井煙火與當代便利的社區生活綜合體。這類項目今后能否深入挖掘周邊社區居民需求，引入《意見》明確支持的普惠托育點、家庭醫生工作室、社區食堂、銀發助餐點等民生業態，實現社區商業的“服務增值”？值得探索。
04
商會：
做好“引導者、連接器”
《意見》為服務業打開了“擴能”的增量空間，也明確了“提質”的轉型路徑。在商業地產擴能提質的推進中，南京商業地產商會應該發揮什么作用？
馮憲法首先想到的是推動政策精準對接。如南京對引入首店的商業載體給予累計最高200萬元獎勵，首發活動最高補貼150萬元，商會應幫助會員單位用足用好政策紅利。同時跟蹤《意見》的實施，研究哪些扶持政策如何落地。
商會還要做的，是梳理全市商業體、街區、產業園、商務樓宇在業態升級、場景創新、品牌引進等方面的具體需求，定期發布“商業場景機會清單”，向社會資本和品牌方開放對接，落實《意見》“分批次推出應用場景項目清單”的要求。
馮憲法最后提到人才培訓。商業地產行業的擴能提質，會催生系列急需崗位，比如產業社區運營師、碳排放管理員、商業資產管理師等等，他希望聯合相關高校、聚合行業專家，為行業擴能提質培訓專業力量。
編輯｜孫 益
審核 | 馮憲法
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