邦泰殺上門來，卓越如何應對？

正如云南房網事前預料的那樣，昨日拍賣的呈貢斗南片區住宅地塊，被邦泰地產毫無懸念地底價競得。這塊地條件比去年邦泰競得的春華序地塊還要好，雖然容積率一樣，可是位置就就在地鐵口，學校也近在咫尺。按邦泰去年來的產品策略，肯定要推新的第四代產品了。

邦泰在呈貢最新競得的土地位置

這讓旁邊正在開發滇池晴翠的卓越地產相當難受，因為在去年的較量當中，滇池晴翠新開的A3地塊，就沒有打過邦泰在斗南片區的競品項目春華序。

滇池晴翠A3地塊面積有49畝，比春華序還要大，完全可以當作一個獨立項目來看。滇池晴翠去年4月就開盤了，800米之外的春華序去年8月才開盤，可是根據克而瑞統計，去年邦泰春華序賣了5.8億，比早賣4個月的滇池晴翠還要多1300萬。

何況去年滇池晴翠5.67億的銷售額肯定不全是A3地塊所貢獻，如果單獨對比A3 地塊和邦泰春華序，差距還要更大一些。

卓越滇池晴翠占地面積達560畝，還有多個地塊未開發

滇池晴翠賣不過邦泰春華序，是不是新開的A3地塊條件不如春華序呢？其實滇池晴翠A3地塊的容積率只有2.05，是新規設計，規劃了11棟11層洋房，得房率很高；春華序的容積率反倒有2.5，所以樓高有17層。兩個項目在規劃設計上的最大區別，就是滇池晴翠A3地塊是第三代新規產品，而春華序是四代宅。

兩個項目正面競爭的結果是，滇池晴翠的新規產品，沒有賣過邦泰春華序的四代宅。難道是容積率更低的11層三代新規洋房，真的打不過17層的四代小高層？其實決定性的因素很可能不是產品本身而是價格，去年4月滇池晴翠A3地塊首開時，定價在11500元/平米，可是邦泰春華序的首開均價在1萬左右，比滇池晴翠A3地塊便宜10%，又是深受市場追捧的四代宅，所以在銷售上后來居上。

邦泰春華序是去年呈貢賣得最好的樓盤

不過在呈貢來說，滇池晴翠也算是銷售前三的樓盤了，新開的A3地塊雖然土地面積比邦泰春華序更大，可是因為容積率更低，地上建筑面積只有6.9萬平米，去掉配建的幼兒園和商業后，住宅也就6萬平米左右，去年賣了5.67億，成績也算是說得過去。

問題是滇池晴翠還有后續地塊，其中A2是住宅地塊，A1是商業地塊，A2地塊的面積約31畝，距離昨天邦泰新拿的地塊只有300米，一旦開發勢必將展開邦泰和卓越在這個片區正面競爭的第二回合。只不過滇池晴翠A2地塊的容積率只有1.6，而邦泰新地塊的容積率與春華序一樣，也是2.5，二者的產品形態會有比較大的差距，但這也意味著雙方未來售價的差距也會更大，究竟是“量大管飽”的邦泰新四代宅更有吸引力，還是滇池晴翠的多層洋房競爭力更強，很可能決定性的因素也是價格。

邦泰新地塊（紅線內）就在滇池晴翠旁邊

至于滇池晴翠尚未開發的A1地塊，倒還不必著急，雖然A1地塊與昨天邦泰競得的KCC2025-2地塊僅相隔一條規劃路，可是由于A1是商業地塊，二者并不存在直接競爭。就算卓越有意申請調規，但商改住不是一時半會兒的事，倒不如等邦泰先賣。按照邦泰的市場打法，昨天拿下的KCC2025-2地塊今年鐵定會上市銷售，一年以后就賣得差不多了，避開鋒芒后卓越再開發。

然而就怕到時候邦泰又會在哪里拿了新地塊。在呈貢做房地產生意，邦泰總是避無可避。