上海
最被高估以及最被低估的商圈，意思就是房價(jià)最有可能下跌的地段（高估）、房價(jià)最有可能上漲的地段（低估）。
如何衡量高估/低估？我們有兩個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)，其實(shí)在前兩周就用過啦！一個(gè)是掛牌率、一個(gè)是去化周期。
這里再給大家復(fù)習(xí)一下：
掛牌率的公式=某一時(shí)點(diǎn)的掛牌量/總戶數(shù)x100%。房地產(chǎn)行業(yè)來說，掛牌率如果在1%-3%之間則是屬于健康平衡狀態(tài)。如果高于則意味著供大于求，不好賣，甚至?xí)瓉淼鴥r(jià)。
而“去化周期”公式=年度掛牌量/年度成交量x12。意思按照現(xiàn)在的銷售速度，庫存量需要多少月才能消化完？目前的合理區(qū)間應(yīng)該是1年-2年。去化周期越低說明房子越好賣，房價(jià)可能會(huì)上漲。
這兩個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)都是越低越好，所以我們低估的商圈都是兩項(xiàng)指標(biāo)偏低，高估的商圈則是兩項(xiàng)指標(biāo)偏高。
當(dāng)然，如果要衡量高估低估，要考慮的因素不止這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)。比如地價(jià)，業(yè)主行為等等也要考慮。但是地價(jià)不是每個(gè)商圈都有土地成交，很多商圈幾年都沒一塊土地。業(yè)主撤牌，急售等行為也很難找到相關(guān)數(shù)據(jù)。
因此我們就是通過能量化的數(shù)據(jù)，來衡量高估以及低估吧。
數(shù)據(jù)說明Explain：數(shù)據(jù)出自兔博士app，2025年全年二手房成交/掛牌數(shù)據(jù)，2026年3月掛牌數(shù)據(jù)。
深圳SHENZHEN
再給出榜單前還是說明一下，
首先“低估的商圈”取的是掛牌率和去化周期最低，高估商圈取的是掛牌率和去化周期最高的。
還有越是郊區(qū)掛牌量這個(gè)數(shù)據(jù)越難統(tǒng)計(jì)，因?yàn)橛行┬^(qū)壓根沒在網(wǎng)上掛牌，很多在夫妻老婆中介店掛的。所以郊區(qū)的掛牌率和去化周期就會(huì)偏低。這里也是去除了一部分掛牌異常數(shù)據(jù)，所以下面的榜單會(huì)更加貼合實(shí)際。
榜單排名不分先后。
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