北京買房：理清思路，購房建議1844

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

朋友推薦，我這情況有點復雜：1、我們是非京籍；2、老大一年級，9月份上二年級，目前在建大附小，老二9個月，六年后上一年級；3、目前在展覽路租房，小兩居7000/月；4、想在朝陽買個能住開的房，把老大轉過去；5、預算有限總價350內（好一點可適度增加）。

問題：綜合考慮，哪里比較合適？盡量不想太偏，孩子上學離房盡量近，未來出手的話盡量保值。中介帶著看了大望路附近的老房光輝里，都是電梯房，有的樓環境太差，不太能接受。又推薦十里堡附近京棉新城，2000年左右的，有電梯，還沒看，不知道怎么樣。煩請專業人士給推薦分析下，怎樣合適（繼續租還是買，買的話推薦買哪里）？感謝

A：

1、我先問幾句：大寶在西城展覽路學區上學，那如果買房在朝陽了，接送問題怎么解決？您家是非京籍，二寶學位怎么解決？如果在兩個學區甚至是兩個行政區，接送可就更累了。

2、房子問題倒不算復雜，現在您租的是7000一個月的，那在不考慮學區的情況下，對應的就是350萬總價的非學區房，也就是租售比500平均值。

所以常規建議就是多看房唄，比如朝青的國美第一城，2005年之后的房齡更新，5萬左右一平。再要向東的可以看6號線草房板塊，都是保障房價格不高，性價比相對高，保值都是中等，流動性也還行，價格走勢基本跟隨大盤。

3、另外您的期望值高了點兒，簡單說就是想買地段好+房齡新+能保值+面積夠住+品質不錯+居住的性價比高=價格低。

只能說這是很多家庭的理想，就跟搞對象或找工作似的，誰都希望找到十全十美的，尤其是初次體驗的大多都預期高。但這看現實情況吧，一般不太好都兼顧，除非撿漏兒。

常規建議是把需求列表并排序，在預算不太高的情況下，一般能滿足最主要的就算成功，兩個超值，三個以上可遇不可求。因為這其中有些要求本身就是相悖的，比如最典型的就是保值好vs性價比高，保值好的肯定價格高，性價比高的通常都是因為漲的慢。好地段兒的大多是老房，房齡新品質高的又肯定價格高。戶型大的居住舒服，但同時又大多性價比低，都很難兼顧。

所以還是適當取舍吧，看自家更重視哪方面？如果注重保值，那建議在朝青買品質高點兒的小區，但戶型肯定小。如果注重居住，那五環外常營才選擇多。畢竟350或者400萬之內在北京屬于剛需區間，很難和改善盤兼顧。

4、買vs租看自己了。接送孩子方便就肯定是租房，覺得不合適再買唄。另外可以算個賬，現在北京老房的平均租售比是500，租金回報率是2%以上，而且是刨去物業費取暖費和空置期之后的收益（房齡新的平均收益在1.8%左右）。

那如果您手中有350萬，存銀行（五大行）的利息是1.5%，每年5.25萬。而如果買套房的話，等于每月省7000，每年至少7/8萬吧。您覺得買vs租哪個劃算？當然這收益率是非學區房的，西城學區房另算。

另外是現在的行情，從樓市歷史來說，有過三次租金收益率高過同期存款利息的時期，也都是房價低谷期，現在是第四次，是否會周期輪回就看自己的判斷了。再有就是深圳和上海已經可以確認上漲了，歷次行情也都是從這倆開始，然后輪到北京。北京現在還沒什么太大波動，可以再觀察一下吧。

5、總之我建議先考慮一下倆寶的上學+接送的問題，然后真想買房的話再把需求做個排序，盡量滿足最重要的，之后再說板塊、小區和具體房源。

另外也可以考慮一下換租，也就是買房在朝陽，比如350萬的吧，租出去收7000左右的租金，拿著這筆錢換租西城的，從經濟上可以看作占了西城的便宜，畢竟西城租金7000的房子一般價值500萬左右呢。

僅供參考。

二

Q:

咨詢一下，本人男46歲，北京人，戶口在父母家（朝陽區花家地南里），名下一套房，房山綠地花都苑97平（無貸款，滿五唯一），國企職工，年薪稅前45W，工作位置在花鄉橋。媳婦35歲，非京籍，研究生畢業留京，北京社保，國企職工，稅前30W，工作位置在西城區百萬莊。家庭存款120W。

兩個孩子，老大2021年8月生，27年上學。老二2024年1月生。我們打算賣掉房山的房子，計劃在媳婦單位附近找個房子。需求：（1）媳婦上下班單程不超過半小時；（2）學區質量中上；（3）家里還有一個72歲老媽要一起住，所以需要三居室，其中一間大一點可以放兩張帶學習桌的上鋪床。麻煩您推薦一下。

A：

1、您的總預算是多少啊？或者說綠地花都現在2萬多一平，這套房200多萬，加存款是350萬左右吧。之后您準備貸款多少，能接受的月供是多少？

兩人稅前75萬，到手按8折計算應該60萬左右吧，每月5萬。常規是最高一半月供，貸款400多萬。然后扣除稅費和裝修備用金50萬，總預算在700多萬，是這意思嗎？

2、西城百萬莊周邊，學區中上，那基本就是展覽路或新街口學區了，要不然南邊的金融街和月壇算頂級學區了。

當然也可以選海淀的紫竹院和羊坊店，也是典型的中上學區，但常規建議是先看西城，畢竟下限更高。或者說在兩邊的學區溢價都差不多的情況下，首選資源更集中的。

展覽路現在均價10萬多點兒，700多萬能買老小區的小三居。前些天有網友買在了露園，北露園還是南露園我沒問，反正是70多平南北三居，全辦齊了在800萬之內。其中南向主臥室內15平左右，倆寶應該差不多吧。這種老小區的得房率高，就是沒什么廳，吃完飯各回各屋。

3、另外多說一下，因為西城的房價高，以千萬之內預算的話，西城溢價的比例不好降下來。以這套露園的三居為例，10萬一平700多萬，但到了朝石豐非學區房的話也就6萬多一平500萬左右。

典型的是東三環團結湖，北京樓市大盤的典型參照板塊。現在團結湖的租金坪效和西城展覽路是差不多的，小三居基本都是租金在8000左右。那也就是說，在西城花700多萬買一套中上學區的老小區小三居，居住體驗約等于團結湖500萬的。那超出的這200多萬就是學區溢價，至少占到總房款的25%左右或以上。海淀的羊坊店和紫竹院等中上學區，其溢價率和西城是差不多的，所以才建議先看西城。

4、另外因為今年是入學大趨勢的拐點年了，之后的低谷期要延續到至少2031年，溢價部分如果沒有新政策支持的話有可能受影響，是否逆轉得看去年和今后的人口出生率。

而您家倆寶，房子在二寶入學前不能賣，所以常規建議是多看房+多算賬，盡量選擇溢價率相對低的。這樣能提高居住的性價比，同時降低溢價部分的保值風險。

5、列出以上情況供參考。過了五月份信息采集之后，溢價的比例有可能再降點兒，這兩年已經降點兒了。

僅供參考。

三

Q:

還想請教您，如果小學轉學到亦莊，或者初中跨區到亦莊人大附經開學校，聽濤雅苑，天寶園大概率是直升，這兩個小區的房子值得買嗎？

我看現在很多學區房都在甩手，因為后期入學人口少了，學區房的概念也會減弱。看房子的價格肯定會下行，我看的都不知道該怎么考量了，看您的文章和視頻越多，我越不會做決定了。

A：

1、小區都沒什么特殊的，還是先看學校方面吧。如果買了房+轉學對口小學成功，那大概率就是直升了。但誰敢保證能成功啊？這要不問問經開教委吧，確定有學位+能接收再買房。

2、還有就是小升初，誰說是買了房能直升啊？這我也不敢說什么，只能說常規的直升都是看學籍，是從小學直升對口中學的。而房子只能說是在片區之內，派位有可能概率大，但不敢保證成功，而且不算直升。這也是問教委吧，他們的說法才權威。

3、入學人數減少，學區房的概念就肯定減弱，但房價中的基礎部分不會降，有可能下降的只是溢價部分。

其實現在的溢價已經降了一些了，以亦莊來說之前的高峰期能到20%以上，現在應該降到10-15%左右。再降的話有可能，但誰也說不好周期和幅度。

4、這可以參考韓國首爾和臺灣省臺北的學區房，學區房曾經都普遍溢價非常高，也都人口下降很多年了。到目前為止，能保住溢價的基本是兩種房子，一是對口最牛學校的，二是豪宅。因為只有好資源才永遠都稀缺，而且房子是用來住的，學區功能減弱后居住功能會更被重視，學區好+宜居的房子才會持續被追捧。

以首爾來說，目前只有江南三區的房子還保持溢價，而且動不動領漲，一直延續著“江南不敗”的神話。臺北市的也差不多，之前是信義等三區的房子普遍有溢價，目前還剩六所牛小（他們叫明星小學）還保持著，其中品質高面積大的受影響較小。

5、我建議是先明確是否能轉學成功吧，至少是別出區，那就算值得買。學區房的溢價部分看自己的判斷了，要不就買個占坑兒房，節省資金也降低風險，用完了學位就看行情是否出手。預算高的話就買品質高+總價高的，這樣就能溢價低，居住的性價比也高。另外看房時多算賬，盡量選擇溢價更低的。

僅供參考。

四

Q:

想在北京通州和昌平買房（二手房），預算200-300這個范圍，最近看了通州翠屏北里和新華聯南區。又有朋友推薦昌平，我有點拿不定，是在昌平呢，還是通州呢，這兩個有沒有推薦的。

A：

1、昌平和通州，這離的也太遠了吧？房子是用來住的，居住角度包括通勤，這還是看自己的感受吧。而且昌平的范圍也大著呢，上千平方公里，地鐵都好幾條，您準備在哪兒買啊？

再有就是200-300的價格區間也有點兒大了，在郊區至少能差出一間房來，建議還是縮小范圍吧，要不然太寬泛了。

2、簡單說吧，您要是注重居住的性價比，那昌平的選擇更多。包括天通苑和回龍觀到沙河，基本都等同于市區，甚至現在南邵的租售比都跟市區差不多了。

通州則是靠近朝陽的這邊性價比更高些，典型的就是八里橋和物資學院，地鐵再往后的就弱點兒了，到運河這種規劃新的板塊更明顯。一是因為這是郊區的普遍現象，二是因為通州仍然有副中心的概念。

但您要注重學校那就是通州為主了。不是說昌平的教育不好，昌一昌二都很強，但沒有普遍意義的學區房，所以不能確定學校。而通州則是學區房多，小升初的時候更省心。但通州既然有好學校的學區房，那也就自然存在溢價了。

另外如果注重概念那也是通州唄，看未來的發展了，有賭的性質。不過果園這倆小區無所謂，不會受太大的影響，沒什么風險。只是和回龍觀這種地方相比的性價比弱點兒而已，最多10%。

3、簡單就這情況吧，您的問題太寬泛了，一看就是剛有個想法而已。買房是大事兒，再多角度的考慮一下吧。

僅供參考。

五

Q:

我這也是著急了，國賢府park上周末開盤，我定了一套99平米的房子。但是我現在很猶豫，我還沒有交首付。我是砸上了一輩子的積蓄，還得貸款準備退休之后在那兒住。您能幫我分析一下這個地塊有沒有前途？后續還有好幾塊供地，以后如果便宜的話會不會遭背刺？我覺得我現在是賭博。章哥能幫我分析一下嗎？

A：

1、地段兒中等吧。雖然是兩區交界，但畢竟挨著天通苑，絕對的成熟板塊。旁邊又是河道與公園綠地，退休養老挺好的。

前途也是中等吧，主要是地塊兒不大，北邊又有車輛段阻隔，中間一大塊安置房+水域，可開發用地應該不太多。也就是很難像朝陽的新北苑那樣形成規模，所以大概率是中等。這問問售樓處吧，如果板塊內商品房總規模在百萬平米以上才好呢。

后續供地不會便宜的，因為規劃早就做完了，所有的價值報告也都通過審批，價格已經定了。那除非是真的沒人來拿地，否則底價降不了，只是看溢價有多少了。

另外商品房供地是越多越好，真要形成新北苑的規模是好事兒，這才能吸引到更多的有錢人，從而跟天通苑的剛需定位切割。否則商品房規模太小的話有可能形成“錯配”，吸引來的二手房客群越少，價格才越不好推高呢。這我沒看當地規劃，售樓處應該有。

2、成熟板塊的旁邊談不上賭博，只要價格別太貴就行。我剛看了一眼是5.2萬，還行不算多貴。畢竟如果同緯度向東看，偏北的順義后沙峪同檔次小區二手房都4萬多以上，未來科學城的次新5萬多，向西看回龍觀東的紫金新干線二手房也都5萬以上呢，所以對標天通苑的新盤5萬出頭不算多貴。后續看總規模吧，越大越好。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。