彼時需要耐心，此時需要果決

在投資（包含在大城市購房）中，有的時候你需要耐心，不動如山；有的時候你又需要果決，快刀斬亂麻。

重點在于，你需要正確的判斷：在何時需要耐心，又在何時需要果決。

這是我近兩三年所有思考的出發(fā)點。之前講過，我沒有興趣再去做房地產(chǎn)知識普及，時候到了，我們未來需要去通過資產(chǎn)交易去賺錢，而不想再做“博主”通過生產(chǎn)內(nèi)容去賺錢。另外一個原因，我大體上認(rèn)為，國內(nèi)的房地產(chǎn)再研究的價值不大，因為大量的數(shù)據(jù)要么你掌握不到要么全都是被“硬控”的——如2016年-2021年所有的新房月度價格數(shù)據(jù)，你的底層數(shù)據(jù)都是錯的，不可能研究的對——盡管我非常喜歡研究國內(nèi)房地產(chǎn)。SO，如果童鞋們真的有興趣研究房地產(chǎn)，我推薦去研究香港，我跟進(jìn)了大約十年光景，實話說令人興奮。你去研究了才會發(fā)現(xiàn)，市場是否值得研究，與其規(guī)模大小毫無關(guān)系，有透明度的市場，研究起來真的是令人格外愉悅。

這樣的思維方式形成之后，人的行動邏輯就不再一樣。你不再關(guān)注與自己所持有的資產(chǎn)無關(guān)的新聞，對于何謂“市場噪音”的認(rèn)識完全改變——以前我認(rèn)為“噪音”就是低質(zhì)量的信息，現(xiàn)在，不能夠有助于生成/改變判斷的新聞，打擾到你的專注，都可歸于此列。更重要的是，你會更加深刻的去理解“判斷在前”這句話，讓判斷指導(dǎo)你的行動，數(shù)據(jù)實際上是來驗證/證偽你的判斷的。這個思維方法，可以很好的對抗“屁股決定腦袋”論。我看好房地產(chǎn)上漲，并不是因為我買了，而是因為我認(rèn)為它會漲所以我買了，然后它漲了只是驗證了我的事前判斷。反之亦然。如此，當(dāng)你再看到那些攻擊你是“房托”的言辭時，就可以一笑置之了。

那么，在什么時候我們需要耐心一點，而又在什么時候，我們需要果決一點？

簡單說，就三個字：大周期。以大周期為界，大周期內(nèi)，最好的做法是耐心持有，而大周期結(jié)束，就需要果決。岔開一句題外話，國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)“大周期”的研究，我認(rèn)為只有我的老友譚大師做的好，一級棒。直到今天，那個底層的邏輯方法我認(rèn)為都沒有毛病，每年我都會重新學(xué)習(xí)個2-3遍。當(dāng)然，市場的垮塌比他預(yù)判的來早了，這個因由我先前解釋過一次，人為提前了，按照城市化率的解釋不至于在2021年來到。

“大周期”實際上就是“滾雪球”，長長的坡、厚厚的雪、越滾越大。在這個過程中，房地產(chǎn)價格的上漲，波瀾壯闊，你可以盡情體會到什么叫“復(fù)利”的威力——喏，下面就是典范，老巴60年投資，回報6萬倍。這張圖建議大家收好了，做的不好的時候多看看哈哈。

當(dāng)然，這是老巴個人的威力，與我們所說的房地產(chǎn)一類資產(chǎn)，不是一回事。我是想借此邏輯表達(dá)，當(dāng)一類資產(chǎn)處在大周期時，最好的操作就是一直留在那里，不要亂折騰。深圳是最好的例子，2000年代以來房價平均漲了14倍左右。但是如果你當(dāng)初買的是南山后海，可能就是30倍。而再如果你當(dāng)初買的是益田村那樣的保障類住房（最早售價是1000塊/平米），那就可能到達(dá)最高接近100倍。請注意，我們還沒有算上房地產(chǎn)天然所帶的杠桿。

這樣的周期里，你頻繁的換來換去，會被證明是最不智的操作。因為，上面說的那個威力巨大的復(fù)利，你再也拿不到了，你的回報率會腰斬級的下降。

然而，唯一的問題在于，房地產(chǎn)的大周期“有且僅有一次”，這也許是房地產(chǎn)和股市最根本的不同所在。當(dāng)這個大周期結(jié)束了，你要怎么做？

坦白說，我們都不知道，因為我們這幾代人，從沒有經(jīng)歷過大周期的逝去。盡管我們可以從日本、中國香港、西班牙、美國的歷史中去鉤沉到，但是我們從沒有親身體會過。

如果你把大周期結(jié)束理解為是股市、經(jīng)濟(jì)的大蕭條，就非常好理解了。不要說一般的投資者聞風(fēng)而動，就是老巴那樣的投資大師，在2001年股災(zāi)之前、1987年股災(zāi)之前、2008年股災(zāi)之前，他唯一在做的一件事：都是賣賣賣。

因為，房地產(chǎn)大周期的開啟，波瀾壯闊，而房地產(chǎn)大周期的垮塌，勢大力沉。波瀾壯闊，我們先前見識到了，勢大力沉，我們?nèi)缃褚惨娮R到了。

今天，擺在我們許多人面前的困難/困惑在于兩個。

其一，到底是不是大周期的結(jié)束。

其二，即便是結(jié)束是不是也可以撐過去。

以我對日本、中國香港、韓國、美國的歷史比對，尤其是前三者，結(jié)合著我們在過去5年里所經(jīng)歷過的切身事實，我認(rèn)為要坦然面對大周期的逝去這樣一個冷酷的現(xiàn)實。否則，你解釋不了這樣一個現(xiàn)實：沒有任何一種級別的調(diào)整，房地產(chǎn)價格可以連跌5年而看不到任何盡頭的。在歷史上，除了日本之外，我們已經(jīng)幾乎是超出了所有的經(jīng)濟(jì)體房價下跌的時長了。

來到最重要的問題，這個勢大力沉的大周期結(jié)束，能不能靠撐撐過去？這個背后隱含的某個潛臺詞是：未來會否有一天，（深圳）房價還會重新回到過去的高點并且再度創(chuàng)下新高。

我的答案很明確：會。一方面是基于周期的原因，周期落了就會起，周而復(fù)始，很正常。但主要的原因是，深圳是我認(rèn)為國內(nèi)最好的城市，以及是最好的“最有利于房地產(chǎn)價格上漲的”城市，沒有之一。我依然堅持這一點，從來沒有改變。北上廣深四大城市，只有深圳兼具了人口持續(xù)凈流入+強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力+低成本+房地產(chǎn)短缺這四大要素，沒有第二個。長期之后，深圳的房價還是會重新上升。并且，在這一輪房價大調(diào)整中，我相信深圳也將會是最先實現(xiàn)觸底企穩(wěn)的那一個城市。

但是，那個時間可能會很長。在它重新上漲之前，我們不知道還要經(jīng)歷什么。而且，大周期轉(zhuǎn)向小周期，分布不會均勻——不僅表現(xiàn)在城市之間，也會表現(xiàn)在城市各區(qū)域之間，香港非常明顯。此外，時間也會非常難以把握。容我直言，這個轉(zhuǎn)換期許多人未必?fù)蔚眠^去，與實力攸關(guān)，也與人性有關(guān)。

這是我先前在文中強(qiáng)調(diào)：抱怨的時間太久了，是時候停止了，是時候展開行動了《》。非自住的物業(yè)、非核心的物業(yè)、不創(chuàng)造現(xiàn)金流的物業(yè)，繼續(xù)留著的價值已經(jīng)看不清了。即便未來市場重新起航，漲的好的也不會是這樣的物業(yè)，產(chǎn)品已經(jīng)完全不同了。

這3年來，有不少粉絲在不斷問我，會不會賣在地板上。坦白說，我也擔(dān)心，甚至我希望我的判斷是錯的——幸運到目前為止，還不算判錯，3年前賣房的人今天不會哭，并且擁有了更多資金去做別的配置。但是這個時候，就要回到我先前的邏輯框架里去。做出這樣的決定，不僅僅是基于房價跌，還基于未來的成長率將會顯著下滑，它不再是我們上面說的那個長長的坡、厚厚的雪了。深圳會有，但也會厚雪變淺雪，表現(xiàn)為“小周期”的特征——香港1998年之后的市場便是如此。今天深圳新房的價錢，就算是已經(jīng)跌了5年，剛需們也還是去買那種最便宜的，這是購買力收縮最好的說明。我不建議拿那種頂流豪宅作為案例，相關(guān)原因前面的文章解釋過多次了。

所以，我自己的判斷是如此，行動亦是如此，知行合一，我看好遠(yuǎn)期，但是我認(rèn)為好價格還沒到，還有比較充裕的時間。我選擇把資金抽離房地產(chǎn)、最起碼是不能再投入，而是另外去尋找新的機(jī)會。那個機(jī)會可能是在海外，也可能是在國內(nèi)的房地產(chǎn)以外，但總之，當(dāng)你踏出去之后，很大概率的一個結(jié)果是：

像魚兒入了大海。你會看到，市場上其實有非常多、非常多的賺錢機(jī)會，原來，并不僅僅只有深圳的、國內(nèi)的房地產(chǎn)可以讓我們賺到錢《》。

樂觀，是要靠行動走出來的，不是靠嘴巴喊。別人喊得再響，你還是在虧錢，那不行，那就是“噪音”。往前走一步，只要一步，就很可能多開拓出一分的能力圈，人生不會吃虧。小趨勢要抗，大趨勢要順。

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