窺報|獨立增長、效益優先 卓越商企服務“穿越周期”

鳳凰網風財訊報道：3月以來，物業上市公司2025年年報已陸續披露。從行業數據可見，物業管理進一步邁入“存量時代”，規模紅利逐漸減弱，大多物業公司的經營策略發生轉變，更加聚焦長期發展力。

以卓越商企服務(6989.HK)為例，“效益優先”已經在公司2025年財報中明顯體現。鳳凰網風財訊注意到，即使減值撥備會影響公司報表讓凈利潤短期承壓，但卓越商企服務依然在2025年計提了足額減值，在此情況下公司實現了1.03億元歸母凈利潤。當年公司營業收入約41.2億元，同比增長8.6%，高于上市物企營收平均4%的增速，在發展穩定性上保持一定優勢。

就業務結構而言，2025年卓越商企服務繼續強化業務獨立性，第三方自拓基礎物業收入19.8億元，同比增長17.1%；在傳統物業服務基礎上繼續提升增值服務的業務份額，年內第三方業主增值服務營收同比增長40%。

“社區增值服務收入在百強物企的總營收占比在2021年已超過10%，是重要的收入來源之。”中指院報告指出，目前很多物企因發展乏力，增值服務收入貢獻顯著下滑。但相應的，逆勢維持增值服務發展的物企，無疑能夠錨定更大的市場拓展和收入增長空間。

卓越商企服務管理層表示，隨著房地產周期的深度調整，公司基于審慎原則對應收賬款以及收并購項目做了充足減值撥備，進一步優化業務結構、增強業務獨立性、改善造血能力，這是公司跨越嚴峻周期的底氣，更是未來捕捉更多商業機會的保障。

第三方在管面積占比63.6%

業務獨立性持續增強

當前房地產市場仍處于深度調整階段，與開發商等方的關聯業務情況，仍是市場判斷物業企業可持續發展能力的重要因素。

從卓越商企服務年報來看，2025年公司總合約物業面積約8,744萬平方米(同比增長4.9%)，總在管面積7,827萬平方米(同比增長8.4%)，其中第三方在管面積約4,980萬平方米，占比63.6%，持續保持在60%以上；年內關聯交易規模下降了2.3%，降至收入規模的7.6%。就行業平均水平而言，該數值已經降至較低水平，意味著卓越商企服務近年去地產化以及剝離非核心金融業務的效果，業務獨立增長的能力明顯加強。

與此同時，2025年卓越商企服務第三方自拓基礎物業收入約19.8億元，同比增長17.1%，連續保持兩位數增長；并且第三方在管面積于總值的占比達到63.6%，一線及新一線城市在管面積占比76.5%，市場布局結構具有較強支撐力。

在服務的第三方客戶中，戰略客戶業務在2025年收入同比增長24.2%，項目數量同比增長13.8%，其中超50萬平方米的項目數量同比增長42.9%，戰略客戶存量合同保有率近100%，表現尤為突出。

“第三方業務發展體現出公司的核心業務具有強大抗周期能力，我們會聚焦深圳區域等優質可回款項目，不斷優化業務結構。在市場深度調整后獲得更可持續健康的業績表現。”卓越商企服務財務管理中心負責人夏世剛表示。

增值服務規模利潤穩定

構筑“第二增長曲線”

增值業務作為物業公司收入和利潤的重要來源，一向是各家企業的熱門競爭賽道。

從卓越商企服務2025年的成績來看，業主增值服務的規模與利潤基本保持穩定。這背后主要是第三方的商務物業客戶的拓展，以及對應的企業泛行政服務的豐富。數據顯示，2025年公司第三方業主的增值服務營收同比增長40%，企業行政服務營收同比增長142%，新增拓展了10家中國500強及獨角獸增值服務客戶，表現亮眼。

非業主增值服務方面，2025年卓越商企服務主動壓縮了關聯方的機電業務，影響約1.9億元收入。不過公司管理層認為，該業務收縮符合公司增強獨立性、優化利潤質量的戰略方向，公司將理性看待關連方業務，終止無法回款業務，聚焦核心區域的優質可回款項目合作。

卓越商企服務首席執行官兼執行董事楊志東指出，公司在增值服務方面有諸多亮點。例如高端商務服務的品質和影響力逐漸增強，頭部客戶有需求，我們就把服務做深。同時，公司的企業泛服務持續增長，第三方企業增值服務收入同比增長142%，毛利同比增長83%，渠道業務增長120%。圍繞著企業用戶的多元化需求，打造了覆蓋禮品、生活消費、員工權益等多領域的數字化福利場景產品，實現了從標準化交付向平臺化運營的能力轉化。

“我們會對主營業務和增值業務深化協同，進一步提升價值創造，努力創造公司的第二增長曲線。”楊志東表示。

在海通證券分析師涂力磊看來，卓越商企服務營收和在管面積穩健增長，增值服務表現優良，尤其構筑ToB雙增長曲線，都進一步提升公司發展預期，有助于鞏固其商務物業管理領域的領先地位。

(責編/王婷婷)