這屆房企，全輸當(dāng)全贏

2026年的春天，對(duì)于深陷泥潭的房地產(chǎn)行業(yè)而言，似乎吹來(lái)了一陣暖風(fēng)。

3月24日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)2025年歸母溢利不少于500億元；

3月23日，碧桂園公告預(yù)計(jì)2025年凈利潤(rùn)約10億至22億元；

3月16日，禹洲集團(tuán)宣布預(yù)計(jì)年度利潤(rùn)約198億元至218億元；同日，旭輝控股也披露，2025年歸母凈利潤(rùn)達(dá)到170億至190億元。

一個(gè)月前，剛剛完成司法重整的金科股份更是拋出了一枚“核彈級(jí)”的業(yè)績(jī)預(yù)告：預(yù)計(jì)2025年歸母凈利潤(rùn)高達(dá)300億至350億元。

短短數(shù)周之內(nèi)，五家曾深陷危機(jī)的房企仿佛集體“復(fù)活”，賬面盈利總額逼近1200億元。

暴雷房企真的集體“回血”了嗎？非也，非也。

如果你只看新聞標(biāo)題，便斷定房地產(chǎn)行業(yè)已“王者歸來(lái)”，那你大概率是被會(huì)計(jì)這門古老的藝術(shù)戲弄了。

這幾家財(cái)報(bào)中，都藏著一則“不能說(shuō)的秘密”。

佳兆業(yè)的公告里寫著：此次轉(zhuǎn)盈，主要由于本年度確認(rèn)境外債務(wù)重組收益。

其境外債重組規(guī)模為133.72億美元，通過(guò)發(fā)行新票據(jù)及強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的方式，實(shí)現(xiàn)債務(wù)減免約86億美元。

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“魔法棒”下，這86億美元的“被減免債務(wù)”，被直接確認(rèn)為當(dāng)期利潤(rùn)。

翻譯成人話就是：一個(gè)欠了133億美元的人，債主說(shuō)“你少還86億”——盡管口袋里沒(méi)進(jìn)賬一分錢現(xiàn)金，但在賬本上，他確實(shí)“賺”了500億人民幣。

禹洲集團(tuán)的劇本如出一轍：境外債重組收益約326億元，加上重新計(jì)量財(cái)務(wù)擔(dān)保合同收益約20億元，合計(jì)一次性收益高達(dá)346億元。

剝離這346億元的“會(huì)計(jì)利潤(rùn)”后，禹洲的真實(shí)情況是年度虧損約128億至148億元。

碧桂園同樣坦誠(chéng)得令人心酸：盈利主要源于債務(wù)重組帶來(lái)的非現(xiàn)金收益。

境內(nèi)外債務(wù)重組整體降債規(guī)模預(yù)估超900億元，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，減免的債務(wù)本金、利息等差額計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，形成約700億元的非現(xiàn)金收益。

如果把這筆錢拿掉，碧桂園依然在經(jīng)營(yíng)層面“裸泳”。

而金科股份則把這場(chǎng)“會(huì)計(jì)魔術(shù)”玩到了極致。

債務(wù)重整收益約680億至700億元，撐起300億至350億元賬面盈利的同時(shí)，扣非凈利潤(rùn)卻是虧損290億至350億元。

“重整收益”——這四個(gè)字，成了這些房企2025年財(cái)報(bào)中最亮的遮羞布。

寫到這里，不禁想起香港電影《賭神》里的那句經(jīng)典臺(tái)詞：投降輸一半。

在賭桌上，當(dāng)你大勢(shì)已去，認(rèn)輸離場(chǎng)，至少還能保住一半的籌碼。但在房企的財(cái)報(bào)里，上演的卻是一幕“全輸即賺一半”的荒誕劇：

債務(wù)重組減免了86億美元，賬面就“賺”了500億；重組收益326億元，賬面就“盈利”218億；重組收益700多億元，虧損便大幅收窄。

明明是經(jīng)營(yíng)層面的全面潰敗——銷售下滑、毛利承壓、資產(chǎn)減值、項(xiàng)目交付減少——但通過(guò)債務(wù)重組的“會(huì)計(jì)魔法”，財(cái)報(bào)上的數(shù)字竟能神奇轉(zhuǎn)正。

這哪里是“投降輸一半”？分明是“全輸”變成了“全贏”，前提是你只看賬面凈利潤(rùn)那一行。

這些所謂的盈利，本質(zhì)上是一筆紙上富貴，是一次性收益，次年便將不復(fù)存在。

當(dāng)然，也不能否認(rèn)債務(wù)重組的價(jià)值。對(duì)于深陷危機(jī)的房企來(lái)說(shuō)，能夠與債權(quán)人達(dá)成和解、獲得債務(wù)減免，確實(shí)是續(xù)命的一口氣。

但“續(xù)命”不等于“重生”，“賬面上的盈利”更不等于“經(jīng)營(yíng)上的復(fù)蘇”。

真正的復(fù)蘇是什么？是銷售端回暖，是現(xiàn)金流正向循環(huán)，是毛利率回升至15%以上，是凈資產(chǎn)收益率轉(zhuǎn)正，是不再靠會(huì)計(jì)手段粉飾太平。

而這，往往還需要兩到三年的恢復(fù)期，甚至更久。

2026年的這陣“暖風(fēng)”，吹皺的只是一池春水，吹不散的，卻是行業(yè)深層的寒意。