北京買房：理清思路，購房建議1846

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在清芷園，有一套160多平的房?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)低迷，房子越來越老。就怕以后越來越不保值，我們也不住，就是里邊有戶口，是不是該賣掉換一個(gè)能上戶口的小房子以后賣的時(shí)候不虧本的一居室，也不知道我的想法對不對。

另外一個(gè)賣這個(gè)房子，現(xiàn)在預(yù)估能賣多少錢？我們對市場也不太了解，另外，我們想買個(gè)一居，買在什么地方合適？

A：

1、清芷園本來就是自住為主的定位，如果不自住的話就賣掉唄。或者說這種產(chǎn)品在當(dāng)年很流行，兼顧自住與投資，而朱老板的金馬集團(tuán)又是典型的從公寓起家的，開發(fā)清芷園正合適。雖然地段兒有些傳聞，但畢竟是二環(huán)內(nèi)。

但2008年奧運(yùn)之后的樓市趨勢改變了，這種公寓又開發(fā)的太多了，所以價(jià)格走勢大多偏弱。這也就是2013年之后有學(xué)區(qū)加持，否則價(jià)格還會(huì)低。

這參照朝陽區(qū)的同類型小區(qū)吧，價(jià)格走勢好的不太多。另外用租售比來比較，那清芷園現(xiàn)現(xiàn)在大戶型價(jià)格中所包含的學(xué)區(qū)溢價(jià)在15%左右或以上，但不會(huì)太高，肯定低于平均值。

2、但既然是有溢價(jià)，租金收益方面就肯定吃虧。老公寓的價(jià)格走勢長期偏弱，以后最好的成績也就是不再落后。大戶型總價(jià)高，流動(dòng)性偏弱不太好賣。再加上不自住，廣外學(xué)區(qū)也不算多強(qiáng)，那這套房的優(yōu)勢在哪方面?。?/p>

所以如果確定不自住，我認(rèn)為您的想法是對的，換做我也會(huì)賣掉的。畢竟今年已經(jīng)是入學(xué)人數(shù)的明確拐點(diǎn)了，犯不上跟大趨勢對賭。

3、能賣多少錢，每套房根據(jù)戶型朝向樓層和裝修都不一樣，一房一議。

4、買個(gè)一居，主要目的是什么？如果只是為了放戶口和保值，那常規(guī)建議是買朝陽東四環(huán)外的，50平左右的小戶型。租金在各區(qū)中相對最高，價(jià)格走勢也至少不落后，流動(dòng)性也強(qiáng)。不過最好是緊湊型的小兩居，多不了多少錢，這樣適應(yīng)的客群更寬，租金收益也并不低。

5、最后多說一句，現(xiàn)在北京的平均租金收益率已經(jīng)超過銀行同期存款利率了。歷史上這種時(shí)期就三次，每次都是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也都是樓市低谷期，其中就有清芷園開盤的時(shí)候。

或者列出來吧，第一次是1998年之后的東亞金融危機(jī)期間，第二次是2008年前后的美國次貸危機(jī)期間，第三次是2014-2015的歐洲危機(jī)期間?，F(xiàn)在是第四次，所以我認(rèn)為北京均價(jià)（非學(xué)區(qū)房+學(xué)區(qū)房的基礎(chǔ)部分）是沒什么下跌空間了。但學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分說不好，看您自己的判斷吧。

僅供參考。

二

Q:

如果夫妻二人都有各自的集體戶，辦理結(jié)婚證后是否必須遷戶到一起？男方能遷到女方的單位集體戶上嗎？將來如果有孩子是應(yīng)該隨父隨母都可以吧？有必要為了上學(xué)在西城買房嗎？如果不買房，在沒有政保的背景下，孩子能夠擇校入學(xué)嗎？

A：

1、您這考慮的有點(diǎn)兒多了，要我說就該結(jié)婚結(jié)婚，孩子的事兒到時(shí)候再說。各單位的政策都是有可能調(diào)整的，現(xiàn)在的政策到時(shí)候未必還適用。

2、簡單說吧，集體戶的政策各單位都不同，有的允許結(jié)婚后遷到一起，但也有的不光不接收，而且還要求結(jié)婚后遷走呢。尤其是在單位得知在北京買房之后，大多數(shù)單位都要求遷走的。所以這還是問單位吧，沒有統(tǒng)一的規(guī)定。

3、如果女方單位接收，那就可以遷到女方集體戶上。但這是“集體戶”啊，一個(gè)大號的戶口簿而已，遷這有什么意義嗎？

4、孩子也一樣，如果單位接收就隨誰都行。但如果不接收呢，也就是不出具同意落戶證明，那就至少得拖一段時(shí)間了。

5、理論上有戶口就能本區(qū)幼升小，不用非得買房。但這也得看政策，因?yàn)榧w戶上學(xué)是需要單位提供在職證明的，人家要是不出具呢？比如有人辭職了，但不遷走戶口，那單位不可能當(dāng)冤大頭啊。

6、沒有政保那就派位唄，擇校是不可能的。按現(xiàn)在的政策，就算有政保，大多數(shù)也只能是提前填報(bào)優(yōu)質(zhì)校而已，但能確定某所學(xué)校的單位不多。所以您既然沒有政保，也沒房，那就大概率是派位，大家都公平。

僅供參考。

三

Q:

我剛剛把五道口的房子賣掉，確實(shí)是漲了點(diǎn)，不多，比春節(jié)前漲了十多萬。但我想買的北四環(huán)朝陽這邊的好像也漲了，之前我看好的差不多都賣了，剩下的沒漲價(jià)，但感覺也等于漲了，都不滿意。

所以我想問您一下，您認(rèn)為這只是小陽春，還是或會(huì)延續(xù)成大行情？我是現(xiàn)在湊合的買了，還是等到五月份之后？

A：

1、這問題難住我了，我也不知道啊。我只能說從大趨勢來講，北京房價(jià)沒什么下跌空間，上漲是早晚的事兒，畢竟貨幣是一直在增發(fā)的，核心城市+成熟地段兒的不動(dòng)產(chǎn)比如跟隨CPI上漲。

2、但具體到現(xiàn)在的行情我就不敢說了，因?yàn)榉績r(jià)下跌好幾年了，救市也好幾年了，誰知道這次的效果會(huì)怎樣啊？之前這些年里，有一半的年份都是上半年漲，但下半年就又跌回去了，白折騰。那萬一今年也是這種趨勢呢，那不就仍然不合適嗎？

3、所以我要建議還是看自己的需求吧，房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著唄。但如果換做是我會(huì)盡快買的，管他以后什么行情呢，先滿足自住，或者是能收租金再說吧。畢竟您想買的是朝陽的，沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，租金肯定至少不低于同期銀行存款利率，總比閑置著強(qiáng)吧？

而且買完了也就踏實(shí)了，省的老惦記著。最好還是買完了就不看樓市新聞了，眼不見心不煩，反正房子是長期投資品，只要是買在大趨勢的相對低谷，那就沒必要糾結(jié)是不是最低點(diǎn)，誰也不可能踩的那么準(zhǔn)，否則直接炒BT幣好不好啊？

僅供參考。

四

Q:

我去了您推薦的**小區(qū)了，確實(shí)是便宜，租金也還行，但讓人無語的是也太破了，全是回遷房，連中介都說質(zhì)量差，隔音也不好。而且從樓門到樓道都是廢品和紙殼子，真擔(dān)心發(fā)生火災(zāi)怎么辦，綠化也幾乎沒有，鐵道還有噪音，白天都能聽到，夜里肯定更明顯，這種小區(qū)能升值好嗎？我感覺不可能吧

A：

1、我對您的這些話也挺無語的，既要又要還要。首先我沒“推薦”，而是只陳述了事實(shí)，告訴您150萬能買到的租金收益率相對最高的房子而已，但買不買是您的事兒。

2、其他的打個(gè)比方吧，有人問找工作的事兒“初中學(xué)歷，哪種工作不用動(dòng)腦子”？我肯定回答保安保潔唄，但您扭臉兒就不滿意了，說工作環(huán)境差+吃飯檔次低+宿舍不高檔=沒有上升空間。

再比如說想找個(gè)對象，問哪兒的丈母娘不要彩禮？我回答說北京，但扭臉兒您又說北京大妞兒都眼光高+不溫柔+大大咧咧=變不成觀音菩薩。這讓我怎么說呢？只能說想到北京當(dāng)上門女婿，不是光不要臉就能成功的，自己的條件就擺在這兒呢，十全十美的憑什么便宜您呢？

3、其他的不聊了，我理解您的心態(tài)，花小錢辦大事兒，少花錢多辦事兒，有倆糟錢兒就想美事兒，但最好別沒事兒找事兒吧。錢多事兒少離家近的工作誰都想要，白富美高富帥也是所有人的追求，但看看自己的條件吧，也別忘了自己的初心。

“三體”不光是科幻，也是人世間的普遍現(xiàn)象，“不可能三角”是所有事物的本質(zhì)。在自身?xiàng)l件不高的情況下，既要又要還要是不可能的。

僅供參考。

五

Q:

我小時(shí)候我父母在北京用我名字買的房，我占98%他們各1%，貸款他們還，前幾年已經(jīng)還清了?，F(xiàn)在我想買房，是不是賣掉這套房就能恢復(fù)首房首貸的資格了？這牽扯到公積金貸款的問題。

我如果用這套賣房的錢交付了再買房的首付，然后辦理了房產(chǎn)證，這套房應(yīng)該就是我的100%產(chǎn)權(quán)吧？首付的來源影響產(chǎn)權(quán)嗎？

A：

1、對，您只要賣掉這套房就能恢復(fù)首貸資格。首房首貸的標(biāo)準(zhǔn)就是：在北京名下無房+無公積金貸款記錄。

2、正常情況下，房產(chǎn)證是不動(dòng)產(chǎn)的唯一權(quán)屬證明，只要是在您名下，那就是100%產(chǎn)權(quán)。

3、首付的來源屬于資金流動(dòng)的問題，或者說是債務(wù)問題，跟房子無關(guān)。除非資金來源是非法所得，否則跟房子產(chǎn)權(quán)沒關(guān)系。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。