上海商辦首付驟降，30%就能上車

家人們！家人們！緊急插播一條上海房產的超級大新聞，絕對是咱們底層購房者、小投資者的福音，錯過今天這條口播，你可能要再等十年才能遇到這樣的機會！話不多說，直接上干貨！

首先，先跟大家說清楚，到底發生了啥事兒？咱們不繞彎子，直接說重點：就在3月16號，上海正式出臺新政，把商業用房的購房貸款最低首付款比例，從以前的50%甚至更高，直接降到了30%！ 可能有人會問，商業用房是啥？說白了，就是咱們平時看到的商鋪、寫字樓、商住兩用房（也就是那種既能住又能當工作室的公寓），這些以前都算商業性質，買房門檻高得嚇人，現在，門檻直接砍了一半還多！

可能還有家人會懵，說“主播，我還是沒太明白，商業用房跟咱們普通住宅有啥區別？為啥以前首付那么高，現在突然降了？” 別急，我再給大家補一句，咱們普通住宅是70年產權，能落戶、能上學，而商業用房大多是40年或50年產權，不能落戶、不能上學，水電費也比住宅貴一點，物業費也稍高，但是！它有一個最大的優勢——不限購！ 不管你在上海有幾套住宅，只要你有錢、有資格，就能買商辦房，而且這次首付一降，相當于把“不限購”這個優勢，徹底放大了，以前是“不限購但買不起”，現在是“不限購還買得起”，這就是最核心的變化！

好了，熱點事實咱們說清楚了，接下來，咱們聊點深層的，也是大家最關心的：上海為啥要突然降商辦房的首付？背后到底有啥原因？

第一個原因，也是最核心的原因：去庫存！家人們，你們可能不知道，最近這幾年，上海的商業用房庫存已經堆成山了！ 不管是寫字樓、商鋪，還是商住公寓，空置率都特別高，很多開發商建的商辦房，賣了好幾年都賣不出去，資金壓在里面周轉不開，甚至有些小開發商都快撐不下去了。就拿上海的寫字樓來說，次核心區的空置率都超過30%了，北濱江那邊更是高達56.8%，很多寫字樓建好了，空蕩蕩的，沒人租也沒人買，純屬浪費資源。 商鋪就更不用說了，以前大家都信“一鋪養三代”，現在電商沖擊太大，很多實體店倒閉，街邊的商鋪空置一大片，甚至有些商鋪買了之后，租不出去，也賣不掉，直接砸在手里。

第二個原因：支持實體經濟，給中小投資者、小老板們減負。家人們，咱們都知道，最近這幾年，實體經濟不好做，尤其是中小老板、個體戶，資金壓力特別大。很多小老板想自己買個商鋪開個小店，或者買個小公寓當工作室，但是以前50%的首付，直接把他們擋在了門外——一套200萬的商鋪，首付就要100萬，相當于把小老板們幾年的流動資金都套牢了，根本不敢輕易下手，只能租房子，每年交房租，錢都給了房東，自己辛辛苦苦一輩子，最后還是沒有自己的產業。

第三個原因：響應國家號召，因城施策，穩定樓市。今年1月份，國家就已經出臺了政策，要求全國范圍內，把商業用房的首付比例降到不低于30%，然后讓各個城市根據自己的情況，自主確定具體的首付比例。 上海作為一線城市，率先響應國家號召，落地了這個新政，一方面是給全國其他城市做個榜樣，另一方面，也是為了穩定上海的樓市——不是要炒熱樓市，而是要穩定市場預期，讓樓市回歸理性，讓有真實需求的人能買得起房，讓市場健康發展。畢竟，樓市太冷清不行，太火爆也不行，穩定才是王道，而這次商辦房首付下調，就是穩定樓市的一個重要舉措。

好了，原因咱們拆解清楚了，接下來，咱們聊最關鍵的問題：這個新政，會給咱們普通人、給上海樓市帶來哪些影響？

第一個影響：商辦房的成交量會暴漲，看房的人會越來越多。以前因為首付太高，很多人想買房，但是湊不夠首付，只能望而卻步，現在首付降了，門檻低了，那些以前被擋在門外的人，都會紛紛進場看房、買房。我已經問過上海不少中介朋友了，新政出臺這幾天，商辦房的咨詢量、帶看量已經翻了好幾倍，尤其是那些地段好、價格適中的商住公寓，更是被搶著看。 而且，很多人會趁著這個政策紅利，趕緊上車，畢竟誰也不知道這個政策會持續多久，萬一以后又漲回50%的首付，那就虧大了。所以，短期內，上海商辦房的成交量一定會明顯上漲，市場活躍度會大大提升。

第二個影響：商辦房的價格會穩中有升，不會暴漲，但也不會再跌了。以前商辦房庫存多、賣不出去，價格一直處于低迷狀態，甚至有些地方的商辦房價格還在下跌，很多投資者買了之后就虧了。但現在不一樣了，首付降低，需求增加，庫存慢慢被消化，價格自然會穩下來，甚至會有小幅上漲，尤其是核心地段的商辦房，比如浦東張江、徐匯濱江這些地方，地段好、配套全，租金回報率能達到3%甚至更高，價格上漲的空間會更大。 但大家要記住，不會出現以前那種“炒房暴富”的情況，國家不會允許炒房，所以價格只會穩中有升，適合長期持有，而不是短期投機。

第三個影響：給底層購房者、小投資者，提供了一個上車上海的機會。咱們都知道，上海的住宅限購很嚴，很多人沒有購房資格，或者湊不夠住宅的首付，只能眼睜睜看著別人在上海買房，自己卻只能租房子。而商辦房不限購，現在首付又降到30%，相當于給這些人打開了一扇大門——哪怕你沒有住宅購房資格，哪怕你首付不多，只要你有100多萬、200萬，就能在上海買一套屬于自己的房子，不用再寄人籬下，不用再看房東的臉色，而且還能用來出租，賺點租金，補貼家用，這對于咱們底層普通人來說，絕對是天大的機會。

在這里，我給大家提幾個建議，也是我多年做房產主播的經驗，希望能幫到大家，避免大家踩坑：第一，買商辦房，一定要看地段！地段！地段！重要的事情說三遍！偏遠地段的商辦房，哪怕再便宜，也不要買，因為租不出去，也賣不掉，只會砸在手里。一定要買核心地段、配套齊全、交通方便的商辦房，比如上海的核心商圈、地鐵口附近，這樣的房子，不管是自己用，還是出租，都有保障，租金回報率也高。

第二，一定要結合自己的實際情況，不要盲目跟風。如果你手里的資金比較充足，有穩定的收入，而且有真實的需求（比如自己開工作室、開商鋪，或者想投資出租），那么可以趁著這個政策紅利，果斷上車；但如果你手里的資金比較緊張，收入也不穩定，只是看到別人買，自己也想跟著買，那我勸你還是謹慎一點，畢竟買房是大事，一旦買了，就很難后悔，不要因為一時沖動，把自己的全部積蓄都投進去，最后影響自己的生活。

第三，一定要了解清楚商辦房的優缺點，不要只看優點，忽略缺點。商辦房的優點是不限購、首付低，缺點是產權年限短（40年或50年）、不能落戶、不能上學、水電費和物業費比住宅高，而且轉手的時候，稅費比住宅高很多。 比如一套200萬的商辦房，轉手的時候，稅費可能要比住宅多交3萬多，這些成本，大家一定要提前算清楚，避免后期出現麻煩。

第四，一定要找正規的中介，看正規的樓盤，不要被一些小中介、小開發商忽悠。有些小開發商為了賣房子，會夸大宣傳，說什么“商辦房能落戶”“水電費按民用算”，這些都是騙人的，大家一定要提高警惕，不要被忽悠，買房前，一定要查清楚樓盤的產權性質、開發商資質，避免買到問題房子。

最后，我想跟所有正在上海打拼、想買房的家人們說一句：不要放棄，不要氣餒，努力就有希望，堅持就有回報。以前，我們因為首付太高，被擋在門外；現在，門檻降低了，機會來了，我們一定要抓住這個機會，為自己、為家人，拼一次，爭取在上海，擁有一套屬于自己的房子，擁有一個屬于自己的家。

我會一直關注上海樓市的最新動態，有任何新的政策、新的消息，我都會第一時間分享給大家，幫大家避坑，幫大家抓住機會。也歡迎大家在評論區留言，說說你們的想法，說說你們有沒有買房的計劃，或者有什么關于商辦房的問題，我都會一一回復大家，陪大家一起，在上海扎根，一起實現自己的買房夢！

好了，今天的口播就到這里，感謝大家的觀看，咱們下期再見，記得點贊、關注、轉發，把這個好消息分享給身邊有需要的朋友，讓更多的人抓住這個機會，一起在上海，實現自己的夢想！