“殺手锏”來了

先前一直跟大家說“兩會”之后會有關于房地產救市的終極大招，沒想到殺手锏那么快就來了。

3月10日，自然資源部、國家林業和草原局發布了《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），《通知》中提到，“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。”

行外人可能會無感，但我們跟很多開發商探討這個新規之后發現了很多明顯的變化：

一、因為新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，地方政府手上的商住類用地成為了限量版，賣一塊少一塊，因此越來越多的開發商擔心后面拿不到土地或者沒有項目開發建設而關門歇業，為此供地收緊的情況下土拍的參與熱情也會更加高漲，尤其是核心城市優質地塊肯定會被央國企開發商節節推高。

二、不少開發商不再選擇降價賣房、以價換量，而且越來越多的開發商擔心存量項目賣完后就沒有項目可做，因此不再著急以價換量、犧牲利潤。事實上，政府目前卡住了土地這一端的源頭供應，市場在去庫存的同時會逐步觸發剛需和改善群體的購買緊迫性，這也意味著樓市的止跌回穩預期可能加速實現。

三、經營性房地產開發的源頭土地供應被卡住之后，越來越多的開發商將拿地視野轉向了存量盤活、低效用地開發、城市更新、城中村改造、片區統籌等領域，這意味著以拆遷為主的城市更新、城中村改造等供地方式將逐步升溫，城市更新領域也將重現熱度。

有些央國企開發商對此次《通知》的解讀會更加激進一些，他們認為，“38號文”會逼著地方政府拼命抬升樓市、拼命收儲、拼命拆遷，同時開發商也會拼命搶地（主要是優質地塊），因為開發商以后拿不到地就上不了牌桌，企業也就談不上生存和發展。

從“38號文”的內容表述上來看，新增建設用地主要遵循三個原則，一是“各省（區、市）年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積”，二是“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展”，三是“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”。

根據上述原則，全國各個城市新增建設用地面積的核心變成了“盤活存量土地面積”，而存量土地面積主要是三種，第一種是已審批但未招拍掛或者已流拍的土地，第二種是已成交但已閑置或者爆雷房企、地方城投等無力繼續開發的土地，第三種是城中村、舊廠區等低效用地。

上述三種存量土地如何盤活？第一種的存量土地肯定是直接招拍掛，第二種的需要政府收儲后再次招拍掛，第三種則主要靠拆遷。如果地方政府不努力，那么新增用地指標將失去保障，這不僅涉及到土地財政的問題，還涉及到地方的長效發展問題。

簡單來說，如果地方政府連用于重大項目建設和民生事業發展的土地供應都保證不了，那么地方經濟的增長和發展肯定就成為了空話，因此我們認為地方政府在“38號文”發布后肯定會想盡辦法穩住基建和地產，以此穩住地方經濟。

如果上述邏輯成立，那么在大幅降低樓市供應的情況下，需求端的復蘇肯定會更快到來，因此接下去兩個月的樓市變化將成為市場觀察的重中之重。

我們猜測，上半年或許將迎來扭轉樓市預期的關鍵時刻。