愛知學區房多抗跌？西安四代宅真實容積率｜房哥問答448期

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問答448期

問：西安2.8容積率做四代住宅，真實容積率有多少？

答：不用太糾結數字高低，而是要看小區的戶數和實際樓間距，居住舒適度。

四代住宅的新房小區里，露臺、飄窗、下沉式庭院、架空層以及挑空空間等面積都不計容，雖然規則上不計入容積率，但實際蓋出來的鋼筋水泥面積是真實存在的。

西咸新區還有獎勵容積率的政策，A+級≤15％容積率獎勵、A級≤12％容積率獎勵，體現在最直觀的數據上，戶內變大，樓間距變小，尤其是東西側向的，還做大露臺，落地窗的，交房后隱私是很大的問題。

至于開發商能不能做小高，有拿地要求限制，比如限高政策等，市場本來就不好，指望開發商主動降容積，增加樓間距并不現實，恨不得在規范的底線上蓋滿，增加的是實打實的可售面積。

況且現在拿地的地塊都小，30米和40米樓間距有本質的觀感提升嗎？并沒有，但少了銷售面積，既然戶內那么多贈送面積，自然在小區樓間距上就要找補回來。

問：西安愛知中學小面積學區房，應該是非常抗跌的？

答：典型的就是愛知中學，大家看到的各種民房，甚至廁所，居住環境慘不忍睹但因為能落地，有產權，可上學，反而因為低總價，非常搶手，相比房東當年的成本，自然是秦始皇吃花椒，贏麻了。

但在整個西安范圍，這都屬于極端的個例，比如五大名校，都不劃學區，要么指標入學，要么面向單位子女，也沒有學區房一說。

初中階段，省級示范中學周邊的學區房，尤其是小面積，還是很搶手的，既然買學區房，就三年時間，需求就是總價低，學校好，學區穩定，且利于流動。

比如后宰門小學，大雁塔小學，翠華路小學，二十六中，八十三中，愛知中學，三中等等，這些老牌學校周邊的二手房，基本也都是家屬院，小面積不少，但沒有愛知周邊那么極端的小面積，普通的兩室，總價仍不便宜。

自用，可以看，頭部學校學區穩定的，用完好轉手，投資大可不必，不確定因素太多，入手成本也高。

問：西安新房越蓋越小，以后會不會有70㎡的小面積？

答：06年的時候，住建部曾有7090的政策，要求各城市新審批、新開工的商品住房項目中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用房）面積占比必須達到70%以上。

西安小面積住宅集中供應也在這個時期，但2016年以后，90㎡以下的兩室需求已經很少了，尤其是2T4連廊戶型出現后，小三室就是主流，也符合多數人的家庭結構。

今年，一些新房的小面積，更多還是錯位競爭，差異化，控制總價，吸引剛需，比如城北的信達鳳熙云著，最小面積91㎡，白樺林書香，小面積89-92㎡，未央綠汀芳菲最小面積89㎡，涇河濱江翡翠城，小面積70㎡等。

開發商能做這么小，除了區域比較剛需，買房人預算有限外，更多得益于四代住宅的贈送新政，比如綠汀芳菲，建面只有89㎡，但通過露臺，飄窗，陽臺等贈送，實際使用面積約101㎡。

如果政策尺度還能更大，完全可能出現更小面積做三室，同時實際高得房率的小區，但如果政策收緊，小三室的門檻，還是在90㎡左右。

問：看上高鐵新城白樺林書香，旁邊有鐵一，但擔心噪音？

答：得益于高贈送的戶型，外加旁邊盛傳鐵一經開的熱度，白樺林書香確實是高鐵新城區域難得的紅盤，此前的翰林府，包括后期的白樺林曉，也是相同的賣點。

區別主要在于位置和品牌，白樺林屬于城北人很認的經發，這么多年了，交付，物業口碑都挺好，書香的位置更好，雖然南向臨元朔大道，但沒有林曉，南向臨繞城，三環那么吵，北向為北客站出發點。

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（一對一私聊房哥答疑）

翰林府與書香賣點相同，但地塊不大，陜北開發商，缺交付案例和業主基數，三個盤都圍繞經開第八學校，等待鐵一官宣，買這里的核心還是為了上學。

很多人糾結這里和團結片區，那就問問自己，如果沒有鐵一，還看不看，高鐵新城，目前還屬于比較偏科的區域。

至于繞城，北三環的噪音，影響還是明顯，且24小時不斷的，尤其是四代住宅，露臺還不能封閉，需要留意，拿不準的，旁邊有中建財智廣場，相同位置，找個中介帶上樓感受下。

問：講講陜北系房企在西安的現狀，擔心交付和后期物業？

答：在少有民企拿地的前兩年，陜北系房企在西安扮演了白衣騎士的角色，大肆買買買，有的看重商業，酒店，有的看重住宅。

比如出名的幾家，包括辰宮，在南三環開發紫云境，比如泰發祥，在航天，曲江，西部大道，開發高層，以及豪宅，比如德通，在航天和大寨路開發高層，大平層，比如文昌，在奧體開發大平層。

目前有交付案例的，是辰宮此前的上河云璟，紫云境，現房即買即住，泰發祥時光雅境，也是現房交付，表現都還不錯，陜北系的特點是自有資金開發，舍得投入成本。

后期的物業，在當地的表現口碑都可以，但到能級更高的西安，還缺大量的業主入住評價，還需沉淀幾年。

上述項目后，陜北系房企拿地的步伐也在放緩，目前市場仍是頭部的招商，綠城，金茂，保利，華潤等央國企主導，外加本地的天地源，高科， 經發，融投等國企拿地為主。

問：城墻邊北關，10年房齡的高層，140㎡收租還是賣掉？

答：雖然當下大家對新區去魅了，但不代表愿意住回老城區，以城墻邊的北關為例，交通，生活便利，但區域面貌老舊，以舊家屬院和獨棟樓，沒有社區環境，停車難的高層為主，周邊也沒有城市翻新，及拆遷改造計劃。

這導致的直接問題就是區域內新人進不來，老人要離開，房價自然還在降，如果單純出租，因為地鐵二號線，靜安奧萊，印象城等這些商業的存在，收租很穩定。

但如果是賣，則是小區最低價成交邏輯，尋找還不愿意離開合理，但預算有限，需要買大面積自住的剛需，競爭少但客戶更少。

并且北關區域向西，是千畝的大慶路改造區域，后期有大量土地，新房供應，向東是大明宮片區，次新房一大堆，價格都不貴，夾在二者中間，降價是唯一的解法。

或者暫時不賣，憑借地鐵，商業優勢，常年收租，10年房齡不新不舊，等待市場回暖，擇機出手。

問：超高層在西安有沒有前景，辛家廟有套小面積，好出手嗎？

答：從人的居住天性上，都是愿意人少，很少有喜歡人多的，香港，武漢，重慶這些地方超高層多，或是受制于土地價格，地形，或土地價格原因，超高層本身帶來的是高密度的居住，體驗差，后期的維護成本過高。

西安前些年，萬科金域東郡，翡翠國際，旭輝國宸府，天地源大都會，曲江城市樹有一些超高層住宅，都是在市場很好，房價上漲的行情里賣掉的，如今跌的很兇，核心原因還是住著不舒服，公攤也大。

辛家廟的小面積，大概率就是萬科金域東郡，塔樓，一層多戶，樓下商業，緊鄰主干道和轉盤，沒有太多社區環境。

這種房子相對好租，因為小面積，有地鐵，租金低的緣故，萬科是住宅性質，能劃浐灞三小學區，但學校一般，陪讀房需求有限。

旁邊正常住宅，華遠海藍城，萬科金域東郡，金輝江山銘著的流通都是問題，這種超高層在當下出手，只能降價了，為自己當年的上頭買單。

問：回歸頭，結合現在的樓市，如何看西安的北跨發展？

答：受制于地形限制，西安向南有秦嶺紅線，向東有白鹿原高地，大片的開發用地，只有向西的西咸新區，和向北的秦漢，涇陽，高陵，空港，前者承擔住宅分流的角色，后者則是工業的主陣地。

北跨的本質是工業的北跨，即西安的工業在渭河北側一字排開，補齊發展短板，目前的陜西，吉利，隆基，包括渭北工業園等，也是如此排列的。

河堤路已經是西安主城區的邊界，跨河并不容易，既有水源保護地的限制，對面的秦漢新城，又有文物保護和耕地農田的限制，各個帝陵分布于此，漢代劉家人的地盤，根本動不了。

渭河也不是小河，是西安最大的河流，最寬河岸數公里，僅架橋這一項就是巨大的成本，且河流隔開，對于人流，客流的影響也很大。

但對工業而言，干擾較小，有跨河大橋，交通方便，土地成本低，基本配套齊全，有足夠的生產，倉儲土地就行。

西安當下的樓市回歸主城，屬于收縮開發，一旦開始拓展，住宅的空間還是在西咸，工業的空間在北跨區域。

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作者：Kikyo

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