北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1821

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我目前在北京有舊宮紫郡府128平一套，22年購(gòu)入價(jià)809w，現(xiàn)在據(jù)中介說市場(chǎng)成交價(jià)650w。現(xiàn)在家庭工作重心轉(zhuǎn)移至望京附近，小孩也面臨小學(xué)入學(xué)。所以打算今年夏天搬去望京。

兩個(gè)問題：

1、紫郡府還有持有的必要嗎（裝修比較好，不想出租），今年要不要直接割肉賣掉。

2、望京租房選擇多，但終究不是自己的。沒有辦法裝修的話，房子使用的方便性上不夠不順手，看了看望京似乎置換好地段好戶型又是一個(gè)時(shí)機(jī)。另一方面，小孩我有讓他上民辦的打算，這次紫郡府的經(jīng)歷也讓我不想再在房子里放太多錢了。所以我也糾結(jié)要不要再買。

A：

1、房子是用來住的，既然不自住了也不想出租，那就賣掉唄。而且紫郡府是典型的改善小區(qū)，再加上是三居室，即便出租的話租金收益率也不算高，肯定低于北京平均值，更是低于小戶型。

2、但我建議是沒必要現(xiàn)在賣，如果真的是650萬的話那有點(diǎn)兒超跌了。因?yàn)橐宰峡じ牡囟蝺?品質(zhì)，128平租個(gè)萬八千的應(yīng)該差不多，那租售在700以下就700偏低了，常規(guī)在750左右才正常呢（北京平均650）。也就是說，如果租金能到1萬左右，那這套房?jī)r(jià)值至少700才合理。

所以如果不是中介故意壓價(jià)，就是真的超跌了，誰買誰合適唄，您作為賣家就不太合適了。

3、買不買的也看自己需求唄，或者算賬。假定您家賣了650萬，存銀行的話現(xiàn)在五大行五年期存款利息1.5%，每年收益9.75萬。而要想租這么一套房的話一年也得10萬左右，至少在收益上沒占便宜吧。

而且如果在望京租房的話有可能更貴。以Soho旁邊的融科橄欖城為例吧，前些日子有網(wǎng)友花680萬買了套80多平兩居，租金是每個(gè)月1萬，這基本就是北京平均值，租金收益率1.8%左右。

另外也可以參考老小區(qū)的，比如典型的經(jīng)適房西園三區(qū)（望京新城A4區(qū)），單價(jià)也5萬出頭兒，跟紫郡府差不多。130平左右的也650萬左右吧，租金應(yīng)該在1萬多點(diǎn)兒，反正大概率比紫郡府要貴，地段兒+小區(qū)品質(zhì)差異的原因。

4、簡(jiǎn)單就是這情況，我也沒什么明確建議，只是列出這些情況供參考吧。而且多說一句，望京的學(xué)區(qū)挺好的，以陳分來說吧，放到東西海也是至少中上，所以才有資格漲出學(xué)區(qū)溢價(jià)的。

那為什么放著免費(fèi)的公立資源不用而要去民辦呢？畢竟民辦的強(qiáng)校都得搖號(hào)，比如陳分實(shí)驗(yàn)，比公立校難進(jìn)多了。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問現(xiàn)在房?jī)r(jià)降了很多，但是最近感覺有點(diǎn)回升了，怕越升越高最后沒上車，所以近期打算出手。現(xiàn)在有兩個(gè)問題挺困惑的，想請(qǐng)教您：

1、目前看的是大紅門片區(qū)的老小區(qū)，個(gè)人覺得報(bào)價(jià)有些高，您覺得是現(xiàn)在上車合適還是再等等呢？

2、您覺得世華水岸和大紅門片區(qū)的珠江駿景，還有下降空間嗎？

A：

1、都說回升了，但我看到的仍然只能說沒繼續(xù)降，到目前為止還沒明顯的上漲。當(dāng)然我沒舍得花錢買數(shù)據(jù)，所以看不到最及時(shí)的。但就算上漲也應(yīng)該沒那么快，畢竟深圳上海還沒有明顯行情呢，北京一般都是在他們后邊。

2、大紅門的老小區(qū)，世華水岸和珠江駿景不算老啊，畢竟都是商品房。可以用建欣苑算個(gè)賬，前些天有網(wǎng)友買的兩居室，60平左右小兩居250萬，租金4500，租售比是550。中等吧，不算太實(shí)惠，但回報(bào)率也到了2.16%，刨去物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)和空置期什么的接近2%。所以我認(rèn)為是沒什么下跌空間了，因?yàn)槭找媛时茹y行存款利息高。

但要等等也行，因?yàn)橐载S臺(tái)來說幾乎沒有領(lǐng)漲過，每次都是等核心區(qū)+海淀朝陽的部分板塊漲過之后才輪到南城。所以不用著急，先看那些熱門板塊的行情吧。

3、這倆小區(qū)也算算性價(jià)比吧。以珠江駿景為例，這里曾經(jīng)是南城第一粵派豪宅，但一度被批發(fā)市場(chǎng)給拖累的價(jià)格走勢(shì)很不好。可近幾年的板塊整改明顯見效了，這里的價(jià)格一度又挺強(qiáng)勢(shì)的，尤其是大戶型格局好的，算是抗跌的。

剛才我看了看這里的報(bào)價(jià)，130多平三居的總價(jià)和租金分別是800萬vs1.1萬左右，那租售比700出頭，在大戶型里算比較合適的了。所以我認(rèn)為下降空間不大，再降就算超跌了，畢竟是改善小區(qū)。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，大興禧悅興城90米的290萬可以買到不錯(cuò)的樓層，也符合我的預(yù)算，河西新樓盤方程國(guó)賢府最小戶型估計(jì)也要350以上，硬著頭皮也不是不能買，我知道這兩個(gè)房子不是一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，如果從5-10年脫手考慮，哪個(gè)有可能賠的少一些，因?yàn)檫@幾年只為自住，5至10年后會(huì)住到市內(nèi)。

A：

1、您怎么確定5-10年后肯定賠錢的啊？房子跟車是不一樣的，或者說房子必定貶值，但地段兒是大概率跟隨通脹波動(dòng)的，而房子只不過是土地交易的代表而已。

2、我對(duì)新樓盤不熟，倆小區(qū)都沒去過，也不知道具體價(jià)格，不方便點(diǎn)評(píng)人家。而且兩個(gè)地段兒都是典型的自住為主，畢竟周邊都是規(guī)劃了不少安置房，甚至這倆地鐵的早期規(guī)劃應(yīng)該都是安置房或保障房。所以還是多考慮自住吧，哪個(gè)覺得住著舒服就買哪個(gè)。

如果讓我買的話首選禧悅興城。因?yàn)橐缘囟蝺簛碚f，相比河西的話在“心理距離”上要感覺近一些，而河道則是很難聯(lián)動(dòng)的物理隔離，更不好規(guī)劃和互動(dòng)。從之前這些年的價(jià)格走勢(shì)來說，方程國(guó)賢府北邊的園博府和甲一號(hào)這種改善的商品房小區(qū)也并未怎樣。所以既然是覺得禧悅興城合適就買唄。

3、另外也算一下倆小區(qū)跟周邊保障房的價(jià)格差，哪個(gè)價(jià)差小就說明溢價(jià)低，真要賠的話自然少點(diǎn)兒了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問現(xiàn)在從廣外落戶到德勝，還有可能在28年上三帆附小嗎？房本落戶是20年10月，731之后。

A：

1、理論上有可能，因?yàn)槊髂昃褪?31的第六年了。也就是說，到明年，731之前突擊購(gòu)房的家庭也基本消化完了，就算還有部分二孩也數(shù)量不多了。

再加上三帆附小是不收政保生的，至少到目前為止的政策是不收，那就給普通家庭留出了學(xué)位唄。

2、或者這么說吧，現(xiàn)在很多家庭都是在看今年的幼升小，畢竟全北京的入學(xué)人數(shù)明顯下降了。那如果今年出區(qū)的數(shù)量減少，明年也就大概率更會(huì)寬松點(diǎn)兒，2028年也是延續(xù)唄，至少延續(xù)到2031年。

3、但這事兒沒人敢保證，先看完今年的情況再說吧。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。