萬柳學區(qū)神盤價格腰斬？深度解析蜂鳥家園7年真實成交數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

《從“神盤”到“腰斬”：蜂鳥家園的過山車之旅》

《學區(qū)房“金絲雀”失聲：蜂鳥家園暴跌背后的政策與市場雙殺》

《頂級學區(qū)房涼涼？蜂鳥家園成交冰點背后的家長心態(tài)轉(zhuǎn)變》

《1000萬到470萬：蜂鳥家園房價“神話”的破滅與反思》

以上標題我相信你在這兩年的各種房地產(chǎn)自媒體里一定看到過，關(guān)鍵詞“腰斬”“暴跌”“破滅”“冰涼”，哪一個看起來都會感受到蜂鳥跌幅遠超大盤，但在我深度解析了蜂鳥整7年的真實成交數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)有些言過其實了。

早年因為超級牛小中關(guān)村三小確定性的入學再結(jié)合那兩年的市場，價格確實有些虛高成分，這些年蜂鳥的下跌原因大致有三點：

一是自媒體打破了信息繭房，越來越多的人認識到小升初的通道比小學本身更重要，“陽光招生”又進一步降低了三小僅作為單獨牛小的熱度；

二是宏觀市場下行，大趨勢下誰也沒法獨善其身；

三是海淀一直強調(diào)且官方可查詢占用情況的六年一學位政策，學位占用的房子要成交會有不少的折價，這會更進一步造成“超低價”的出現(xiàn)，在樓市向下的趨勢就帶來進一步的走低。

深度解析蜂鳥家園的成交數(shù)據(jù)來自于這么一個契機。

有一個學區(qū)規(guī)劃+買房的會員向我提了一個我當時無法給出確切答案的問題：“對于蜂鳥家園這種三小的占坑房來說，如果兩套房子物理屬性接近，一套房是學位不占用，另一套房是學位占用且原業(yè)主剛?cè)雽W，這兩套房子價差多少是合理的？”

我問了一個熟悉的專做萬柳蜂鳥這一片的店長，看有沒有成交數(shù)據(jù)可以來佐證分析，結(jié)果對方給了我一個整整7年，精確到每一套房子的樓層、朝向、戶型、成交價、稅費、學位占用情況的表格。

基于這么多詳實精準的數(shù)據(jù)，多方分析是可以得出很多結(jié)論的。

今天咱們只先解讀兩個問題：

1、蜂鳥是否如本文開頭所說，從保值的角度看現(xiàn)在是一個loser？

2、學位占用目前是1年級上下和不占用的情況下，價差多少是合理的？

先聊第一個問題：

先看看蜂鳥的成交價格，網(wǎng)上傳聞的蜂鳥房價最高點的時刻大致是2021年第一季度。

最低谷的房價大致是2025年年底的時候。

乍一看，從最高點到現(xiàn)在房價幾乎是腰斬，降價的原因剛才上文已經(jīng)提到了主要的三點，其中第一和第三點的不利因素可能會使得這里的房價跌幅超過大盤。

我們不考慮稅費/樓層朝向，只選取蜂鳥的一居或者開間的成交樣本，從2021年第一季度開始看看每個季度的房價走勢。

2021年1月，北京二手房均價64042；

2023年3月，北京二手房均價66791；

2025年12月，北京二手房均價40483。

（感謝數(shù)據(jù)來源：蝴蝶指數(shù)）

蜂鳥家園2021年一季度至2025年四季度，跌幅為43%；

蜂鳥家園2023年一季度至2025年四季度，跌幅為35.2%。

北京二手房均價2021年一季度至2025年四季度，跌幅為36.7%；

北京二手房均價2023年一季度至2025年四季度，跌幅為39.4%。

對比以上數(shù)據(jù)，在蜂鳥有額外利空的前提下，跌幅比對北京大盤水準似乎也還說得過去，至少沒有本文最開頭那些“標題”說的那么慘。（2023年到現(xiàn)在，哪怕朝陽地段還不錯的次新房跌幅35%-40%一抓一大把，感興趣都可以去找數(shù)據(jù)驗證。）

現(xiàn)在回到第二個問題：學位占用目前是1年級上下和不占用的房子，價差多少是合理的？

分析這個問題，對于選取樣本和數(shù)據(jù)加工我做了如下考慮：

1、選取學位占用1、2年級的樣本和6年級畢業(yè)+原始名額的樣本。

2、只選取一居成交價作為樣本。

3、因為主要看價差比例，所以更多是考量相對值，故對已知的個稅契稅做了減項處理，其對于不滿二的情況，已經(jīng)按照最低指導價4.5萬/平米對應增值稅做了減項處理。

4、因為房價變動大，還是以季度為單位來比對，盡可能縮小由于房價波動引起的數(shù)據(jù)誤差。

當然我對以上數(shù)據(jù)進行了進一步處理：對于強學區(qū)占坑房來說，面積和單價呈現(xiàn)負相關(guān)的非線性關(guān)系，平均面積差異也很小，我考慮總價和單價兩個維度分別去測算。因為不同季度內(nèi)樣本的數(shù)量差距比較大，所以用了加權(quán)平均值的方式進行測算。處理結(jié)果如下：

結(jié)論：

從歷史數(shù)據(jù)看，學位占用目前是1、2年級跟學位未占用比，單/總價折價的比例大致為12.06%-13.55%。

因為每套房子的物理屬性唯一，且業(yè)主心態(tài)、供需關(guān)系、樓層朝向、面積尺度等對于單價都是有較大影響的，我盡量用相對多的且精準有效的數(shù)據(jù)再結(jié)合加權(quán)平均值的算法來得到一個大致粗糙的結(jié)論（就算法本身大家不用較勁了，影響因素多，絕對嚴謹?shù)倪壿嬕沧霾坏剑?/p>

12%左右的價差，按不占用550萬算也是60多萬，2025年也確實有買學位占用的房子多校對口上了的情況，所以想少花點錢賭一把買占用的也未嘗不可。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。