銀行“骨折價”甩賣房產 能抄底嗎？

最近，多家銀行通過線上平臺直接銷售房產的消息成了網上熱議的話題。

據不完全統(tǒng)計的消息顯示，銀行直供的房源有20萬套，而且據報道稱，這批房源低于當前二手房市場的25%甚至是更多，這一下子吸引了眾多購房人的關注。

事實上，銀行直供房雖早有存在，但規(guī)模一直有限。而如今，多家銀行正加速推進房產直售業(yè)務。

隨著這類房源的大量入市，不少購房人擔心其會拖累房價進一步下行，而另一些人則認為這類房產有機會撿漏。

那么銀行直供房到底是機會還是陷阱呢？

1

價低三成且風險小

所謂銀行直供房，是指銀行通過司法程序，如以物抵債等方式，拿到抵押房產并取得清晰產權后，直接以產權人身份掛牌出售的房源。曾經主要從事存貸款業(yè)務的銀行，如今在資產交易平臺上扮演起“房產賣家”的新角色。

多家主流資產交易平臺顯示，包括農業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行、地方城市商業(yè)銀行、農信社等在內的眾多銀行均在開展房產直售業(yè)務，其中地方城商行與農信社的掛牌規(guī)模尤為顯著，如蘭州銀行2025年掛牌直售房產標的增至1779個，四川農信系統(tǒng)2024年上半年以來出售的房產標的數量超過25000個。

北京金訴律師事務所的房產主任律師王玉臣認為，銀行直供房與普通的法拍房有著很大的不同。

首先，產權歸屬不同。普通法拍房在拍賣前，其產權始終在被執(zhí)行人名下，成交后才過戶至競買人名下。如果銀行是相關債權人，銀行將會拿到相關的房款。銀行直供房的產權在出售前已經在銀行名下，銀行先是拿到了房屋的產權，再進行出售，獲得房款。

其次，交易流程不同。普通法拍房需通過法院平臺參拍，通常要求全款支付，憑法院文書過戶。銀行直供房的交易流程與二手房類似，購房人可以實地看房、辦貸款，并直接由銀行過戶。

再者，銀行直供房的風險小很多。普通法拍房存在“盲盒風險”，比如說：如租戶賴著不走、多輪查封未解除、產權糾紛等，這些風險需要競買人自行核查、規(guī)避，一旦交易出現問題，責任方可能不明確。銀行直供房則是提前縷清了產權問題，其風險更多是在于房屋的實際情況、是否存在質量問題、購房合同中是否存在其他限制性條款等。一旦交易出現問題，購房人可向銀行追責。

還有就是，銀行直供房相對于二手房也是有一定的優(yōu)勢。銀行直供房具備一定的價格優(yōu)勢。此類房產和法拍房一樣，通常可能會低于市場價，比如說：蘭州某小區(qū)一套125平方米的“銀行直供房”以151萬元成交，而同小區(qū)二手房掛牌價達180萬-220萬元。不僅如此，部分房源若經歷多次流拍，還會在每次流拍后進一步下調價格。

直白地講就是，銀行直供房至少比二手房便宜20%-30%。

2

并非香餑餑

那么是不是意味著，銀行直供房的機遇很大呢？

王玉臣認為，要理性地看待其機遇和風險。

雖說價格相較二手房低，但其風險和注意事項也不容忽視。

第一，此類房源可能會因為空置較久存在維護問題或者房屋本身存在質量問題。購房前，最好去現場看房，核實房屋是否存在上述問題。與此同時，購房人也可以進一步了解該小區(qū)的物業(yè)服務情況，并核實原業(yè)主是否存在未繳納的物業(yè)費、水電費等。

第二，此類房源的產權仍需要認真核實。雖然銀行已經通過債權剝離取得完整產權，但是保險起見，購房前，最好到相關部門對房屋的性質、產權情況、查封抵押情況等進行核實，確認完全沒有問題后再考慮購房。

第三，需要警惕是否存在特殊限制的條款。個別房源可能附帶交易條件，例如要求一次性付款、限制辦貸時間、過戶時間等。購房前，一定要仔細核實相關合同條款，尤其是瑕疵擔保、費用清算等條款，避免銀行通過格式條款免責。如果購房人對此不太了解，可以咨詢律師，或者請相關專業(yè)人士陪同購房。

當然，銀行直供房也并非香餑餑,據悉，這些房源地段大多不是太好。比方說，如蘭州農商行持有的撫順某小區(qū)200余套房源，還有很多是在阿里資產平臺和京東資產拍賣平臺上掛牌交易。

地產大咖薈在阿里資產平臺上發(fā)現，農業(yè)銀行掛牌了很多房產，有廣東清遠的，連州的，還有寧夏永寧的房產，多數屬于三四縣或者是五六線城市的房產，還有一些二三線城市的房產，屬于一線城市和強一線城市的房產很少看到。

在一些地產大V看來，這些房產很少有投資價值，基本上是少人問津的。

當然，在所在城市有真實的購房需求的是可以看看。

一位知名地產分析人士認為，從住房消費角度看，要做足功課，多了解此類房產的交易情況，在這種情況下才會有真正的撿漏機會。

3

不必擔心對市場沖擊

一些人擔心，大量的銀行直供房上市，而且是骨折價出售，會不會使得二手房價格進一步下行。

綜合各方的信息顯示：農信系統(tǒng)規(guī)模最大：廣東農信掛牌房產超1.2萬套，四川農信達2.48萬套，遼寧、貴州等地農信系統(tǒng)掛牌量均超9000套。

城商行的掛牌量也不小。吉林銀行掛牌2099套，天津銀行1227套，溫州銀行412套。

相對而言，五大國有銀行則相對謹慎：農業(yè)銀行2025年掛牌649套，單筆標的普遍較小。

據悉，銀行直供房源從數量上超過了20萬套。

一位不愿透露姓名的知名地產分析人士認為，有人擔心銀行直售房會對全行業(yè)的房價帶來拖累，但是從市場層面看，其實不會，因為銀行直售房源規(guī)模不大。而且在一二線高能級城市的房產很少，因而也很難對市場造成沖擊。

不過，這位人士建議，銀行應該加強直銷房源的打包處置，這樣定向找客戶。可以朝著銀行內部消化、人才公寓打造、保障性租賃住房打造等角度進行，也可以出售給政府作為保障房。

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