深圳土市“三箭齊發”！羅湖首試軌交盤，光明連甩五宗地，舊改風向變了

大年初九，當大多數人還沉浸在春節的余韻中，土拍市場卻已提前“燃”了起來……廣州馬場地塊今日開拍，直接把官網干崩潰了！

這股“馬年第一錘”的熱風，也迅速吹到了深圳。

如果說廣州的土拍是道濃烈的開胃菜，那么深圳在春節前后的一系列土地動作，則堪稱一桌“九大簋”。

從羅湖核心區的“住宅+軌道”創新模式，到光明鳳凰城一口氣端出的五宗“壓箱底”靚地，再到兩大城市更新項目的重磅規劃調整……

“馬力全開”，這四個字妥妥地展示了2026深圳在土地供應的布局。

今天，我們就來深度拆解這三個熱點，看看今年的深圳土地市場，究竟藏著哪些關鍵信號！

首試“住宅+軌道”

一體化開發或成新趨勢

2月12日，深圳交易集團掛牌了2026年首宗住宅用地——羅湖筍崗H302-0107地塊。

這宗地塊位于羅湖區筍崗街道梅園路與寶崗路交匯處西南側，土地面積12125.37㎡，建筑面積38738㎡，容積率約3.2，起拍價8.69億元，擬于3月20日出讓。

這宗地的先天條件確實優越：緊鄰地鐵7號線筍崗站，是真正的地鐵口物業。

但真正讓它在業內“刷屏”的，不僅僅是羅湖今年罕見的掛牌宅地，還有它的出讓方式，這是深圳首次采用“住宅+軌道”的聯合出讓模式。

H302-0107地塊現場。圖源：深圳交易集團

簡單來說，這次出讓的其實是“打包”的兩塊地：

一塊是純二類居住用地（起拍價8.69億），住宅允許分割轉讓；另一塊是與之綁定開發的軌道交通用地（起拍價僅17萬元），不得轉讓。

這意味著，開發商拿地不僅僅是蓋房子，還要同步負責地下地鐵站廳層及站臺層的建設。

這種模式被市場解讀為引入社會資本參與軌道交通建設的一次重要探索。它既保障了未來業主“零距離”無縫銜接地鐵的便利性，也極大地減輕了政府在軌道交通建設上的資金壓力。

當然，門檻也不低。

出讓公告明確要求，競買人須具有國內地鐵線路建設、運營、管理和上蓋物業獨立開發經驗。

誒，這答案似乎已經有了？

無論怎樣，這種模式是將絕大多數中小房企擋在了門外，卻也預示著未來深圳核心地段的TOD項目，將向著更加精細化、一體化的方向發展。

鳳凰城五宗“王炸”齊發

死死拿捏剛需痛點

如果說羅湖地塊是“創新試水”，那么光明的動作則是“誠意滿滿”。

就在1月28日，光明區光明街道公布了《開展招拍掛地塊及其他地塊-2026年招拍掛居住用地土地整備工作的公告》，涉及5宗位于核心鳳凰城片區的招拍掛用地。

這是光明近五年來最大規模的一次核心宅地釋放。

看看這些地塊的位置，你就知道什么叫“壓箱底”：

兩宗“王炸”：位于深圳實驗學校光明部旁，緊挨著6號線鳳凰城地鐵站。

一宗潛力股：位于13號線二期北延站點附近，與深圳實驗學校科林部僅隔著一條馬路。

回顧過去幾年，光明的宅地供應可謂捉襟見肘：

2024年零成交，2025年僅2宗且底價成交。

如今，光明區政府不僅拿出了地，還一次性拿出五塊，且全部位于配套最成熟、交通最便利的鳳凰城片區。

光明中心區。樂居攝

這無疑是對市場需求的精準回應。

這些地塊周邊環繞著藍鯨世界、萬達廣場、光明文化藝術中心、新城公園等頂級配套。

對于剛需購房者而言，通勤和教育這兩大痛點，被這五宗地塊死死拿捏。

雖然這批地塊最終規劃用途尚未完全敲定，但結合深圳近年“好房子”的建設趨勢，一旦入市，勢必將攪動光明乃至整個西部的新房市場。

參考2024年10月中建觀玥名邸的“日光”盛況，這些地段更優的項目，極有可能重現當年的“打新熱”。

舊改大調：松崗降容低密

盛平南保障房大幅縮減

除了發力招拍掛用地，深圳在城市更新的步伐調整，則有了更加深刻的市場信號意義。2月13日-14日，深圳兩大城市更新項目規劃調整幾乎同時公示。

寶安區松崗街道華美工業園土地整備項目，通過規劃調整，新增了4宗二類居住用地和1宗教育用地。最值得關注的是，這4宗宅地構成的居住街坊，容積率不超過3.1。

在深圳，住宅容積率超過6.0甚至10.0的舊改項目比比皆是。

3.1的容積率，放在寸土寸金的深圳，堪稱“奢侈品”，也響應了國家“好房子”號召的深圳樣本。

值得關注的是，這或許是寶安首個土整項目調出如此低密度的住宅用地。

另一個舊改項目，則走了一條完全不同的調整路徑。

在龍崗區龍城街道盛平南片區城市更新單元新的規劃修改中，項目總規劃容積由143萬㎡調減至134萬㎡，最核心的變化是：

保障性住房規模從16.8萬㎡大幅縮減至6.17萬㎡，減少了超過10萬㎡。

這一減一增，意味深長。

保障房規模的縮減，往往是為了平衡項目的經濟賬，在當前市場環境下，通過減少配建壓力，提高商品房的可售比例，有助于激發市場主體參與舊改的積極性，確保項目能夠順利推進。

比起去年“不要百億地王，只要mini印鈔機”的主旋律，今年深圳土市，既要“面子”也要“里子”！

2026年才開始兩個月，土地市場動作頻頻，我們可以清晰地看到深圳今年的發力三大方向：

核心區供地“不手軟”、開發模式“再創新”，存量改造“精細化”……

就在這一段時間，寶安、南山等區發布今年政府投資項目計劃，其中“老舊小區改造加速”也是今年的重點計劃。而面粉最終是為了提供更好的面包。對于購房者而言，這無疑是一個好消息：未來，你將有更多機會，在核心地段，買到品質更好的房子。