張凱利律師：征地拆遷程序合法性審查與補(bǔ)償公平性的法律實(shí)務(wù)分析

隨著城市更新從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，征地拆遷領(lǐng)域的程序合法性與補(bǔ)償公平性問(wèn)題日益凸顯。公共利益與個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)的邊界如何劃定，征收行為是否嚴(yán)格遵循法定程序，直接關(guān)乎被征收人的合法權(quán)益能否得到切實(shí)保障。對(duì)于這一復(fù)雜法律問(wèn)題，北京市中恒信律師事務(wù)所張凱利律師依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定，系統(tǒng)梳理了征地拆遷法律實(shí)務(wù)中的程序?qū)彶橐c(diǎn)與補(bǔ)償救濟(jì)路徑，供廣大讀者參考。

征收決定前置條件

啟動(dòng)征收程序，首當(dāng)其沖的是對(duì)“公共利益”這一前置條件進(jìn)行嚴(yán)格審查。并非所有涉及房屋拆除或土地收回的行為均可動(dòng)用國(guó)家征收權(quán)，征收行為必須基于明確的公共利益需要，這是法治原則在征收領(lǐng)域的核心體現(xiàn)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條的規(guī)定，只有符合國(guó)防和外交需要、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要、公共事業(yè)建設(shè)需要、保障性安居工程建設(shè)需要等法定情形的，市、縣級(jí)人民政府方可作出房屋征收決定。實(shí)踐中，部分項(xiàng)目借“舊城改造”之名行商業(yè)開(kāi)發(fā)之實(shí)，將純粹的商業(yè)利益包裝為公共利益，試圖規(guī)避征收權(quán)限的法律約束。對(duì)此，張凱利律師特別指出，對(duì)于舊城區(qū)改建項(xiàng)目，不僅要求符合公共利益的基本屬性，還必須納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證和公眾意見(jiàn)征求后方可實(shí)施。若征收決定所依據(jù)的項(xiàng)目實(shí)質(zhì)為商業(yè)開(kāi)發(fā)，則涉嫌行政權(quán)力越位，被征收人有權(quán)對(duì)征收決定的合法性提出質(zhì)疑。

在集體土地征收領(lǐng)域，公共利益審查同樣具有基礎(chǔ)性地位。依據(jù)《土地管理法》第四十七條，國(guó)家征收土地的，須依照法定程序批準(zhǔn)后由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。征收決定不得突破“為了公共利益需要”這一憲法性約束，否則即構(gòu)成違法征收。

征收補(bǔ)償?shù)墓綐?biāo)準(zhǔn)

“無(wú)補(bǔ)償則無(wú)征收”，補(bǔ)償?shù)墓叫允呛饬空魇招袨檎?dāng)性的核心標(biāo)尺。在城市更新中，評(píng)估價(jià)格爭(zhēng)議、裝修投入損失以及停產(chǎn)停業(yè)損失等問(wèn)題是補(bǔ)償爭(zhēng)議的高發(fā)地帶。法律對(duì)此設(shè)置了明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與救濟(jì)路徑。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三條確立了征收補(bǔ)償?shù)娜?xiàng)基本原則：決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)，這三項(xiàng)原則貫穿于征收補(bǔ)償?shù)娜^(guò)程。第十九條進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。張凱利律師強(qiáng)調(diào)，這一規(guī)定確立了“市場(chǎng)比較法”的核心地位，旨在保障被征收人的居住條件有改善、生活水平不降低。在補(bǔ)償程序?qū)用?，?dāng)征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，依法享有申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟的權(quán)利。根據(jù)《行政復(fù)議法》第六條的規(guī)定，被征收人自知道補(bǔ)償決定之日起60日內(nèi)可向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議；依據(jù)《行政訴訟法》第四十六條，亦可自知道行政行為作出之日起6個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟。若被征收人在法定期限內(nèi)既不申請(qǐng)行政復(fù)議也不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，行政機(jī)關(guān)不得自行實(shí)施強(qiáng)制搬遷，這是征收法治化的重要標(biāo)志。

征地拆遷涉及公民重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，其程序的合法性審查與補(bǔ)償?shù)墓叫员Ｕ鲜欠ㄖ螌?shí)踐中的重要課題。張凱利律師認(rèn)為，唯有在法律的框架內(nèi)平衡“發(fā)展”與“權(quán)利”的關(guān)系，讓每一項(xiàng)征收決定都經(jīng)得起法律的推敲和歷史的檢驗(yàn)，才能真正實(shí)現(xiàn)城市面貌改善與民生福祉提升的雙贏。被征收人在面對(duì)復(fù)雜的法律程序時(shí)，應(yīng)積極行使知情權(quán)、參與權(quán)和救濟(jì)權(quán)，依法維護(hù)自身在《民法典》第二百四十三條下獲得公平補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利。法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，及時(shí)尋求專業(yè)法律支持，方能在征收程序中占據(jù)主動(dòng)地位。