禪城怎么買？跟大家聊幾句大實話

編輯：四季

「你最想在佛山哪個區(qū)域買房？」

老編率先對辦公室小伙伴們發(fā)出靈魂拷問，得到的答案竟然出奇一致：禪城。

這可真是意料之外又情理之中的答案。

他們的理由是：

「老城區(qū)，住著開心」

「好逛，市集、展覽、夜市，怎么逛都開心」

「交通方便，無論是通勤佛山還是廣州，都十分便捷」

「禪城均價才1.8萬/㎡，還時不時冒出價格更低的筍盤，目前還是可以買得起的」

理由五花八門，但不管咋樣，在禪城買房，已經(jīng)成為不少人的目標(biāo)。

今天，淘房君不聊那些虛的，直接上硬貨——禪城買房那些你必須知道的事。這篇攻略能幫你少走彎路，省心省錢！

PART.

01

禪城那么大，板塊怎么選？

禪城整體均價約1.8萬/㎡，價格退回到了7年前的水平。

但板塊多，差異大，價格跨度廣，如果沒有對城市地圖脈絡(luò)的精細(xì)了解，很難從大局上把置業(yè)方向。

所以我們按照地理分界線以及功能定位，將禪城劃分為8個功能區(qū)：

奇槎、亞藝、祖廟、城北、城南、綠島湖、張槎、南莊八大板塊。

當(dāng)然，這個不是標(biāo)準(zhǔn)答案，而是要搭建一個清晰的框架，讓大家看得明白，買得方便。

佛山大道把禪城一分為二，張槎、綠島湖、南莊位于西部，城南、祖廟、奇槎、亞藝、城北為禪城東。

禪城樓盤越往東，越靠近廣州，越值錢。

而禪城東又以季華路為界，祖廟為核心，城北東邊幾公里就是千燈湖，可承接千燈湖外溢；城南廣佛線經(jīng)過，對桂城、廣州客有一定的吸引力。

總的來說，禪城板塊各具特色，有為剛需量身定制的“上車盤”，兼具品質(zhì)與性價比，有為輕改善群體而生的項目，更有一枝獨秀的豪宅產(chǎn)品。

從購房者的角度，可以簡單粗暴地歸納為：

東貴西便宜，南北看需求。

PART.

02

禪城置業(yè)三梯隊保姆級攻略

從房價的角度，我們將禪城劃分為三個梯隊。

第一梯隊

亞藝＞奇槎，改善首選

亞藝就是TOP1。

九十年代初，佛山為了給回來發(fā)展的港澳、海外華僑同胞以及少部分先富起來的“富人”提供高檔次住宅區(qū)，環(huán)湖花園應(yīng)運(yùn)而生。

亞藝因為環(huán)湖花園的出現(xiàn)，奠定了佛山初代富人區(qū)的地位。

后來，隨著龍光、恒福、、、?等品牌開發(fā)商相繼進(jìn)駐亞藝，龍光天湖酈都、匯銀帝景灣等項目陸續(xù)入市，亞藝“富人區(qū)”，名副其實。

中海

金地

雅居樂

亞藝湖 圖源：禪城發(fā)布

起點高、價值高，配套成熟度更高，亞藝是禪城區(qū)當(dāng)之無愧的“王者”板塊。

目前板塊的主力是二手房。

在售新房有建投恒福壹號、城發(fā)文華公館、怡亞通瓏樾。

建投恒福壹號在售6座樓王建面約297-352㎡大平層，價格穩(wěn)在3萬+。

城發(fā)文華公館在售118-138㎡新規(guī)產(chǎn)品，價格約2.1-2.5萬/㎡。

怡亞通瓏樾143㎡四房，18XXX任選，毛坯交付。

路通財通，奇槎因交通路網(wǎng)的打通變成了新一代富人區(qū)。

2013年2月，桂瀾路南延線正式通車，結(jié)束了桂瀾路在此“斷頭”長達(dá)20年的歷史。

2016年8月，奇龍大橋正式合龍，同年11月，三龍灣大道正式通車，奇槎正式成為禪城對接廣州的“東大門”。

隨后關(guān)停400多家高污染低產(chǎn)出的不銹鋼、五金企業(yè)，完成核心區(qū)域土地收儲，用以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)成禪城的“中關(guān)村”。

而且整個板塊采用最新的“海綿城市”設(shè)計規(guī)劃，半月島濕地公園、奇槎濱水公園、東平路景觀提升工程等陸續(xù)建成，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。

目前奇槎均價25466元/㎡，整個禪城最高。

但板塊價格持續(xù)分化，價差1萬/㎡。

想買豪宅的，可以考慮鵬瑞三龍灣1號，三龍灣天珺、華僑城半月島純水岸也是優(yōu)選。

望德學(xué)府正式開放「貴脈臻境」生活示范區(qū)，主打87-117㎡，整體毛坯均價在約1.4-1.8萬/㎡，最低總價約125萬起。

第二梯隊

祖廟＞城南＞城北，人間煙火氣

我們所說的祖廟，差不多是同濟(jì)、祖廟、普君周邊一帶，千年文化發(fā)源地，商業(yè)、教育、交通的“全能選手”。

主力客群是禪城本地客，依賴廣佛線上班族。

祖廟地少人多，新房供應(yīng)稀缺，在售三大項目。

東建明德城是佛山銷冠，2025年榮獲全市銷售套數(shù)&面積“雙冠王”，“翰府”為實景現(xiàn)樓，在售約107-144㎡四房以及約142-167㎡專梯專戶小高層，“悅府”主打約90-117㎡新規(guī)準(zhǔn)現(xiàn)樓。

華發(fā)四季137㎡四房13xxx元/㎡起，實景現(xiàn)房。

綠城錦海棠是祖廟板塊唯一在售、且全面兌現(xiàn)“30%陽臺限免”的超新規(guī)項目，主打111、128㎡四房，138-173㎡小高層戶型。

第二梯隊的次選是城南。

有人說城南是被低估的板塊，這里交通便利，廣佛線、2號線、3號線經(jīng)過，還有在建的佛山地鐵4號線。江景、公園、學(xué)校等應(yīng)有盡有。

因為板塊范圍比較廣，還可以分為季華園，瀾石，灣華三大區(qū)域。

三大區(qū)域新盤在售多，涵蓋百來萬入門剛需小三房以及改善大平層。

以上這些盤大多在做清貨處理，也有二手放賣。

板塊里面的主要代表項目是巨無霸瀧景花園，一共分十四期開發(fā)，目前才賣到第9期。

也因為體量大，一二手存量多，價格上不去。

學(xué)區(qū)還為省級公辦的瀾石小學(xué)，但是書包非常非常緊張。

城北列入第二梯隊，是因為它的地理位置，可承接千燈湖外溢。

板塊面貌較為老舊，改造還需要很長時間。

目前在售項目有保利錦鯉堂悅、中交白蘭春曉、城發(fā)燈湖悅園。

保利錦鯉堂悅是板塊內(nèi)唯一新規(guī)盤，步行舒適范圍內(nèi)便能抵達(dá)（直線距離約360米）3號線疊滘站，配建的18班公立幼兒園擬引入機(jī)關(guān)第一幼兒園運(yùn)營，規(guī)劃有的36班公立小學(xué)。

第三梯隊

綠島湖＞張槎＞南莊，剛需大本營

之所以把綠島湖列入第三梯隊首選，是因為現(xiàn)在的綠島湖很宜居，價格非常適合剛需。

比如保利中交大都匯，93㎡三房102萬起。萬科金域半島，86/105㎡，單價0.9-1.1萬/㎡。金輝輝逸云庭，單價1萬/㎡左右。

價格是一方面，配套的陸續(xù)兌現(xiàn)，也是讓剛需們看到了希望。

交通上，佛山2號線綠島湖站途經(jīng)此地。在建中的4號線有綠島湖中站和綠島湖北站。

同濟(jì)大橋已經(jīng)開通，方便綠島湖業(yè)主自駕往返禪城市區(qū)。

教育上，九年一貫制綠島湖學(xué)校已經(jīng)開學(xué)。

綠島湖學(xué)校

學(xué)校對應(yīng)的綠島社區(qū)，板塊內(nèi)的保利、融創(chuàng)、招商、世茂、龍光、金茂、陽光城、萬科等已交樓項目都是分入綠島湖社區(qū)，都可以入讀該學(xué)校。

第三梯隊的次選，給到張槎。

以往人們對張槎的印象就是“城市面貌差”，其實近些年有了很大的改觀，尤其是智慧新城一帶，公園，學(xué)校、地鐵、商業(yè)都有了。

經(jīng)濟(jì)底盤上，張槎全年地區(qū)生產(chǎn)總值576.63億元，人均19.23萬元，在全市32個鎮(zhèn)街中位列第三。（2024年數(shù)據(jù)）

但目前板塊還是以自住為主，板塊內(nèi)“1”字頭可以買到不錯的。

板塊內(nèi)3個新盤在售，旭輝恒基鉑仕灣尾貨在售；城發(fā)悅城峯境主打大平層178-345㎡。

東建天賦龍灣是禪城首個新規(guī)現(xiàn)房，東園全組團(tuán)提前半年交付，目前建面約125-188㎡望江四房火熱勁銷中。

不客氣點講，南莊雖然是供應(yīng)大戶，但依然是郊區(qū)，地塊中大多是舊村舊廠。

美的鳳翔灣壹號84㎡小三房90萬起，使用率近100%。

寫在最后：

買房到底是價值認(rèn)同，如果大家真的想入手禪城，我就給2個建議：

1）學(xué)鐵商缺一不可，因為只有這些齊全了才能全方位提升幸福感和配得感。

2）現(xiàn)房！買房一定要現(xiàn)房！

最后，我們需要注意的是，祖廟街道公辦學(xué)校招生地段劃分有變，有學(xué)區(qū)需求的一定要十分注意了。