劉永好兩會提案：適度放寬公寓入學(xué)落戶限制，樓市格局要改寫？

今年兩會，全國政協(xié)委員、新希望集團董事長劉永好提交樓市相關(guān)提案，其中“適度放寬公寓在入學(xué)、入戶等方面限制”的建議迅速引發(fā)全社會熱議。

簡單來說，建議包含兩大核心方向：

1、放寬核心權(quán)益限制：適度放開公寓在戶籍落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)方面的政策壁壘，注意是“適度”，并非無差別放開，其實就給政策留了很多可操作空間。

2、配套盤活存量政策：同步優(yōu)化“商改住”政策，調(diào)減新增商業(yè)用地供應(yīng)比例，重點盤活存量商辦資產(chǎn)，推動公寓水電氣按照民用標(biāo)準(zhǔn)收費。

▍劉永好在媒體溝通會。圖據(jù)：新希望集團

提案精準(zhǔn)直擊行業(yè)與民生痛點，引發(fā)了公寓開發(fā)商、業(yè)主、住戶的共鳴，更讓沉寂已久的公寓市場瞬間沸騰。劉永好為何在此時拋出這一重磅建議？樓市格局是否會就此打破？UP君跟大家仔細(xì)擺一擺。

在UP君看來該提案來得非常及時，熟悉地產(chǎn)的UPer對公寓的弊端應(yīng)該早有耳聞，在房地產(chǎn)上行期，它以不限購以及較低的價格，與住宅是井水不犯河水的兩個賽道，但如今房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整周期，公寓的問題一個個暴露，存量高企、去化艱難，同時大量城市新市民、年輕人受限于高房價，只能選擇總價更低的公寓作為安居載體，卻因政策限制無法享受基礎(chǔ)公共服務(wù)，形成“住有所居”卻“權(quán)不匹配”的民生痛點。

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商辦公寓存量過剩

去化壓力觸頂

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樓市存量困局在住宅領(lǐng)域已經(jīng)顯現(xiàn)，而在商辦公寓，其空置更是達(dá)到觸目驚心的地步。據(jù)五大行2025第四季度數(shù)據(jù)顯示，全國主要城市甲級寫字樓平均空置率攀升至24.7%，西南和東北堪稱“寫字樓重災(zāi)區(qū)”。貴陽、昆明的整體空置率雙雙突破46%，大連、哈爾濱、長春也都超過43%，成都排在第12位，接近40%的空置率！

具體到成都的公寓市場，截至今年2月，可售套數(shù)近11萬套，面積為677萬㎡， 庫存去化周期高達(dá)117個月，遠(yuǎn)超12~18個月的合理區(qū)間 。即便是按照一半比例砍掉開發(fā)商自持面積計算，這個庫存量也是非常可觀的。

▍數(shù)據(jù)來源：中指研究院

商辦地產(chǎn)一般占房地產(chǎn)投資的15%～20%，大量公寓建成后閑置，既占用土地資源，也拖累房企資金回籠，成為房地產(chǎn)市場穩(wěn)發(fā)展的重要包袱。

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公寓成為剛需安居首選

生活成本可一點不低

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據(jù)相關(guān)市場報告顯示，當(dāng)前公寓購買及租住群體，超7成為剛畢業(yè)年輕人、城市新市民、中低收入剛需群體，以及部分養(yǎng)老人群，這類群體資金有限，無力承擔(dān)普通商品住宅的高首付、高總價，公寓憑借小戶型、低總價、地段便捷的優(yōu)勢，成為他們在城市落腳的極佳選擇。

從下表可以看到，今年1~2月成都全市公寓成交的價格8402元/㎡，套均面積57.6㎡，套均總價48.5萬元，相比主城區(qū)動輒300萬起的住宅進入門檻，確實便宜了一大截。

▍數(shù)據(jù)來源：中指研究院

另外還有前些年因為限購，沒有房票，只能退而求其次買公寓的人，他們呼吁也能享受到住宅同等的公共權(quán)益。

但公寓因土地性質(zhì)為商業(yè)/辦公用地，其背后的交易與使用成本一點都不低，眾所周知的包括稅費較高、貸款首付比例偏高、貸款年限較短、水電價格按商用標(biāo)準(zhǔn)收取等一系列的問題。

這是網(wǎng)友小胡發(fā)過來的商電價格，他抱怨道“0.92元/度的電價，遠(yuǎn)高于住宅，而且由于公寓不能通氣，燒水做飯洗澡全部要用電，生活成本比普通住宅高出兩三倍！”

目前，他所在的小區(qū)業(yè)主已經(jīng)在向政府有關(guān)部門聯(lián)合提交申請，將公寓的“轉(zhuǎn)供電”模式改為“一戶一表”，希望能把“電費打下來”。

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公寓的入學(xué)落戶是爭論焦點

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如果說水電價高還只是皮外傷的話，入學(xué)落戶就是公寓的命門、七寸了。被排除在戶籍落戶、學(xué)區(qū)入學(xué)政策之外，既違背公共服務(wù)均等化原則，也加劇了新市民的城市融入難題。

已購買公寓的老趙很無奈，當(dāng)初因預(yù)算有限選擇公寓，原本以為能安家落戶，卻面臨孩子無法就近入學(xué)、無法落戶的困境，看著越來越高的房價，他想著還是要咬咬牙，置換一套住宅，或者送孩子回老家上學(xué)。

最近在看房的小廖也表示，畢業(yè)幾年手里有點存款，本想靠自己的收入買公寓，但考慮到入學(xué)落戶限制，家里人堅決反對他入手公寓，只能被迫“啃老”，動用家里的“六個錢包”選住宅，并且背上百萬的房貸。

看到以上分析，大家應(yīng)該發(fā)現(xiàn)公寓市場的擰巴之處，不在開發(fā)商，也不在購房者，而在于政策，只有打破“公寓只能住、不能享權(quán)益”的固有規(guī)則，公寓市場才能真正活泛起來。而政策，正在悄悄起變化……

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趨勢1：

商改住，并非一道不可逾越的紅線

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長期以來，業(yè)界有種共識，就是商改住會打破產(chǎn)權(quán)規(guī)則，沖擊住宅市場秩序：

• 一方面，由于商業(yè)用地與住宅用地產(chǎn)權(quán)年限、出讓金標(biāo)準(zhǔn)不同，全面放寬權(quán)益會違背土地出讓規(guī)則，引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛；

• 另一方面是公寓大量分流住宅需求，可能導(dǎo)致普通住宅、學(xué)區(qū)房價格波動，擾亂現(xiàn)有樓市秩序。

我們把最近的兩條新聞放到一起看就很有意思。

近日，三亞市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布購房風(fēng)險提示，指出“亞龍灣玫瑰谷玫瑰四季”項目實際為“亞龍灣國際玫瑰谷旅游休閑中心啟動區(qū)”，規(guī)劃審批不含任何住宅或別墅類建設(shè)內(nèi)容，商業(yè)項目被包裝成“別墅”叫賣，相關(guān)自媒體宣傳涉嫌虛假不實宣傳，嚴(yán)重擾亂房地產(chǎn)市場秩序。此前UP君報道的龍?zhí)端l(xiāng)商墅情況類似，商改住觸動的利益太多了。

另一條新聞則發(fā)生在2月底的成都，規(guī)自局發(fā)布公告，為了盤活閑置的商業(yè)用地，貼合片區(qū)發(fā)展實際，南一環(huán)爛尾多年的藍(lán)光1.6萬方商業(yè)地塊，“一拆為三”，變身三類實用用地，二類城鎮(zhèn)住宅用地、公園綠地和城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，兼顧居住、休閑和便民需求。

而這塊地是在去年11月由國資平臺以約2.45億元接手，很多人以為是常見的爛尾項目重啟，萬萬沒想到，居然是拆除已建設(shè)未竣工的商業(yè)項目，變更為住宅用地。

目前這樣的案例還很少見，但它給商辦公寓起了一個很好的啟示——商改住的紅線并非不可逾越，關(guān)鍵是采取什么形式，由誰來做。比如由政府統(tǒng)籌，改為廉租房，或者補齊土地出讓金及稅費，歡迎大家集思廣益。

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趨勢2：

盤活存量是自上而下的關(guān)鍵詞

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成都市規(guī)自局之所以會發(fā)出上述調(diào)規(guī)公告，是因為去年11月21日，市住建局、市規(guī)自局、市商務(wù)局三部門聯(lián)合發(fā)布推動存量資源優(yōu)化利用政策措施，其中就提到對閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、滿足安全要求、不影響相鄰關(guān)系等前提下，允許改建用作保障性租賃住房，納入保障性住房體系管理，增加保障性住房供給；允許自持商業(yè)物業(yè)有條件調(diào)整和轉(zhuǎn)讓；允許存量自持租賃住房補繳土地出讓金之后，轉(zhuǎn)為普通商品住房并上市交易。

在金融端，政策也在松動。今年1月央行將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30％，為20年來最低水平，標(biāo)志著商辦地產(chǎn)調(diào)控正式進入“去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)”新階段。

過去，商業(yè)用房貸款首付比例普遍高達(dá)50%左右，此次大幅下調(diào)近20個百分點，將大幅降低企業(yè)和個人的初始投資門檻。以一套總價60萬元的公寓為例，首付比例從50%降至30%，購房者首付壓力將從30萬減少到18萬元，有助于激活中小投資者和初創(chuàng)企業(yè)的參與，加速消化存量商業(yè)用房。

3月16日，自然資源部召開的3月份例行新聞發(fā)布會，主要介紹并解讀《自然資源部 國家林業(yè)和草原局關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號）精神，本次政策進一步強化新增建設(shè)用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，意味著未來房地產(chǎn)開發(fā)項目通過新增建設(shè)用地方式供給將受到嚴(yán)格限制，更多或?qū)⑼ㄟ^盤活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開發(fā)資源，政策導(dǎo)向是推動城市內(nèi)涵式發(fā)展，避免“攤大餅”。

你看從中央到地方，盤活存量已經(jīng)成為共識并付諸行動。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計未來地方政府或加快存量閑置土地收儲節(jié)奏，同時通過合理調(diào)整土地規(guī)劃、換地等方式，以更優(yōu)的方案適配市場用地需求。過剩的商辦物業(yè)在本輪政策指導(dǎo)下，也有望通過權(quán)益放寬推動“商改住”規(guī)范化，有效盤活閑置資產(chǎn)，化解房企債務(wù)風(fēng)險，穩(wěn)定房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位。

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趨勢3：

適度審慎入學(xué)落戶政策有松動

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當(dāng)然不少專家都認(rèn)為放寬公寓入學(xué)入戶限制，是化解商辦庫存的最優(yōu)路徑之一，無需新增土地供應(yīng)，就能釋放存量住房潛力，緩解城市住房供需矛盾，同時降低年輕人安居成本，助力人口流入與城市活力提升。

那么該如何做呢？目前國內(nèi)已有部分城市先行先試，放寬公寓落戶入學(xué)限制，為全國推廣提供了參考樣本。比如深圳，改革先行的標(biāo)桿這一次也走在了前面，包括羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)等區(qū)，商務(wù)公寓被視作特殊房產(chǎn)，可通過購房積分入學(xué)，“住宅優(yōu)先、公寓統(tǒng)籌”，居住年限、社保繳納時長都能積分，保障政策真正惠及剛需群體。

▍圖據(jù)：深圳市福田區(qū)教育局官網(wǎng)

說回成都，雖然教育資源優(yōu)厚，但優(yōu)質(zhì)教育資源依然存在總量不足、分布不均的問題，有不少網(wǎng)友擔(dān)心若無條件放開公寓入學(xué)，會直接擠占住宅業(yè)主子女的學(xué)位資源，比如我們多次寫到的攀成鋼學(xué)區(qū)爆倉的話題，還有龍泉驛區(qū)著名的“天鵝湖大學(xué)”，住宅業(yè)主的學(xué)位都不能滿足，何談對公寓的保障？

所以UP君建議需優(yōu)先保障住宅剛需，再逐步放開公寓權(quán)益，學(xué)習(xí)深圳經(jīng)驗，同時設(shè)置社保、居住年限雙重門檻，實現(xiàn)剛需保障與市場穩(wěn)定的平衡。

至于不少花大價錢買了學(xué)區(qū)房的家長，抵觸情緒更為強烈，若公寓也能享受同等學(xué)區(qū)權(quán)益，會稀釋優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源，自家房產(chǎn)的教育價值縮水。

部分網(wǎng)友建議，主城區(qū)熱門學(xué)區(qū)不納入公寓入學(xué)范圍，可以在學(xué)位較為充足的二三圈層實行“統(tǒng)籌分配”。

也有網(wǎng)友認(rèn)為完全放開，對住宅業(yè)主來說確實有失公平，而且并非所有公寓業(yè)主都需要完全對等的住宅權(quán)益。公寓房業(yè)主若想享受與住宅同等的入學(xué)資格、水電費按居民標(biāo)準(zhǔn)收取，均可補繳相應(yīng)費用來實現(xiàn)；養(yǎng)老群體沒有學(xué)區(qū)的需求，只需要補繳民用水電費用；僅作辦公使用、無相關(guān)需求的業(yè)主，則無需額外承擔(dān)費用。如此一來，政策更靈活，避免了“一刀切”。

各位又是怎么看的呢？

我們也注意到，近年來成都加大公共資源供給、推進教育資源均衡化，另一方面，人口出生率逐漸下降，新生兒數(shù)量逐年減少，一增一減，從根源上緩解資源競爭矛盾， 也許過不了幾年，公寓與普通住宅的權(quán)益差距將逐步縮小，房地產(chǎn)回歸居住屬性、公共服務(wù)普惠全民。你們覺得這一天還有多遠(yuǎn)？歡迎進群暢聊。

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