量漲價穩(wěn)！深圳樓市“金三”成色十足，熱度有望延續(xù)

對于3月深圳樓市回暖，市場普遍認為，這既有政策利好支撐，也有季節(jié)性修復推動。

中房報記者 李葉丨北京報道

剛剛過去的3月，深圳樓市交出了一份“含金量”十足的成績單。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2026年3月，全市一二手商品房合計成交11851套，環(huán)比上升117.1%，為近一年次新高。其中，一二手住宅合計成交7898套，環(huán)比上升117.2%。細分來看，二手住宅網(wǎng)簽5071 套，環(huán)比上漲 117%，穩(wěn)穩(wěn)站上行業(yè)公認的5000套 “榮枯線”；一手住宅網(wǎng)簽2827套，環(huán)比上漲118%，同步實現(xiàn)大幅反彈。

在成交量大幅上漲的同時，深圳二手房價格也出現(xiàn)企穩(wěn)信號。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，3月二手房掛牌均價環(huán)比上漲0.9%，議價空間同步收窄0.6個百分點至9.2%。樂有家研究中心數(shù)據(jù)也顯示，3月二手房成交均價穩(wěn)中微漲，議價空間縮窄至9.9%，時隔4個月重回“9字頭”。

4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2026年3月70城房價數(shù)據(jù)進一步印證了這一回暖態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，由2月持平轉(zhuǎn)為上漲；二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅達0.4%，同樣實現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲，市場信心顯著修復。同比維度雖仍處調(diào)整周期，新房同比下降5.5%、二手房同比下降7.0%，但降幅已開始逐步收窄，顯示出市場在深度調(diào)整后的筑底企穩(wěn)特征。

對于3月深圳樓市回暖，市場普遍認為，這既有政策利好支撐，也有季節(jié)性修復推動。

克而瑞深圳區(qū)域的分析人士表示，2026年開年以來，深圳圍繞降低住房交易成本、提振市場預期出臺系列利好政策，核心政策為二手房交易增值稅率下調(diào)，直接減少了二手住宅交易環(huán)節(jié)的稅費支出，尤其是降低了改善型客群的換房成本，為自住需求的有序釋放營造了友好的政策環(huán)境。政策效應(yīng)經(jīng)過1~2個月的傳導逐步落地到交易端。

“傳統(tǒng)‘金三銀四’置業(yè)旺季，春節(jié)后購房者重返市場，開發(fā)商也加大推盤力度，供需兩端同步回暖。同時，經(jīng)歷兩年多深度調(diào)整后，部分購房者認為價格已接近底部，‘量漲價穩(wěn)’的態(tài)勢增強了市場信心，觀望情緒有所緩解。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

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港客回流

市場一線的反饋印證著深圳樓市在傳統(tǒng)“金三”旺季的回暖。

位于深圳市南山區(qū)的深圳灣沄璽和中信城開信悅灣分別曬出“喜報”：深圳灣沄璽在3月銷售了24.36億元，中信城開信悅灣銷售額為11.98億元……

位于龍華區(qū)的壹品文旅·鵬宸云筑項目3月單月成交275套，同樣成為當月熱銷標桿；寶安沙井片區(qū)的萬豐海岸城則賣出81套，延續(xù)了該片區(qū)長期以來的市場熱度。同樣位于沙井的海岸城檀府，在清明假期3天來訪超300組客戶。海岸城檀府工作人員告訴記者，其中還出現(xiàn)了大批香港客回鄉(xiāng)團購的現(xiàn)象。

港客回流，成為本輪“小陽春”中值得關(guān)注的新變量。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，清明假期期間，深圳一些品質(zhì)和性價比優(yōu)秀的新房項目銷售良好，還有港客回流，口岸周邊的二手房交易也明顯走熱。亦有位于深圳市羅湖區(qū)的新房營銷經(jīng)理表示,“恰逢香港公眾假期，最近項目出現(xiàn)一些香港客戶前來咨詢和看房。”

在龍崗區(qū)，此前開盤的玖瓏臻境項目繼首開大捷后，在清明假期推出5套特價房，剛推出便被秒殺2套，市場搶購熱情可見一斑。在龍崗區(qū)光雅園附近的一處新房項目，有營銷人員表示，“清明假期第一天就賣出了3套，整個假期售出超過10套，整體情況好于去年，公司也準備逐步收回折扣。”

克而瑞深度咨詢的數(shù)據(jù)顯示，3月樓市活躍度顯著提升，核心指標大幅攀升。當月案場來訪量環(huán)比增長 131%，認購量環(huán)比增長 287%。

對于這一市場熱度，克而瑞深度咨詢分析認為，市場受雙重驅(qū)動：一是部分項目以價換量的促銷效應(yīng)持續(xù)釋放；二是傳統(tǒng)入學季帶來的剛性需求疊加，共同助推線下案場人氣與成交轉(zhuǎn)化同步快速上行。

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看房熱度刷新近5年紀錄

3月的“小陽春”行情中，二手房市場表現(xiàn)尤為搶眼，成為帶動整體市場回暖的核心動力。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測，其合作門店的二手房簽約量環(huán)比大漲290%。樂有家門店的二手房簽約量環(huán)比上漲244%。更值得關(guān)注的是購房者的看房熱情。樂有家數(shù)據(jù)顯示，3月購房者看房熱度創(chuàng)下近5年來最高月度看房量，較2024年10月的歷史高峰還高出17%。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會分析，深圳二手房錄得量環(huán)比大漲，主要得益于節(jié)后市場復工與需求集中釋放的帶動影響。“深圳二手住宅市場呈現(xiàn)三大核心特征：一是剛需主導，高性價比房源領(lǐng)跑成交；二是多區(qū)發(fā)力，核心片區(qū)改善需求穩(wěn)步釋放；三是大盤集中，成交匯聚于配套成熟、流通性強的片區(qū)標桿社區(qū)，反映出當前購房者決策更趨理性，資產(chǎn)核心價值與流動性成為首要決策因素。”

在市場的回暖中，二手房價格也出現(xiàn)了企穩(wěn)的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，3月深圳89個片區(qū)中，業(yè)主報價上漲的片區(qū)從27個增加至30個，已連續(xù)兩個月增長，且上漲片區(qū)主要集中在福田、南山、龍華等核心區(qū)域。

記者注意到，3月正值深圳秋季入學報名季，學區(qū)房需求集中釋放，帶動優(yōu)質(zhì)教育片區(qū)二手房量價齊升。“學區(qū)房客戶看房、成交周期極短，優(yōu)質(zhì)房源掛牌一周內(nèi)基本就能成交，部分熱門房源甚至出現(xiàn)多組客戶爭搶現(xiàn)象。” 深圳市福田百花片區(qū)中介機構(gòu)人員表示。

福田百花、龍華紅山、寶安中心等重點學區(qū)片區(qū)，小戶型學區(qū)房最為搶手，報價普遍上調(diào)。有平臺數(shù)據(jù)顯示，福田百花片區(qū)有相同面積房源較去年年底總價上漲了20萬元~40萬元，上漲幅度3.9%~5.2%；羅湖深中、龍華紅山等片區(qū)有相同戶型房源總價較去年年底上漲28萬元~50萬元，上漲幅度3.8%~6.9%。

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市場熱度或?qū)⒀永m(xù)

3月的熱度似乎正在向4月延續(xù)。

樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月1日至3日，深圳一手住宅預售和現(xiàn)售網(wǎng)簽累計361套，二手住宅累計網(wǎng)簽685套，兩者合計已經(jīng)超過1000套。

據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2026年清明節(jié)期間，深圳一二手樓市表現(xiàn)好于去年同期，住宅總成交量達到1199套（4月1日至4月6日全市一二手總成交則為1556套，其中清明節(jié)假期三天成交量相對好于去年假期），尤其體現(xiàn)在新房成交相對好轉(zhuǎn)（同比漲幅為12.8%）。

柏文喜表示，3月的高基數(shù)和積壓需求集中釋放后，4月網(wǎng)簽量環(huán)比可能有所回調(diào)，但仍將保持相對活躍水平。總體而言，4月深圳樓市大概率延續(xù)復蘇態(tài)勢，但很難復制3月環(huán)比翻倍的高增速，更可能呈現(xiàn)“高位盤整、溫和放量”的特征。市場正從“政策驅(qū)動”向“內(nèi)生修復”過渡，持續(xù)性取決于經(jīng)濟復蘇和居民收入預期的改善。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認為，展望后市，深圳樓市將延續(xù)溫和修復、理性分化的主基調(diào)，短期一二手房市場將承接節(jié)后復蘇態(tài)勢，成交維持相對穩(wěn)定區(qū)間；需求端仍以剛需、剛改為絕對主力，配套成熟、流通性強的片區(qū)與標桿樓盤將持續(xù)領(lǐng)跑，改善型需求穩(wěn)步釋放但節(jié)奏偏緩；全市量價分化格局將進一步延續(xù)，核心優(yōu)質(zhì)板塊價值堅挺，遠郊及配套薄弱板塊活躍度持續(xù)偏低，市場整體將以自住需求為核心支撐，逐步回歸平穩(wěn)健康的發(fā)展軌道。

房價方面，樂有家研究中心預測，福田百花、園嶺、羅湖深中、龍華紅山等名校片區(qū)的學區(qū)房，價格仍有5%~10%的上行空間，中小戶型或繼續(xù)領(lǐng)漲。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，后續(xù)房價能否維持企穩(wěn)的態(tài)勢，一是取決于二手房交易量能否維持，特別是低價房源消耗掉以后，中高價位的房子交易能否被激活；二是低價二手房交易能否帶動賣舊買新、賣小買大的置換需求，即消費的良性循環(huán)；三是新房能否在產(chǎn)品端實現(xiàn)綜合高品質(zhì)，驅(qū)動客戶基于消費升級的購房需求。