徐匯的房價(jià)泡沫有多大？

徐匯區(qū)的房價(jià)，有名的貴。

徐匯濱江極貴。同樣是濱江中央活動(dòng)區(qū)，楊浦濱江12-13萬，徐匯濱江直奔20萬。

一度有人拿徐匯濱江對比黃浦。

徐家匯極貴，20年的電梯板樓比同地段的中山公園貴2萬。

出了內(nèi)環(huán)，徐匯還是貴。

很多2020年的新房破發(fā)，田林的鑫耀中城竟然還有30%以上漲幅，單價(jià)高達(dá)14萬。

這可是妥妥的內(nèi)環(huán)外，到真如10萬出頭，到楊浦、靜安也就11-12萬。

徐匯賣給你14萬。

再往外還是貴。靜安中環(huán)邊的靜安府8萬多瘋狂出貨，2018-2020年的次新房。

徐匯中環(huán)邊中海瀛臺(tái)還要10萬，2007年的房子。

8萬多你在徐匯只能買印象歐洲，對，外環(huán)外。

2011-2013年的房子，外環(huán)外，敢賣你8萬多，這就是徐匯給大家的一點(diǎn)小震撼。

桃浦的品質(zhì)新房都不敢要這個(gè)價(jià)了。

這個(gè)現(xiàn)象大家都看到了，很多人說徐匯泡沫太大了，早晚有破的一天。

在討論未來之前，我們先理解現(xiàn)在：為什么徐匯這么貴？

現(xiàn)在沒有信息差，看徐匯濱江的客戶，肯定也會(huì)看黃浦濱江。

買鑫耀中城的客戶，也知道真如什么價(jià)格。

但是他們還是選擇了徐匯。

放著便宜的不去買，非得買貴的，肯定有自己道理。

理解清楚背后原因，是分析房價(jià)趨勢的第一步。

很多人連房價(jià)現(xiàn)狀都理解不了，就開始評價(jià)這里是高地、那里是洼地，高地早晚會(huì)跌下來。

這是智商上的偷懶。

徐匯很貴，最重要的原因是上海南四區(qū)、北四區(qū)客群存在重大隔閡。

環(huán)二長期工作在一線，接觸了大量徐匯客戶，他們根本不會(huì)考慮楊浦、普陀。

你貴也好，便宜也好，跟我沒關(guān)系。

這在房地產(chǎn)行業(yè)是共識(shí)，徐匯客戶天然的走不出徐匯區(qū)。

黃浦、老靜安、長寧有部分客戶買到北區(qū)，黃浦買到楊浦濱江的，老靜安買到西藏北路的，長寧買到普陀長風(fēng)的，確實(shí)有。

更多的居民還是想留在南四區(qū)。

至少可以承認(rèn)一點(diǎn)，南四區(qū)、北四區(qū)市場存在一些獨(dú)立性，做不到徹底相互分流。

老靜安、黃浦基本都是豪宅，長寧新房不多，徐匯就受到了獨(dú)寵。

這是徐匯房地產(chǎn)市場熱鬧的重要原因。

更可怕的是，南四區(qū)這幾年增量更大。

近十年，南四區(qū)經(jīng)濟(jì)增速明顯跑贏。

經(jīng)濟(jì)總量不重要，增量才重要。

存量部分買房都是置換，需要一定周期。新來的企業(yè)、新來的員工才是最終支撐力量。

尤其是徐匯，這10年發(fā)展太快。

2014年徐匯經(jīng)濟(jì)總量比楊浦低300億，2024年反超楊浦1260億。

多增長的這1560億，背后是天量的新增企業(yè)、新增員工，給樓市提供了足夠支撐。

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徐匯頭頂梧桐區(qū)的帽子，受到了很多本地人認(rèn)可。

自身發(fā)展快，又帶來了增量。

更重要的是，徐匯成了很多郊區(qū)居民的置換終點(diǎn)。

松江比較貴的房子，華潤佘山九里，譽(yù)品谷水灣總價(jià)基本1000萬以內(nèi)。

松江預(yù)算更高的居民，一部分當(dāng)?shù)刭I了別墅，一部分買了市區(qū)。

去徐匯相對方便。

這里補(bǔ)充一點(diǎn)，很多高端客戶并不一定住在公司旁邊，他們要找到跟自己匹配的高端住區(qū)。

這就是市區(qū)對郊區(qū)的掐尖效應(yīng)。

南翔孵化了莉莉絲米哈游等企業(yè)，被漕河涇掐尖。

居民也一樣，市區(qū)有更豐富的資源、更高的居住圈層，對他們有很強(qiáng)的虹吸力。

比如徐匯豪宅安瀾上海，首開客戶中徐匯本地只有19組，閔行卻多達(dá)23組。

松江金山各6組，奉賢4組，加起來16組，跟徐匯本區(qū)差不多了。

尤其是學(xué)區(qū)房，徐匯是各大郊區(qū)家庭的教育圣地。

閔行教育發(fā)達(dá)，但是內(nèi)卷嚴(yán)重，很多人置換到徐匯。

松江、奉賢不用說，被徐匯掐尖了不少。

北上海的楊浦、虹口、閘北，下游只有寶山，只能虹吸寶山居民。

寶山的鋼材貿(mào)易商曾經(jīng)批量買入新江灣，現(xiàn)在寶山有些體制內(nèi)的還住在新江灣。

總體購買力跟西南部幾個(gè)郊區(qū)差距很大。

房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，地理?xiàng)l件決定一切，徐匯天下之中的位置真的無法取代。

當(dāng)然徐匯還有其他優(yōu)勢，醫(yī)療資源發(fā)達(dá)、商業(yè)發(fā)達(dá)、靠近黃浦江等等。

這些也重要，最本質(zhì)的還是上面提到的三點(diǎn)：

南四區(qū)尤其是徐匯房地產(chǎn)市場偏獨(dú)立；

南四區(qū)尤其是徐匯購買力增量大；

徐匯自身地理位置絕佳。

站在上帝視角你會(huì)覺得徐匯房價(jià)太貴，西藏北路劃算。

站在徐匯人角度你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大家沒得選。

朋友在徐匯開了一間中介門店，近一半的客戶都是江南新村動(dòng)遷戶。

徐匯的動(dòng)遷戶80%以上都拿錢，他們才不要zf提供的馬橋動(dòng)遷房、三林動(dòng)遷房。

拿了錢轉(zhuǎn)手就買了徐匯老破小。

站在閔行、松江、奉賢人角度你會(huì)發(fā)現(xiàn)，大家沒得選。

家里在松江開工廠，想住市區(qū)，還是徐匯方便。

你說楊浦便宜，那我還得穿過市區(qū)通勤？何必呢。

徐匯的房價(jià)會(huì)不會(huì)跌回去，就看上面這些因素還能不能持續(xù)。

房價(jià)跟孩子成績一樣，孩子成績不好，你得先找到根本原因。

原因還持續(xù)存在，他成績會(huì)持續(xù)不好。

影響房價(jià)的因素持續(xù)存在，房價(jià)趨勢就不會(huì)明顯變化。

徐匯受到上海本地人認(rèn)可，這一點(diǎn)不會(huì)變化。

徐匯自身的經(jīng)濟(jì)增速，目前來看還不會(huì)放緩。

徐匯發(fā)展快，每個(gè)歷史關(guān)口都牢牢的綁定國家命運(yùn)。

上海要搞副中心，徐家匯成了最成功的標(biāo)桿。

上海要搞八運(yùn)會(huì)，萬體館那一圈成熟了。

上海要搞世博會(huì)，徐匯濱江大拆大建。

上海要搞集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥，漕河涇集成電路占全市1/4，人工智能占全市1/4。

上海要搞一江一河，徐匯重倉徐匯濱江，不惜掏空漕河涇。

上海要搞舊改，徐匯動(dòng)遷速度全市第一。

徐匯濱江原先搞文化藝術(shù)、金融行業(yè)，聽說國家要搞新質(zhì)生產(chǎn)力，模速空間、西岸數(shù)字谷立馬就落地了。

西岸數(shù)字谷，是2025年上海招商最成功的獨(dú)立項(xiàng)目，沒有之一。

至少在今天看，徐匯濱江瞄準(zhǔn)的就是增量最大、最容易落地的產(chǎn)業(yè)方向。

實(shí)際簽約上西岸金融城也不錯(cuò)，2027-2028年才交付，現(xiàn)在辦公獨(dú)棟基本全租掉了。

引入了lululemon、阿迪達(dá)斯、Saucony、Salomon、Birkenstock等等。

漕河涇、徐家匯確實(shí)老了，徐匯濱江還在快速落地，未來幾年徐匯區(qū)經(jīng)濟(jì)增速不會(huì)放緩。

我們又站到了歷史關(guān)口，徐匯又牢牢地綁定了國家命運(yùn)，誰敢不看好？誰不知道新質(zhì)生產(chǎn)力重要？

徐匯濱江還在向南拓展，宜居性也在提高，在西南部的居住定位還會(huì)遙遙領(lǐng)先，繼續(xù)掐尖西南客戶。

過去成就徐匯的優(yōu)勢因素，繼續(xù)發(fā)揮作用，我們不認(rèn)為徐匯會(huì)掉頭向下。

當(dāng)然大行情決定一切，如果2026年止跌回穩(wěn)完不成，全上海都下降，徐匯也會(huì)隨行就市。

如果能止跌回穩(wěn)，徐匯還是最保值的那一批。