房產(chǎn)中介巨頭，也會虧錢虧到哭？

怎么有的中介賺得盆滿缽滿，有的中介卻虧到哭？

看完我愛我家近期發(fā)的業(yè)績預(yù)告，感覺有點懵。

誰能想到，這家曾經(jīng)的中介巨頭，2025年居然虧得一塌糊涂。

預(yù)告里寫得明明白白，預(yù)計歸屬于母公司股東的凈虧損，高達7000萬到9000萬。

這反差也太離譜了。

就在一年前，2024年，我愛我家還被整個行業(yè)吹成“復(fù)蘇標桿”。

當(dāng)年凈利潤7341萬，同比暴漲108%還多，扣非凈利潤也終于轉(zhuǎn)正，一副要逆風(fēng)翻盤的架勢。

結(jié)果呢？翻身仗只打了一年，直接跌回虧損深淵。

更詭異的是，2025年前三季度，它明明還賺了4232.7萬，歸母凈利潤同比漲了快4倍，扣非凈利潤也有5424萬。

怎么一到第四季度，就直接由盈轉(zhuǎn)虧，全年反倒虧了近一個億？

難道第四季度全員白干，還倒貼錢？

我翻了我愛我家的業(yè)績預(yù)告原文，總算摸清了底細。

其實不是第四季度業(yè)務(wù)崩了，更多是“賬面上”的虧損，當(dāng)然也有實打?qū)嵉男袠I(yè)壓力。

首先是自家房子估值跌了，也就是投資性房地產(chǎn)公允價值變動，預(yù)計虧5000萬。

簡單說，就是公司在昆明、上海自持的一些房產(chǎn)，因為市場下行，估值降了，財報上得算虧損，雖不影響現(xiàn)金流，但實打?qū)嵗土藘衾麧櫋?/p>

然后是應(yīng)收賬款減值，預(yù)計提4000萬。新房業(yè)務(wù)不好做，有些錢收不回來，只能提前算虧損，這也是行業(yè)大環(huán)境的鍋。

還有個固定支出，2024年裝修好的總部大樓，2025年開始計提折舊，一年要花3000萬。這三項加起來，就有1.2億，直接把前三季度的利潤吞光，還倒貼了不少。

除此之外，二手房價格下跌，也讓傭金收入少了不少。雖說我愛我家在北上杭的市場份額沒跌，但房子賣得便宜了，傭金自然縮水。

這里必須說一句，別以為中介平臺都能賺大錢，我愛我家的慘狀，和貝殼比起來，簡直是天上地下。

同樣是2025年，貝殼賺得盆滿缽滿。

前三季度，貝殼歸母凈利潤就有29.06億，總營收723.91億，光是一個季度的利潤，就比我愛我家全年的虧損多幾十倍。

貝殼為啥能賺？人家早就不靠二手房傭金死磕了。

2025年三季度，它的非房業(yè)務(wù)占比已經(jīng)到45%，家裝、房屋租賃都開始盈利，家裝業(yè)務(wù)凈利潤率漲到32%，租賃業(yè)務(wù)同比增長45.3%，多一條腿走路，抗風(fēng)險能力自然強。

而且貝殼的平臺模式太能打了，全國市場份額接近30%，核心城市比如北京、上海，占比直接超50%，有些區(qū)域甚至達到70%以上。

壟斷了大量房源，自然有話語權(quán)，就算行業(yè)下行，也能靠規(guī)模和多元業(yè)務(wù)穩(wěn)住盈利。

我愛我家的虧，其實是中介行業(yè)大多數(shù)玩家的縮影，而貝殼的賺，更像是行業(yè)畸形發(fā)展的一個信號。

2025年，中介行業(yè)看似還行，二手房成交量同比漲了11%，但分化特別嚴重。

核心城市比如上海、深圳，二手房成交能沖高，但三四線城市慘不忍睹，房價跌、成交冷，中小中介倒閉的一抓一大把。

而且行業(yè)的危機，不只是成交問題，更是模式問題。

像我愛我家這種重資產(chǎn)模式，自營門店多、員工多，成本居高不下，一旦遇到市場波動，很容易虧損。

而貝殼的輕資產(chǎn)加盟模式，把成本轉(zhuǎn)移給加盟商，自己賺平臺費和服務(wù)費，風(fēng)險小、利潤高，但也慢慢壟斷了行業(yè)。

更讓人擔(dān)心的是貝殼一家獨大的隱憂，現(xiàn)在的貝殼，早就不是當(dāng)年那個打破信息孤島的“屠龍少年”了。

有不少網(wǎng)友爆料，貝殼偷偷抬高中介費，北京、上海的中介費，從2%漲到3%，新房渠道費更是漲到5%-8%，這些成本最后還是轉(zhuǎn)嫁給購房者和開發(fā)商。

還有諸多媒體爆料，貝殼搞“二選一”，逼著業(yè)主簽獨家委托，不然就限流，非貝殼系中介的生存空間被擠壓。

不僅如此，在市場如此艱難的時候，貝殼還鼓勵經(jīng)紀人雙向壓價，曾發(fā)海報表示，如果中介能讓好房源降價≥5%就獎勵貝殼幣，以此作為激勵。

可能有人會說，貝殼能賺錢，總比整個行業(yè)都虧好。但行業(yè)的健康發(fā)展，從來不是靠一家獨大，而是靠良性競爭。

現(xiàn)在貝殼的壟斷，或多或少會影響中小中介的生存空間，服務(wù)質(zhì)量只會越來越差，最后整個行業(yè)可能會陷入僵化。

不得不說，我愛我家的虧損，給所有中介敲了個警鐘：

中介行業(yè)早就過了躺賺的年代，重資產(chǎn)、單一業(yè)務(wù)的模式，遲早會被市場淘汰。

未來，中介行業(yè)只會越來越卷，要么像貝殼一樣，轉(zhuǎn)型多元業(yè)務(wù)、做輕資產(chǎn)平臺，要么就深耕細分市場、做特色服務(wù)。

無論怎么選，都不能忘了初心，服務(wù)好買賣雙方，才是立足之本。

至于我愛我家，能不能熬過這波虧損，重新翻身，不好說。

但可以肯定的是，如果它還是守著老模式，不轉(zhuǎn)型、不創(chuàng)新，下次虧損，可能就不是7000萬那么簡單了。

畢竟，沒有任何一家企業(yè)，能靠“吃老本”活下去，中介行業(yè)更是如此。