聯(lián)發(fā)集團(tuán)巨震，王文懷黯然落幕？

近日，廈門國(guó)企巨頭建發(fā)股份發(fā)布了一份令市場(chǎng)意外的業(yè)績(jī)預(yù)告。

公告顯示，建發(fā)股份預(yù)計(jì)2025年度歸母凈利潤(rùn)為負(fù)值。這是建發(fā)集團(tuán)近二十年來(lái)，罕見(jiàn)地出現(xiàn)年度業(yè)績(jī)預(yù)虧。

在公告中，母公司將虧損的矛頭直指其旗下的核心房企——聯(lián)發(fā)集團(tuán)。

2025年，是“投資派”王文懷掌舵聯(lián)發(fā)集團(tuán)的首個(gè)完整財(cái)年。這一年，他一面大搞激進(jìn)改革，一面進(jìn)行財(cái)務(wù)出清。

然而新年伊始，這位試圖力挽狂瀾的董事長(zhǎng)卻突然被坊間爆料已經(jīng)黯然離場(chǎng)，留給市場(chǎng)一個(gè)未完的變局。

01

遲到的賬單

其實(shí)，追溯聯(lián)發(fā)集團(tuán)之前的業(yè)績(jī)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，虧損并非經(jīng)營(yíng)的一時(shí)失速，而是對(duì)近些年激進(jìn)擴(kuò)張的一次集中清算。

將時(shí)間撥回2021年，當(dāng)時(shí)正值市場(chǎng)高點(diǎn)。

彼時(shí)的聯(lián)發(fā)集團(tuán)處于對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的極度渴望中，作為建發(fā)系的“二兒子”，眼看著兄弟公司建發(fā)房產(chǎn)早已跨入千億陣營(yíng)，僅有幾百億規(guī)模的聯(lián)發(fā)面臨著巨大的掉隊(duì)焦慮。

為了在行業(yè)中爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)，聯(lián)發(fā)選擇走出大本營(yíng)廈門，在全國(guó)熱點(diǎn)城市高價(jià)搶地。

一個(gè)典型發(fā)生在2021年6月的合肥，聯(lián)發(fā)殺入合肥濱湖新區(qū)，在激烈的競(jìng)價(jià)中以近30%的頂格溢價(jià)率拿下一宗熱門地塊，即后來(lái)的“濱語(yǔ)聽(tīng)湖”項(xiàng)目。為了搶下這塊地，聯(lián)發(fā)不僅接受了高昂的地價(jià)，還背上了競(jìng)配建租賃住房的苛刻條件。

當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商普遍賭房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，然而由于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“結(jié)轉(zhuǎn)制”核算，這一滯后性掩蓋了當(dāng)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)的引爆點(diǎn)推遲到了今天。

其實(shí)，聯(lián)發(fā)的“體面”早在兩年前就已難以為繼。

2023年賬面上那僅存的0.72億元盈利，實(shí)則是靠“財(cái)技”強(qiáng)行粉飾的結(jié)果。當(dāng)年得益于建發(fā)收購(gòu)紅星美凱龍，聯(lián)發(fā)分獲6%股權(quán)，由此產(chǎn)生約19.68億元的營(yíng)業(yè)外收入。若剔除這筆一次性收益，其2023年的實(shí)際營(yíng)業(yè)利潤(rùn)早已巨虧16.42億元。

隨著“財(cái)技”失效，真實(shí)的資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題在隨后的財(cái)報(bào)中徹底暴露。2023年至2024年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)分別計(jì)提了14.8億元和20.92億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。在巨額減值的拖累下，這兩年其為母公司貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)實(shí)則分別為-18.58億元和-17.72億元。

這種虧損慣性一直延伸到了2025年。上半年，聯(lián)發(fā)繼續(xù)計(jì)提2.32億元減值，導(dǎo)致當(dāng)期歸母凈虧損5.34億元，絲毫沒(méi)有扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)的跡象。

02

被吞噬的利潤(rùn)

造成這一局面的原因，是當(dāng)年的“高地價(jià)”轉(zhuǎn)頭便遇上了“限價(jià)”和“降價(jià)”，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被極限壓縮了。

2024年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的整體毛利率已跌至約6.9%，遠(yuǎn)低于同行。而到2025年上半年，其房開(kāi)業(yè)務(wù)毛利率更是進(jìn)一步下滑至4.97%，利潤(rùn)空間幾近消失。

這種極致的成本壓力，直接傳導(dǎo)至項(xiàng)目端，引發(fā)了全國(guó)范圍的交付品質(zhì)危機(jī)。

比如之前提到的合肥“濱語(yǔ)聽(tīng)湖”，高昂的拿地成本撞上嚴(yán)格的限價(jià)，項(xiàng)目流速雖尚可，但為了控成本，品質(zhì)不可避免地受到影響，導(dǎo)致2025年初爆發(fā)維權(quán)。

類似的情況在全國(guó)多地蔓延，福州的君樾府、漳州的聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)、南昌的藏瓏大境……

從大本營(yíng)廈門到深圳、武漢，聯(lián)發(fā)的品質(zhì)護(hù)城河在成本的壓力下幾近失守。

除了因減配引發(fā)的維權(quán)，為了回籠救命的現(xiàn)金流，聯(lián)發(fā)還不得不采取“以價(jià)換量”的策略，這進(jìn)一步擊穿了利潤(rùn)底線。

在武漢，情況尤為典型。

位于武昌徐東核心板塊的“聯(lián)發(fā)悅榕華”，雖然地處核心區(qū)，但受制于周邊環(huán)境及市場(chǎng)低迷，去化率一度僅為20%。面對(duì)巨大的庫(kù)存壓力，聯(lián)發(fā)選擇降價(jià)跑量。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目通過(guò)“限時(shí)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠”，將價(jià)格從原價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡直接下調(diào)至1.9萬(wàn)元/㎡左右。

這種每平米數(shù)千元的折讓，雖然加速了資金回籠，但也意味著實(shí)打?qū)嵉馁Y產(chǎn)縮水。

于是，我們看到了公告中提到的那筆巨額資產(chǎn)減值。

03

“投資派”改革

面對(duì)顯露出的巨大財(cái)務(wù)窟窿，建發(fā)集團(tuán)并非沒(méi)有試圖自救。

2025年初，建發(fā)系進(jìn)行了一輪罕見(jiàn)的人事調(diào)整。原本在建發(fā)集團(tuán)分管投資多年的王文懷空降聯(lián)發(fā)集團(tuán)出任董事長(zhǎng)。

與工程或營(yíng)銷出身的傳統(tǒng)地產(chǎn)人不同，曾長(zhǎng)期擔(dān)任建發(fā)股份董秘及投資總監(jiān)的王文懷，是典型的“投資派”管理者。

上任伊始，王文懷便立志“做出改變”，啟動(dòng)了聯(lián)發(fā)集團(tuán)史上最大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整。

他大刀闊斧地撤銷了所有的“城市公司”，重組為10個(gè)由總部直管的事業(yè)部，意在將原本分散在地方的投資與經(jīng)營(yíng)大權(quán)強(qiáng)力收歸總部。

在收權(quán)的同時(shí)，王文懷在投資端展現(xiàn)出了對(duì)“資產(chǎn)換倉(cāng)”的執(zhí)著。

2025年，在聯(lián)發(fā)集團(tuán)大額預(yù)虧的背景下，他依然在土地市場(chǎng)砸下重金，全年權(quán)益拿地金額高達(dá)123億元，僅上半年拿地額就已超過(guò)了2024年全年。

這看似矛盾，實(shí)則邏輯清晰：他要通過(guò)拋棄三四線的“低效資產(chǎn)”，重倉(cāng)一線城市的“避險(xiǎn)資產(chǎn)”來(lái)置換報(bào)表質(zhì)量。

為此，聯(lián)發(fā)叫停了以往風(fēng)險(xiǎn)不可控的合作開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)而堅(jiān)定地走獨(dú)立拿地路線，且出手極度兇猛：

6月19日，聯(lián)發(fā)在深圳拿地，溢價(jià)率高達(dá)46.6%；次日轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，又以41.68%的溢價(jià)率斬獲浦東曹路地塊。

為什么敢在虧損年這么賭？因?yàn)樵凇巴顿Y派”的算盤里，這是一筆確定的生意。

以上海曹路地塊為例，雖然溢價(jià)率高，但其樓面價(jià)對(duì)比周邊新房售價(jià)依然存在倒掛。更為關(guān)鍵的是，這里聚集了大量高校和產(chǎn)業(yè)外溢人口，是王文懷眼中“流速”最好的區(qū)域。

在2025年的環(huán)境下，只有上海這種核心城市的土地才能確認(rèn)為“有效資產(chǎn)”，其他城市的便宜地若賣不出去，就是無(wú) 效庫(kù)存。

此外，王文懷還試圖重塑聯(lián)發(fā)的產(chǎn)品DNA，提出“新青年戰(zhàn)略”，試圖通過(guò)差異化的產(chǎn)品力在紅海中突圍。

在炸天團(tuán)看來(lái)，王文懷很多決策看起來(lái)都沒(méi)錯(cuò)，但問(wèn)題是時(shí)間點(diǎn)錯(cuò)了，就成了刻舟求劍。

04

走向“大一統(tǒng)”？

然而，商業(yè)世界沒(méi)有“如果”。

據(jù)自媒體地產(chǎn)一品塘的報(bào)道，王文懷已經(jīng)辭職并不再擔(dān)任建發(fā)集團(tuán)旗下任何子公司職位，正在走離職審計(jì)流程中，預(yù)計(jì)不久之后也會(huì)對(duì)外官宣。

回顧他力推的“新青年”戰(zhàn)略，初衷雖契合國(guó)家減輕青年購(gòu)房負(fù)擔(dān)的導(dǎo)向，但在商業(yè)上卻面臨嚴(yán)峻的悖論：

在寸土寸金的一線城市做剛需產(chǎn)品，若無(wú)特殊的低成本土地支持，極難跑通“利潤(rùn)模型”。

情懷終究難抵冷酷的算賬邏輯，這或許也是他改革受阻的深層原因。

王文懷倘若離場(chǎng)，留給繼任者的或許是一個(gè)更加復(fù)雜的局面。

在聯(lián)發(fā)集團(tuán)出現(xiàn)一把手變動(dòng)的時(shí)候，建發(fā)房產(chǎn)也并不太平。

據(jù)媒體報(bào)道， 趙呈閩不再擔(dān)任董事長(zhǎng)職務(wù)，原總經(jīng)理林偉國(guó)升任董事長(zhǎng)，原副總經(jīng)理田美坦被任命為新任總經(jīng)理。

相關(guān)提案目前處于公示階段，預(yù)計(jì)1月21日前確認(rèn)，后續(xù)需經(jīng)上市公司審批后正式對(duì)外發(fā)布。

非常值得關(guān)注的是，傳聞林國(guó)偉還將兼任聯(lián)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)，接替王文懷的位置。

這一罕見(jiàn)的“一肩挑”兩職安排，自然引發(fā)了外界關(guān)于建發(fā)與聯(lián)發(fā)會(huì)不會(huì)統(tǒng)一的猜測(cè)，畢竟兩個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)也存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。

倘若整合的大幕拉開(kāi)，對(duì)于弱勢(shì)方的聯(lián)發(fā)集團(tuán)而言，必然帶來(lái)諸多的未知數(shù)，尤其是王文懷力推的“新青年”戰(zhàn)略。

隨著掌門人更迭，這套未經(jīng)驗(yàn)證的差異化打法，是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，還是會(huì)被建發(fā)房產(chǎn)成熟且高溢價(jià)的“新中式”體系所取代？

這已經(jīng)是新任管理者需要面對(duì)的考題了。

結(jié)語(yǔ)

2025年的巨額虧損，對(duì)聯(lián)發(fā)集團(tuán)而言，是舊模式的崩塌，也是對(duì)過(guò)去那段盲目規(guī)模擴(kuò)張歲月的強(qiáng)制清算。

通過(guò)這場(chǎng)近乎慘烈的財(cái)務(wù)出清，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以吞噬數(shù)年利潤(rùn)積累為代價(jià)，換取了資產(chǎn)負(fù)債表的重新歸零。

隨著“投資派”改革者的離場(chǎng)與“經(jīng)營(yíng)派”老將的接棒，這家老牌國(guó)企正重新校準(zhǔn)其在微利時(shí)代的生存坐標(biāo)。

畢竟，在房地產(chǎn)的下半場(chǎng)，比起漂亮的紙面富貴，有質(zhì)量地活下去，才是唯一的真理。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)