浦東最保值的一類房子

這次房價回調(diào)震撼了所有人，很多人心態(tài)直接崩潰。

之前誰也沒見過這種慘烈。

上海市區(qū)是大家最后的信仰，降幅40%的小區(qū)也大把的出現(xiàn)。

滄海橫流中，浦東次新學(xué)區(qū)房還是保住了英雄本色，降幅小、成交火。

背后的深層原因，給了我們很多啟發(fā)。

學(xué)區(qū)房在網(wǎng)上人人喊打，高興花園、濰坊新村、鞍山新村等領(lǐng)跌小區(qū)天天被鞭尸。

其實(shí)還有一些學(xué)區(qū)房非常保值，大家選擇看不見。

互聯(lián)網(wǎng)時代，大家都只看得到自己愿意相信的。

張江湯臣豪園學(xué)區(qū)是張江集團(tuán)中學(xué)，天天被罵泡沫大，其實(shí)非常保值。

張湯三期成交記錄

張湯三期二改三的戶型，最貴時單價12.6萬，最近成交10.4萬，降幅17%。

張湯四期成交記錄

張湯四期137平的，最貴時單價13萬，現(xiàn)在成交11萬，降幅只有15%。

孫橋的華發(fā)四季房齡更新，品質(zhì)更高，降幅卻大得多。

117平的降幅41%，107平降幅38%。

華發(fā)四季成交記錄

很重要的原因就是沒學(xué)區(qū)。

另一個被罵泡沫大的是前灘，前灘華二是新學(xué)校，有些人怕有風(fēng)險(xiǎn)。

然而華二前灘成績很好，前灘三房全上海最保值。

晶耀名邸一期最貴也就17萬多，現(xiàn)在16萬多。

二線小區(qū)晶萃名邸、華唐名邸、中糧前灘、尚峰名邸之前14-16萬左右，現(xiàn)在普遍下調(diào)1萬多。

降幅幾乎都在10%左右，最多不超15%。

前灘隔壁的合生前灘一號2021年跟著前灘漲起來，高峰期單價接近前灘三房。

合生前灘一號成交記錄

現(xiàn)在回調(diào)到8萬多，降幅高達(dá)38%。

很多人說前灘是個笑話，到底誰是笑話？

合生前灘一號成交記錄

肯定有人說不能這么比，前灘是中央活動區(qū)，合生前灘一號只是普通地段。

御橋是普通地段吧？之前也是被抨擊泡沫大，現(xiàn)在也比合生前灘保值。

靠的就是建平中學(xué)地杰校區(qū)成績前三。

萬科海上傳奇最高到過12萬，看似泡沫挺大。

萬科海上傳奇成交記錄

現(xiàn)在劇烈回調(diào)，單價8.9萬。

降幅27%，依舊比非學(xué)區(qū)房保值。

萬科海上傳奇成交記錄

北蔡的大華錦繡華城14街區(qū)，位置更好，品質(zhì)更好。

外立面用了干掛石材，萬科海上傳奇還是涂料。

2022年大華錦繡華城14街區(qū)高達(dá)12.8萬，超過御橋萬科。

大華14街區(qū)成交記錄

最近14街區(qū)成交的2樓單價7.1萬，9樓大約7.8萬。

降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科海上傳奇。

中產(chǎn)能夠得到的小區(qū)，御橋、張江、前灘的學(xué)區(qū)房浦東降幅最小。

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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很多人分分鐘舉出反例。

聯(lián)洋暴跌40%怎么不說？湯臣豪園三期一房15萬降到10萬怎么不說？前灘一房暴跌怎么不說？

對，上面這些也是事實(shí)。

浦東保值的學(xué)區(qū)房需要符合幾點(diǎn)：

學(xué)區(qū)頂級、房齡新、三房或大兩房。

這幾點(diǎn)需要都滿足。

聯(lián)洋房齡老了，對口的進(jìn)才實(shí)驗(yàn)小學(xué)+中學(xué)成績也不再是第一梯隊(duì)。

上面三點(diǎn)有兩點(diǎn)不符，立即暴跌。

唐鎮(zhèn)曾經(jīng)也很堅(jiān)挺，后來建平培德成績沒那么理想，至少達(dá)不到一梯隊(duì)水準(zhǔn)，房價就崩掉了。

最近不少朋友生二胎，綜合了一下大家體感，生育率下滑后長婦幼等醫(yī)院孕婦很少了，基本不用排隊(duì)。

紅房子、一婦嬰、國婦嬰還是人滿為患。

學(xué)區(qū)也類似，二三梯隊(duì)降價很多，現(xiàn)在溢價也不高了。

頂級的學(xué)區(qū)還是受到追捧。

靜教院成績聞名上海，對口的海防村單價還能到20萬。

如果沒有學(xué)區(qū)，誰會花20萬單價買個老破小？

海防村最近成交

27平小戶型最貴時22萬，現(xiàn)在20萬，你能說學(xué)區(qū)房不保值？

海防村成交記錄

上海太大了，生育率下滑后孩子也很多，相比之下優(yōu)質(zhì)的資源總是稀缺。

新建的名校很多，分流了二三梯隊(duì)學(xué)校生源。

一梯隊(duì)的還是撼動不了。

浦東傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房建平西+福外，明珠小學(xué)，也就是梅園片區(qū)和濰坊片區(qū)，降幅很大。

是因?yàn)檫@里已經(jīng)不是最頂級學(xué)區(qū)，新的浦東三大名校是張江集團(tuán)、華二前灘、建平地杰。

當(dāng)然浦東人民對老破小容忍度低一些，民康苑對口建平地杰，降幅也有33%。

比梅園低，又比同片區(qū)次新房高。

浦東人民也不喜歡一房，前灘、張江湯臣的一房降幅都比較大。

推高浦東學(xué)區(qū)房的是外地精英，成績好、家底厚，看不上老破小或者一房，掛戶口挺麻煩的。

或許現(xiàn)在也就這個群體能卷得動浦東學(xué)區(qū)。

家庭條件一般的，慢慢地就放棄了。

那可以去御橋、前灘投資學(xué)區(qū)房嗎？

不建議。

學(xué)區(qū)是動態(tài)變化的，這幾個地方恰好成績好了，才維持住了高房價。

浦東前三的成績能維持多久，還不好說。

華二前灘招生時，誰也不知道未來成績?nèi)绾巍?/p>

張集民轉(zhuǎn)公時，很多人也擔(dān)心成績下滑。

有人選擇了離場，有人選擇了押注，現(xiàn)在只能說后者押對了。

押注唐鎮(zhèn)的就有些失望，唐鎮(zhèn)建平培德并沒有達(dá)到御橋建平地杰的水平。

學(xué)校成績有一定偶然性，校長、生源、家長都會產(chǎn)生影響。

現(xiàn)在投資最高溢價的學(xué)校，未來只能持平或走低，沒太大必要。

當(dāng)然我們也反對另一種聲音，說學(xué)歷沒用了，學(xué)區(qū)房沒價值。

看韓國、日本的情況，學(xué)歷價值越縮水，大家越愿意卷學(xué)歷。

本科不行就卷碩士，碩士不行就卷博士。

現(xiàn)在貶值的不是學(xué)歷，而是人力。

有名校加持的人力都不值錢，沒名校加持就更完蛋。

而且好的學(xué)校帶來的不只是成績，還有圈層、氛圍。

孩子的生活習(xí)慣、性格、朋友圈，都直接受學(xué)校影響。

總不能說這三者也沒意義了吧。

互聯(lián)網(wǎng)與現(xiàn)實(shí)一直非常割裂，網(wǎng)上都說學(xué)區(qū)房沒用。

有孩子的家庭買房時，絕大多數(shù)還是會考慮學(xué)區(qū)。

人生階段不同，心態(tài)完全不同。

現(xiàn)在說教育不重要，孩子到了讀書階段，可能也會被迫開始軍備競賽。

環(huán)線的不少客戶，給孩子補(bǔ)課費(fèi)用每年都十幾萬。

你說他們舍不舍得買學(xué)區(qū)房？

學(xué)區(qū)被妖魔化后溢價已經(jīng)很低，除了頂級的幾個學(xué)校，其他已經(jīng)回調(diào)到合理水平。

至少比補(bǔ)課性價比高。

買學(xué)區(qū)房是一個非常復(fù)雜的體系，要考慮現(xiàn)在成績、未來成績、教學(xué)風(fēng)格、入學(xué)要求、通勤情況、房屋情況、溢價情況等等。

歡迎大家找環(huán)線的咨詢師，一次性理清思路。