沒有這三個條例，《物業管理條例》改名也未必能實現廣大業主所愿

引子

近日人大代表樊蕓建議《物業管理條例》改名《物業服務條例》，引發網上熱議，據說住建部還真的擬改名。有人拍案叫好，說切中要害；有人冷眼旁觀，說不過是文字游戲。

在我看來，改名只是給歪樓刷白漆，真正的死穴，是缺了三部護佑業主、卡死物業、管住監管的硬條例。

物業是啥很多人不清楚？先把關系理清楚：

1、業主是產權人，是出錢的甲方；

2、物業是小區的房子、設施、公共區域，是咱們的財產；

3、物業服務人（物業企業，俗稱物業）是拿工資干活的乙方；

4、物業服務就是干保潔、保綠、保安、保修、保秩序，這 “五?！?的活兒。

物業服務委托，本是清楚明白的委托服務關系，為啥愣是被玩成了 “業主交錢受管，物業躺平收錢” 的鬧?。壳衣犖业纴?！

物業管理VS物業服務

先看看物業管理條例咋說的，整理下來，形成如下框圖：

看來《物業管理條例》這名兒，沒取錯！

但是條例實施后，為何張冠李戴了，物業管理的主體本應該是業主，怎么現實中逐步變成了物業服務人來管理了，并且還凌駕業主之上了呢？

真想改名？請再看看概念和邏輯

1. 四個概念

業主：房子的產權人（出錢、做主、享受服務）

物業：小區的房子、設施、公共區域（純財產，不是公司）

物業服務人：物業公司 （干活或管物的服務公司

物業服務：保潔、保綠、保安、保修、管秩序（物業公司服務干的活）

2. 四方關系

?業主（產權人）擁有→物業（財產）

?業主（委托人）聘請→物業服務人（服務商）

?物業服務人（服務商）針對→物業（財產）提供→物業服務（服務）

?物業服務→ 連接業主、物業、物業服務人的核心行為

3、關鍵避坑（糾正日?；煜?/strong>

(1)? 錯誤：把「物業公司」叫「物業」

? 正確：物業是物（小區設施），物業公司是物業服務人

(2)? 錯誤：物業服務是「管業主」

? 正確：物業服務是管物業（設施 / 區域）、服務業主

(3)? 錯誤：物業歸物業公司所有

? 正確：物業歸業主所有，物業公司僅受托管理

可見物業需要管理，對物業服務人也需要管理，單個業主精力和能力都不足，所以要求成立業委會來管理物業，實施物業管理活動。

但是業委會，他們都不想成立，然后那就讓物業服務人越俎代庖，或者讓居委會越俎代庖，所以演變成了物業服務人員來管理小區了。

我的乖乖，東家長期不在崗，管家成了當家人。

前期物業制度架空主人的始作俑者

從 “管理” 變 “服務”，理念是對的，但光改名字沒用。

現實里，多少物業把自己當小區主人，門禁當籌碼、車位當工具、公共收益當私房錢；業主維權難、換物業難、要賬更難，投訴一圈被踢皮球，監管部門睜一只眼閉一只眼。

禍根就是前期物業期間，業主權益就被越俎代庖，物業條例中的物業管理人（業主）被拒之門外，不能參與進來!

所以名字再好聽、再接地氣，若管不住物業服務人（物業企業）、若護不住物業管理人（業主和業委會）的權，估計最終都是空氣。

真能改變住宅物業服務的三個條例

住宅物業行業進退維谷，根不在條例 “叫什么”，而在 實際“缺什么”：

• 缺一部《物業產權人權利保護條例》
  把業主的共有權、知情權、監督權、解聘權寫死；讓成立業委會像成立物業公司那樣簡單、那樣順暢；保護業主公共資產和小區公共收益像保護三有動物麻雀那樣，誰侵犯就重罰，這樣才能讓業主真正當家做主，讓物業企業規矩做事。

• 缺一部《物業服務獎懲條例》

服務達標給激勵，偷工減料、態度惡劣就扣分、罰款、降級，嚴重的直接清場出局，讓物業不敢躺平、不能耍橫。

• 缺一部《物業服務監管失職處罰條例》

監管部門（物業管理科、街道、社區）不作為、亂作為、包庇縱容、亂插手，就問責、就處分，掐斷 “監管真空” 的保護傘。

可惜我沒有戴表，說了也不算，如果能戴表，我強烈建議住建部制定以上三部條例，個人覺得這才是解開物業困局的真鑰匙。

業主權利有靠山，服務好壞有獎懲，監管失職有代價，這樣才能讓業主為了管理自己的物業，而 “花錢買服務” 的愿望，不淪為花錢請個 “大爺” 管自己悲劇。

改名是第一步，但這絕不是最后一步。別讓文字游戲掩蓋真問題，別讓理念革新停在紙面上。

只有把業主權益放心中、把服務責任壓肩上、把監管鞭子拿手上，物業服務才能真正走向正軌，業主才能真的住得安心、舒心、放心！

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