國央企，擔(dān)子更重了

1月8日，萬科發(fā)布了一則極其標(biāo)準(zhǔn)的公告，官宣郁亮辭職。

標(biāo)準(zhǔn)到，沒有回顧，沒有評(píng)價(jià)，沒有一句感謝。

十年前，地產(chǎn)圈烈火烹油，還是萬科總裁的郁亮，給自己的五十歲生日，定下了三個(gè)目標(biāo)：

登珠峰、跑全馬、練出六塊腹肌。

最后悉數(shù)實(shí)現(xiàn)。

十年后，登上過珠峰的郁亮，卻沒能親自帶著萬科，走進(jìn)2026年的春天。

今年，是萬科在各大榜單上消失的第二年。

而榜單，也早就不同了。

2020年，中指研究院的銷售百強(qiáng)房企榜上，千億房企數(shù)量是42家。2025年，榜單跳過了12月的數(shù)據(jù)發(fā)布，同時(shí)也有了新名字：

地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)。

名字后面，還綴著4位數(shù)的房企，數(shù)量定格在了10家。

其中，7家是國央企。

翻開榜單數(shù)據(jù)，如果給國央企排個(gè)20強(qiáng)，剛好在第20名的聯(lián)發(fā)集團(tuán)，在行業(yè)中的總排名，是第29位。

以國央企為首，行業(yè)頭部企業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

TOP10房企銷售額占百強(qiáng)房企的比例達(dá)到51.2%，較2024年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第4年上升，再創(chuàng)歷史新高。

央國企有天然的信用背書，在融資渠道、融資成本和融資規(guī)模上，對其他所有制企業(yè)形成了絕對碾壓。

2025年央企平均發(fā)債成本為2.85%，地方國企平均發(fā)債成本為3.62%，接近國債利率水平。

全年信用債發(fā)行主體中，央企、地方國企發(fā)行占比達(dá)90.5%，較上年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。

發(fā)債民企和混合所有制企業(yè)，數(shù)量為5家。

保利發(fā)展，穩(wěn)坐行業(yè)龍頭。

不過比起去年，有所收縮。

實(shí)際上，不光是保利發(fā)展，包括中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)，行業(yè)全口徑銷售前5名，都出現(xiàn)了負(fù)增長的情況，而國央企20強(qiáng)中，保持正增長的，僅有6家。

以前，第一波業(yè)績跳水是爆雷民企，第二波是混合所有制企業(yè)，如今，即便是“優(yōu)勢在我”的國央企，也感受到了行業(yè)語境的變化。

中建系繼續(xù)馳騁。

2025年，中建系地產(chǎn)平臺(tái)，進(jìn)入百強(qiáng)名單的，已經(jīng)增加到了7家，國央企前20名中，中建系獨(dú)占4個(gè)席位。

其中，分別隸屬于中建三局、中建一局、中建八局的中建壹品、中建智地、中建東孚，都出現(xiàn)了明顯的同比漲幅。

銷售千億房企中，純民企只剩濱江集團(tuán)1家。

2025年，地產(chǎn)民企的主題是繼續(xù)聚焦。

濱江集團(tuán)，90%以上的銷售額來自杭州及長三角核心城市，2025年，在杭州單城銷售額接近900億，占企業(yè)總銷售額的85%以上。

此外，地產(chǎn)民企全口徑銷售前五中，包括興耀房產(chǎn)、大華、建杭置業(yè)在內(nèi)，均受益于區(qū)域深耕政策。

不僅僅是民企，區(qū)域深耕，已經(jīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場下的第一個(gè)通用策略。

2025年，頭部房企對北京、上海等一線核心城市重視程度來到了歷史高位。

以前是進(jìn)京趕考、入滬趕考，現(xiàn)在干脆徹底成為了北漂、滬漂。

就差拿本地戶口了。

2023年，招商蛇口在北京市場排名未進(jìn)前30，2025年，權(quán)益銷售額口徑，已經(jīng)擠進(jìn)前五。

中建智地，更是從一個(gè)黑馬選手，成為了權(quán)益銷售金額 224.51 億元、成交套數(shù) 5847 套，2025北京權(quán)益銷售金額、套數(shù)、面積排行榜的三料榜首。

華潤置地，在上海前7月銷售額就追平2024全年；

保利發(fā)展，2024年核心城市銷售額占比89%，2025年升至92%，其中，上海銷售面積同比增長15%。

20強(qiáng)代表房企，2025 年上半年，一線城市銷售貢獻(xiàn)率達(dá) 40%，同比增長9個(gè)百分點(diǎn)，而二線城市的占比，下降 6.8個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代，已經(jīng)徹底過去，用有限資源換更高確定性，才是當(dāng)下房企的生存之道。

地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模還有9萬億。

2025年，保利發(fā)展銷售2530億，占9萬億的約2.8%，中海地產(chǎn)為2512億，華潤置地為2336億，分別占比約2.78%、2.59%。

也就是說，國央企前三強(qiáng)，合計(jì)占比約8%。

對比歐美西方的房地產(chǎn)市場，三大龍頭市占率在23%左右，中國房地產(chǎn)市場在規(guī)模集中度、領(lǐng)先度上，還有變化的空間。

縮量提質(zhì)，依舊會(huì)是地產(chǎn)行業(yè)的主流信號(hào)。

土地供應(yīng)上，重點(diǎn)城市核心的優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)放量，弱二線及三四線城市將進(jìn)入冷靜期。

產(chǎn)品上，改善主導(dǎo)且增長，剛需占比持續(xù)下降。

這也意味著，分化還將加劇。

每個(gè)地產(chǎn)國央企的背后，都擁有巨大的政策、融資、資金輸血以及技術(shù)人才優(yōu)勢，能用好，就能打出一手好牌。

比如中建東孚背靠中建八局，其工程成本低10%，中建壹品背靠中建三局，交付率行業(yè)領(lǐng)先。

在這種深刻的調(diào)整期，這是優(yōu)勢。

而占據(jù)優(yōu)勢，代表中國房地產(chǎn)最后牌面的國央企選手們，在此刻，擔(dān)子也應(yīng)該比以往更重。

2026年鑼鼓喧天、鞭炮齊鳴的房地產(chǎn)上半場，已經(jīng)過去，接下來優(yōu)質(zhì)企業(yè)精耕細(xì)作的紅海。

在抓住城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的同時(shí)，抓住產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，做對的產(chǎn)品，做市場需要的產(chǎn)品。

成績自然會(huì)成為回響。