營業(yè)收入突破10億元，經(jīng)發(fā)物業(yè)盈利滑坡

石青玲/發(fā)自西安

經(jīng)發(fā)物業(yè)規(guī)模首次站上10億元臺階。

3月25日，經(jīng)發(fā)物業(yè)發(fā)布了2025年全年業(yè)績。截至2025年12月31日，經(jīng)發(fā)物業(yè)實現(xiàn)總收益約10.49億元，同比增長10.3%。期內(nèi)，公司毛利約為1.62億元，同比增長13.3%，毛利率微升0.4個百分點至15.5%。公司擁有人應(yīng)占溢利為6394.8萬元，同比增長8.33%。

對于“西北物業(yè)第一股”而言，這份年報成績單，無疑有著可圈可點之處。不過在穩(wěn)健增長背后，經(jīng)發(fā)物業(yè)經(jīng)營層面的壓力依然如影隨形，盈利能力減弱、回款壓力增大以及關(guān)聯(lián)交易爭議等隱憂是公司必須直面的挑戰(zhàn)。

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在物業(yè)管理行業(yè)集中度持續(xù)提升、行業(yè)競爭日趨激烈的2025年，經(jīng)發(fā)物業(yè)雖實現(xiàn)了在管規(guī)模的穩(wěn)步擴張，但其正陷入“規(guī)模增長與盈利承壓”的雙重博弈中。

從在管面積來看，經(jīng)發(fā)物業(yè)在2025年交出了一份亮眼的答卷：截至2025年末，公司在管面積已攀升至3190萬平方米，合約面積同步達到3240萬平方米，管理項目總數(shù)增至201個，較往年實現(xiàn)穩(wěn)步擴容，規(guī)模擴張的態(tài)勢清晰可見。

不過，這份“規(guī)模紅利”并未有效轉(zhuǎn)化為“盈利優(yōu)勢”，反而呈現(xiàn)出“規(guī)模與盈利脫節(jié)”的尷尬局面。

2025年，經(jīng)發(fā)物業(yè)“增收不增利”特征愈發(fā)明顯。2025年，經(jīng)發(fā)物業(yè)歸屬母公司凈利潤僅為6619萬元，同比增長8.3%，增速較經(jīng)營業(yè)收入增速低2個百分點，形成了“營業(yè)收入跑得快、利潤跟不上”的鮮明反差。

梳理數(shù)據(jù)可見，經(jīng)發(fā)物業(yè)歸屬母公司凈利潤增速已連續(xù)3年下滑，2023年至2025年分別為32.6%、18.7%、8.3%，2025年增速較2024年近乎腰斬，下滑態(tài)勢尤為明顯，盈利增長的動能正在持續(xù)減弱。

與此同時，毛利率也處于行業(yè)低位。2025年，公司毛利1.62億元，同比增長13.3%，增速高于營業(yè)收入增速，帶動毛利率從15.1%提升至15.5%。雖有所提升，但這一水平仍與行業(yè)平均水平存在較大差距，據(jù)統(tǒng)計，2025年上市物企平均毛利率達21.82%，經(jīng)發(fā)物業(yè)的毛利率較行業(yè)均值低6.32個百分點，處于行業(yè)下游水平，盈利空間被嚴(yán)重壓縮。

分板塊來看，三大業(yè)務(wù)板塊中，商業(yè)物業(yè)毛利率則從20.6%升至22.6%，同比增長2個百分點，展現(xiàn)出較強的盈利韌性。

其次，對營業(yè)收入貢獻最大的城市服務(wù)板塊，毛利率僅為12.7%，拉低整體水平，這主要是因為該業(yè)務(wù)與政府關(guān)聯(lián)度高、議價空間有限，普遍處于低毛利狀態(tài)。

而作為公司核心業(yè)務(wù)之一的住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊，盈利壓力持續(xù)凸顯，成為三大板塊中唯一出現(xiàn)毛利率下滑的業(yè)務(wù)。2025年，該板塊毛利率從2024年的19.5%降至18.2%，下滑幅度達1.3個百分點。

在2025年的年報中，永生服務(wù)、萬物云等物企也遭遇了類似的問題，如2025年，萬物云的住宅物業(yè)服務(wù)毛利率下滑0.7個百分點至11.7%。

就此，萬物云首席運營官何曙華表示：“毛利率下滑核心來自兩方面：一是收繳率下降，二是新接項目處于爬坡期。”他同時給出了一組數(shù)據(jù)：2025年全國物企500強收繳率約71%，已連續(xù)5年下降，上市物企平均為78%，收費難已成行業(yè)共性問題。

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如果說盈利增速下滑考驗著經(jīng)發(fā)物業(yè)的經(jīng)營能力，那么關(guān)聯(lián)交易則將公司推向了輿論的風(fēng)口。

2025年12月，經(jīng)發(fā)物業(yè)一紙公告揭開了這筆備受爭議的交易：公司擬斥資6300.75萬元，通過資產(chǎn)收購、人防車位租賃及機械車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓三種方式，將關(guān)聯(lián)方西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司（以下稱“經(jīng)發(fā)地產(chǎn)”）旗下經(jīng)發(fā)大廈A座的14個商業(yè)物業(yè)單位、224個地下標(biāo)準(zhǔn)停車位等資產(chǎn)納入麾下。

這筆交易備受市場質(zhì)疑。這筆總額高達6300.75萬元的交易，首先與經(jīng)發(fā)物業(yè)的盈利規(guī)模形成了對比。公開財報數(shù)據(jù)顯示，2024年經(jīng)發(fā)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入9.52億元，除稅后利潤僅為6109.2萬元。也就是說，單筆關(guān)聯(lián)交易的金額，已超過公司全年凈利潤，相當(dāng)于將上市后首年的全部盈利“清零”。

更值得關(guān)注的是，截至2025年6月30日，經(jīng)發(fā)物業(yè)賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為3.601億元，此次交易相當(dāng)于動用了公司17.5%的現(xiàn)金儲備，對于一家上市不足兩年的物業(yè)公司而言，這樣的資金投入顯得尤為激進。

就此，經(jīng)發(fā)物業(yè)在公告中稱，此次交易旨在“實現(xiàn)收入組合多元化，賺取穩(wěn)定租金收益”，并強調(diào)公司長期為經(jīng)發(fā)大廈提供物業(yè)管理服務(wù)，“對目標(biāo)資產(chǎn)的現(xiàn)狀及潛在投資價值擁有充分理解”。

然而，這筆資產(chǎn)的租金收入已出現(xiàn)斷崖式下跌。根據(jù)公告，2023年，該資產(chǎn)（含商業(yè)單位及停車位）租金總收入尚達約200.81萬元；但到了2024年，這一數(shù)字直接暴跌至74.5萬元，一年之內(nèi)降幅高達62.9%；2025年雖有微弱回暖，增至75.72萬元，但較2023年仍有62.3%的大幅跌幅，收入規(guī)模始終在低位徘徊，未能恢復(fù)至此前水平。

此外，市場數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)發(fā)大廈的平均租金為90元/平方米/月，車位月租金550元，物業(yè)費8元/平方米/月，以此數(shù)據(jù)粗略計算，經(jīng)發(fā)物業(yè)將此次交易的資產(chǎn)全部出租后可得到400萬元左右的年租金收入，回本至少需要15年。

不斷下滑的收益讓這筆交易看上去并不劃算，也讓經(jīng)發(fā)物業(yè)深受上市平臺是否在為關(guān)聯(lián)方“接盤”低效資產(chǎn)的質(zhì)疑，更深層次的還有來自對關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險質(zhì)疑。

根據(jù)股權(quán)結(jié)構(gòu)，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)由經(jīng)發(fā)集團全資控股，而經(jīng)發(fā)集團持有經(jīng)發(fā)物業(yè)67.5%的股權(quán)，經(jīng)發(fā)物業(yè)的最終實際控制人為西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱“西安經(jīng)開管委會”）。也就是說，此次交易本質(zhì)是同一集團旗下的物業(yè)公司向地產(chǎn)公司購買資產(chǎn)，屬于典型的關(guān)聯(lián)交易。

根據(jù)公開資料，經(jīng)發(fā)大廈A座建成于2018年，自建成以來，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)便持續(xù)面向業(yè)主銷售車位，直至2024年10月，仍在開展“最后一次公開銷售/使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”活動，并明確表示此后將“對剩余車位進行整售或整體轉(zhuǎn)讓處理”。

長達六年市場化去化未果后，將低效資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至上市平臺，難免引發(fā)市場猜想：關(guān)聯(lián)方是否已放棄資產(chǎn)獨立運營前景，借助關(guān)聯(lián)交易向上市公司轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險？

除此之外，關(guān)聯(lián)方賬款積壓問題進一步加劇經(jīng)營隱患。

年報顯示，2025年，公司貿(mào)易及其他應(yīng)收款項大幅增加至約3.86億元，同比增長52.8%，遠高于同期10.3%的營業(yè)收入增速。其中，來自關(guān)聯(lián)方的貿(mào)易應(yīng)收款項約6400萬元，同比增長68.9%；來自第三方的應(yīng)收款項約2.69億元，同比增長43.9%。

關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項增速遠超第三方，意味著經(jīng)發(fā)物業(yè)在關(guān)聯(lián)交易中不僅承擔(dān)著“接盤”低效資產(chǎn)的風(fēng)險，還面臨著關(guān)聯(lián)方回款不暢的壓力，雙重風(fēng)險疊加，讓公司的經(jīng)營穩(wěn)定性備受考驗。

作為一家上市公眾公司，經(jīng)發(fā)物業(yè)的每一筆決策都關(guān)系到全體股東的利益，其是否能證明此次交易的合理性，是否能有效化解關(guān)聯(lián)依賴與經(jīng)營風(fēng)險，能否擺脫“接盤俠”的嫌疑，仍有待時間與事實的檢驗。