深度揭秘：媽灣可能超越深圳灣

淘哥聽到一個傳聞，深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（下稱“自貿(mào)投資”）正在和一些知名高校、龍頭科技企業(yè)接洽，擬在前海媽灣打造一個對標(biāo)硅谷的世界級科創(chuàng)中心。

為驗證真實性，淘哥特意探訪媽灣，并與自貿(mào)投資相關(guān)人員進(jìn)行了深度交流，結(jié)果有很多意外收獲，挖出不少猛料：媽灣不僅要打造世界級科創(chuàng)中心，還要引入世界級文化IP，公園、商業(yè)、星級酒店都要落地，興海高架入地已有方案，堆場搬遷也提上日程……

一句話總結(jié)這些猛料——2026年是媽灣煥新元年，短期看，媽灣價值將會指數(shù)級爆發(fā)，中長期看，媽灣是深圳最有希望超越深圳灣的新龍頭中心。

01.

從灘涂到濱海新城

萬物生長的媽灣

媽灣是前海的核心組成部分之一，位于前海最靠近珠江口的位置，背靠大小南山、對望大鏟灣騰訊科技城。

媽灣位置示意圖

實地探訪媽灣后，淘哥的直觀感受是：日新月異。

先看一組媽灣全景對比圖，上圖是多年前的舊貌，能看到早期的道路骨架和填海痕跡，還是一片荒蕪的灘涂；下圖是現(xiàn)在的媽灣，現(xiàn)代化的商務(wù)建筑群與城市綠帶交織，已經(jīng)開始有濱海都市城市的雛形，一派欣欣向榮。

媽灣實拍圖 城貌變化巨大

從全景俯瞰到肌理細(xì)品，一步步深入媽灣，淘哥發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、市政設(shè)施、公建配套、高品質(zhì)人居社區(qū)，就像雨后春筍般，在這塊珍貴的留白之地快速生長。

從產(chǎn)業(yè)看，媽灣已引入中外運、馬士基、嘉里、中免等名企， 集辦公、酒店、商業(yè)、文化于一體的雙塔地標(biāo)自貿(mào)時代中心即將投入使用。

從市政設(shè)施、公建配套看，地鐵5號線、 媽灣跨海隧道已開通，打通了媽灣與南山中心、寶中、龍華、龍崗等區(qū)域的交通脈絡(luò)。

國家級前海博物館已基本完工、預(yù)計今年10月將正式開放，媽灣城市展廳已運營、國際化街區(qū)自貿(mào)大街已建成、印里首期商業(yè)已開業(yè)、中歐國際+薈同+媽灣學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源也已兌現(xiàn)。

實拍圖

從人居配套看， 鐵路公園-媽灣站已形成高端人居氛圍，匯聚了前海頤灣府、瑧灣悅、棲灣里、招商領(lǐng)璽等已交付的10萬+豪宅，同時，新規(guī)高端人居自貿(mào)紫荊嶼也正在建設(shè)中。

媽灣配套示意圖

淘哥深刻感覺到，媽灣的日新月異不僅體現(xiàn)在面貌，還體現(xiàn)在城市運營體系。

比如媽灣城市展廳設(shè)立的媽灣服務(wù)中心，不僅可以實現(xiàn)一站式政務(wù)+企業(yè)服務(wù)，而且還在下沉廣場區(qū)域打造了書咖。

這種政務(wù)+文化+休閑的融合，表面看是市政從辦事空間到生活場景的轉(zhuǎn)變，本質(zhì)是媽灣城市運營思路的大升級，從中可以窺見——媽灣不是單純的開發(fā)新區(qū)，而是一座真正以人為本、有溫度、可停留、可生活的理想城市。

媽灣生活日常

02.

打造世界級科創(chuàng)中心+文化IP

公園、商業(yè)、星級酒店都要落地

興海高架入地已有方案

走訪完媽灣，淘哥還去到 自貿(mào)投資， 通過多方采訪，了解到關(guān)于媽灣今年會發(fā)生的四大變化，也就是開篇提到的猛料。

1、媽灣將打造對標(biāo)硅谷的世界級科創(chuàng)中心。

淘哥了解到，此事由 前海管理局牽頭，相關(guān)事宜正在推進(jìn)。

自貿(mào)投資 已經(jīng)與多所海外QS前50的高校、國內(nèi)985高校進(jìn)行了初步溝通，并 與國內(nèi)半導(dǎo)體領(lǐng)域龍頭企業(yè)進(jìn)行了多輪接洽， 擬打造頂尖高校“科技應(yīng)用轉(zhuǎn)化”集聚區(qū)（中山大學(xué)已經(jīng)辦理入駐登記 ）、 引入龍頭科技企業(yè)的分公司及研發(fā)中心。

此外，自貿(mào)投資已經(jīng)在自貿(mào)時代中心打造了前海人工智能OPC先導(dǎo)區(qū)，專門吸引國內(nèi)外頂尖的科創(chuàng)轉(zhuǎn)化人才，目前已有部分頂尖人才團(tuán)隊意向入駐，包括擁有META、英偉達(dá)等企業(yè)背景的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊。

雖然目前多項事宜還在籌備階段，但是淘哥毫不懷疑媽灣會誕生世界級科創(chuàng)中心的確定性，因為自貿(mào)投資發(fā)展媽灣產(chǎn)業(yè)的決心太大了。

你能想象嗎？為了讓 全球前十的BLDC電機驅(qū)動芯片企業(yè) 峰岹科技落地媽灣，帶動媽灣產(chǎn)業(yè)起飛，自貿(mào)投資竟然以成本價把寫字樓賣給這家企業(yè) 用作辦公場地，其對媽灣的責(zé)任擔(dān)當(dāng)可見一斑。

淘哥相信，龍頭科技企業(yè)+頂尖國內(nèi)外高校聯(lián)動，再加上自貿(mào)投資的不遺余力，勢必會讓媽灣成為科創(chuàng)人才集聚、硬核技術(shù)爆發(fā)、未來產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑的世界級科創(chuàng)高地。

2、媽灣將引入世界級的文化IP。

自貿(mào)時代中心規(guī)劃的建面約8000㎡國際文化中心，是一個集藝術(shù)展示、學(xué)術(shù)交流與文創(chuàng)體驗于一體的復(fù)合型文化地標(biāo)，今年計劃落地世界級文化IP。

至于具體是哪個IP，雖然官方表示目前還未確定，但根據(jù)在現(xiàn)場看到的包裝，淘哥推測大概率是以飛天、九色鹿、反彈琵琶為經(jīng)典元素的超級文化符號“敦煌”。

拍攝于招商前海經(jīng)貿(mào)中心

其實，敦煌文化IP落地媽灣還有一定的歷史必然性。眾所周知，敦煌文化本質(zhì)是古代絲綢之路文明大融合的產(chǎn)物，而前海正是21世紀(jì)海上絲綢之路的核心樞紐節(jié)點，在媽灣落地敦煌文化IP，是一種對歷史文明的致敬與回響，意義深遠(yuǎn)。

不過，這僅僅是淘哥的推測，最終花落誰家還未可知。但可以確定的是，今年確實會有一個世界級文化IP落地媽灣，無論最終哪個IP亮相，都將為深圳的文化版圖，寫上濃墨重彩的一筆。

3、媽灣將落地4.5萬㎡公園+5.8萬 ㎡商業(yè)+五星級酒店。

首先，自貿(mào)時代中心樓下建面約4.5萬㎡的公園，擬打造寵物樂園、音樂公園、籃球場、匹克球場等空間，預(yù)計今年年底就會建成開放，這 將極大拉升媽灣的配套豐富度，是媽灣進(jìn)一步邁向宜居宜業(yè)濱海城區(qū)的重要標(biāo)志。

其次，媽灣 HIGH CITY 規(guī)劃了約 67.5萬 ㎡的商業(yè)，合作單位是打造了深圳灣文化廣場的Oval規(guī)劃團(tuán)隊+打造了西九龍文化區(qū)的英國BOP文化咨詢團(tuán)隊+打造了 深業(yè)上城、廣州太古匯的郝繼霖團(tuán)隊。

淘哥上周 參加了一場在媽灣舉辦的發(fā)布會， 郝繼霖現(xiàn)身沙龍環(huán)節(jié)，講述了最新的商業(yè)運營理念，他表示：“已經(jīng)不想再做商業(yè)盒子，媽灣HIGH CITY的商業(yè)，將徹底摒棄傳統(tǒng)復(fù)制模式，以社交為核心，融合商業(yè)活力、文化藝術(shù)與人間煙火，打造復(fù)合型、沉浸式的城市空間。 ”

聽完郝繼霖的分享 ，淘哥對媽灣未來的商業(yè)充滿期待。此前，深業(yè)上城的橫空出世，一舉打破深圳傳統(tǒng)商業(yè)的沉悶格局，帶來了很多新鮮感，成為一眾潮人、網(wǎng)紅的熱門打卡地；如今，一個比深業(yè)上城還前沿的商業(yè)空間落地媽灣，想必會以更加先鋒的姿態(tài)升級城市消費體驗。

關(guān)于這點，很快就會見分曉，因為媽灣 HIGH CITY的首發(fā)商業(yè)空間“前海青山集”預(yù)計2027年上半年就會開業(yè)。

此商業(yè)位于 自貿(mào)時代中心，建面約5.8萬 ㎡，以“折疊自然”為理念，計劃引入藝文影院、復(fù)合書店、品質(zhì)超市、多元餐飲、萌寵空間、主題運動空間、品質(zhì)零售，呈現(xiàn)一處“愿意約朋友見面”的“生活方式聚落”。

此外，自貿(mào)時代中心T1棟的34-55層，將引入萬豪旗下豪華品牌之一的威斯汀酒店。

此星級酒店規(guī)劃 空中酒吧與餐廳、洞穴泳池、900㎡無柱宴會廳、可組合式會議/活動空間，可俯瞰灣區(qū)城市景觀與海景，2027年四季度預(yù)計就能開業(yè)。

4、媽灣興海高架要拆除。

媽灣作為深圳核心城區(qū)最后一塊大規(guī)模留白之地，被傾注了很多精力和期待，從2010年開始做規(guī)劃研究，至今已經(jīng)細(xì)細(xì)打磨了10余年，僅規(guī)劃方案開銷就花費近億元。

從此前公開的城市規(guī)劃信息可以發(fā)現(xiàn)，媽灣的靈魂是“立體城市”，講究一個地上地下協(xié)同開發(fā)，需達(dá)到可步行漫步至城市每個角落的舒適感、便捷感、松弛感。

而興海高架橫跨媽灣南北，將媽灣分成東西兩部分，阻礙了媽灣的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一發(fā)展。所以，從媽灣建設(shè)的大局出發(fā)，興海高架不可不拆，它不拆除，億級的城市規(guī)劃方案就無法落地實施。

大致標(biāo)注 僅為示意

但是，作為連接南山各個港口（深圳灣口岸、蛇口港、赤灣港、媽灣港）和廣州等灣區(qū)城市的重要通道，興海高架若要拆除，必須先有一個替代方案，承接興海高架的功能。

關(guān)于此事，已經(jīng)有了實質(zhì)進(jìn)展。3月13日，前海建設(shè)官網(wǎng)發(fā)布了一份招標(biāo)公告，文件顯示 要新建兩條匝道：一條位于興海大道-月亮灣大道交叉口以南，一條位于廣深沿江高速-月亮灣大道立交節(jié)點。 （信息源自： 興海高架（月亮灣大道南側(cè)）上橋匝道工程等兩個項目可研、勘察設(shè)計及項評估招標(biāo)公告 ）

這兩條匝道的建設(shè)，其實就是為拆除興海高架做準(zhǔn)備。因為 這兩條匝道建成后，從廣州等地來深圳的貨柜車，就不用再走興海高架，而是可以從廣深沿江高速-月亮灣大道-興海大道進(jìn)入深圳港口。

紅色箭頭為新建匝道后，貨柜車走向示意，僅供參考

興海高架拆除后，媽灣段的興海大道擬下沉為地下通道（即臨海大道地下道路二期工程，規(guī)劃階段，2025年9月，工程前期研究論證技術(shù)服務(wù)已中標(biāo)公示），如此一來，媽灣的城市建面將會非常統(tǒng)一。

此外，據(jù)悉媽灣的堆場外遷也已經(jīng)提上日程，如果此舉措也落地，媽灣的城市建面將更加值得期待。

深入走訪媽灣一線建設(shè)進(jìn)度后，淘哥判斷，2026年可以稱為媽灣真正的煥新元年，未來2-3年內(nèi)，媽灣會迎來跨越式蝶變，進(jìn)化速度將會驚艷整個深圳。

03.

我對媽灣的3點看法

最后，淘哥想結(jié)合媽灣規(guī)劃，談一談對媽灣的看法。

1、媽灣被嚴(yán)重低估了，前海三灣中，其實媽灣的規(guī)劃定位、自然稟賦、發(fā)展前景是最優(yōu)的。

媽灣 面積高達(dá)726.5公頃，位置獨特， 既有內(nèi)灣又有外海，擁有“山、海、林、城、島、港、灣、河”等多維景觀，而且還是270度海景。

媽灣 容積率僅為1.28-1.48，規(guī)劃5大城市公園、13個口袋公園，通過Y字綠廊（規(guī)劃中）串聯(lián)城市肌理，可達(dá)到“山海連城”的效果。

縱觀前海三灣，媽灣是唯一擁有山海合一資源的區(qū)域，也是面積最大、容積率最低的區(qū)域。

創(chuàng)意模擬圖

根據(jù)規(guī)劃，媽灣的核心規(guī)劃理念是“立體城市”，雖然最終的規(guī)劃方案還未敲定，但是可以把媽灣理解為一個 立體公共空間網(wǎng)絡(luò)更加完善的香港。

未來走在媽灣，地上、平地、地下、住區(qū)、工作區(qū)、海岸、河岸、公園、商場可以“無感切換”，這種山海連城的立體城市范本，國際上還找不到先例。

如果說深圳灣是城市2.0版本，那么媽灣的立體城市藍(lán)圖就是4.0版本。

2、十年留白+單一主體運營，媽灣后發(fā)優(yōu)勢很足。

媽灣十年留白，雖然晚于桂灣、前灣建設(shè)，但卻因此獲得了更前沿、更高端的城市規(guī)劃，或許未來是最能展示深圳形象、代表深圳國際高度的區(qū)域，后發(fā)優(yōu)勢很大。

而且，媽灣有2.9平方公里的土地由招商局集團(tuán)和前海管理局合資成立的公司統(tǒng)一開發(fā)運營，能最大程度保證媽灣各項規(guī)劃事宜的切實落地。

3、媽灣的物業(yè)價值應(yīng)該會看齊深圳灣南端。

媽灣的綜合稟賦非常類似目前的深圳灣南端，即從君匯新天、三湘海尚，一直到半島城邦這一段，這里是深圳灣最為宜居、物業(yè)價值最高、最活躍的區(qū)域，房價去到了20-35萬/平。

區(qū)域價值和物業(yè)價值直接掛鉤，淘哥認(rèn)為，媽灣的物業(yè)價值未來會看齊深圳灣南端的標(biāo)桿豪宅。

如果再結(jié)合產(chǎn)品，媽灣的物業(yè)價值甚至?xí)缴钲跒衬隙恕?/strong>

因為建筑新規(guī)實施以來，新出讓宅地都是低容積、小高層，而媽灣是深圳核心城區(qū)最后的待開發(fā)宅地集中地，假如日后都按照建筑新規(guī)出讓，那媽灣將會涌現(xiàn)很多超級豪宅，樓市天花板廣闊的難以想象。

基于媽灣的未來前景以及目前的快速蝶變，作為一個地產(chǎn)專家，淘哥給一個置業(yè)建議，今年是 買入媽灣、買入前海的上佳窗口期。

一方面，今年買入，過幾年可以享受區(qū)域價值再次升維帶來的資產(chǎn)紅利；另一方面，今年前海有三大豪宅一同入市，分別是媽灣的紫荊嶼、桂灣的海晏府、寶中的觀潮府。

如果說2025年深圳灣四大豪宅讓深圳匯聚了全國目光，那么2026年，紫荊嶼、觀潮府、海晏府組成的前海黃金三角，將接棒讓深圳再次站上全國樓市的C位。

最后，淘哥再透露一個置業(yè)前海的“小秘密” ，如果要買紫荊嶼，建議優(yōu)先選靠近興海高架的建面約108㎡3房，因為目前受興海高架影響，此戶型定價大概率會較為便宜，但興海高架拆除 勢在必行，一旦改造完畢，此戶型的價值就會有很大釋放空間。

而且，建面約108 ㎡戶型樣板間的沖擊力很強，有約130 ㎡ 房子的闊綽感， 陽臺凈深有約2.4m，能打造成茶室、書房等空間，非常實用。

建面約108㎡戶型示意圖及創(chuàng)意展示空間實拍圖

結(jié)語：

過去40年，深圳一路向西，從羅湖到福田、南山，再到前海，媽灣已經(jīng)是深圳從0到1再造一個龍頭中心最后的機會。

媽灣這一輪，不是小修小補，而是 從 “低調(diào)留白” 轉(zhuǎn)向“全面爆發(fā) ” 的元年。

世界級科創(chuàng)中心+世界級文化 IP雙雙落地，公園、商業(yè)、酒店等配套大升級，高架入地、堆場搬遷也在推進(jìn)中。

種種信號都在宣告：這一次，屬于媽灣的時代，真的要來了。