萬億商業地產代幣化 綠地新城搶飲頭啖湯

2025年8月29日，港交所一紙公告讓地產圈炸開了鍋。

新城發展突然宣布成立數字資產研究院，計劃將旗下174座吾悅廣場總值1215億元的商業地產通過區塊鏈技術代幣化。

此前的7月，綠地集團旗下金創公司正式向香港證監會提交虛擬資產交易牌照申請，希望通過發行RWA，通過“牌照+平臺”雙輪驅動戰略，擬將國內康養公寓、酒店等存量資產與香港的離岸人民幣及虛擬資產雙樞紐戰略深度綁定，為房企開辟跨境融資新渠道。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，房地產企業的萬億商業資產代幣化探索，對于其商業地產項目的融資有較好的支持。

不過，機構認為，一個預計到2030年規模將達16萬億美元的龐大市場正在開啟。不只是地產企業，全球很多企業都在搶先布局，力爭在這個賽道上奪得頭籌。

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綠地RWA三個根本性轉變

全球數字資產的浪潮和中國香港政策紅利的雙重驅動下，各家房企正在摩拳擦掌，躍躍欲試，喝下RWA賽道的頭啖湯。

據悉，港股上市公司宜搜科技聯合超算科技公司共同成立Novus Infusion Partners Limited，以文化IP資產數字化為突破口，加速布局RWA生態。據宜搜科技公告稱，超算科技由綠地控股旗下綠地金創科技集團管理的基金Greenland LPF全資擁有。

綠地金創科技集團作為綜合金融平臺，擁有香港證監會頒發的4號牌（數字資產咨詢服務）和9號牌（數字資產組合管理服務），這是香港證券監管部門對數字資產業務最高級別的合規認證，覆蓋資產管理、風險控制、反洗錢及客戶資金安全等核心領域。

綠地金創背靠母公司綠地控股這一上海國資委下屬的世界500強多元化產業巨頭，擁有海量可RWA化的優質底層資產（如房地產、供應鏈等），為RWA產品提供堅實的價值支撐。與此同時，綠地旗下綠聯國際銀行近期憑借在人工智能、區塊鏈技術等Web 3.0領域的經驗和優勢脫穎而出，入選新加坡金管局MAS Pathfinder AI計劃核心企業，是首批20家參與此計劃的唯一一家數字銀行，加速AI在金融領域的應用。

2025年，香港特區政府接連出臺《穩定幣條例》及《數字資產發展政策宣言2.0》，明確將香港定位為全球RWA樞紐。

乘著香港的政策東風，宜搜科技和綠地金控擬在IP-RWA平臺上進行合作，共享RWA市場巨大的增長紅利。

具體操作的方式就是，創新性地將康養公寓未來20年租金收益分割為優先層(年化5.8%)、權益層(增值權)、風險層(訴訟回款)等不同層次，吸引保險資金、對沖基金及專業處置機構分級認購，滿足了不同風險偏好投資者的需求。

以綠地香港銅鑼灣寫字樓項目為例，該項目將價值29億港元的資產拆分為100萬份NFT產權憑證，最低投資門檻僅1000港元，通過智能合約實現租金收益實時分配，流動性較傳統REITs提升300%。這種流動性提升不僅惠及投資者，也使房企能夠更快回籠資金，優化資本結構，形成良性循環。

數據顯示，這種碎片化投資模式使資產流動性較傳統REITs提升300%，徹底改變了不動產投資“重資金、長周期”的傳統特性。

在資產流動性方面，綠地RWA模式實現了質的飛躍。傳統房地產行業最大的痛點在于資產流動性差，而代幣化技術使康養公寓等非標資產通過數字化實現碎片化交易，資金周轉效率提高30%以上。

從價值創造邏輯角度看，綠地RWA模式實現了三個根本性轉變：

從“賣房”到“賣權益”：傳統房企依賴一次性銷售回款，而RWA模式下，房企轉變為資產運營方和金融服務提供商，通過持續管理獲取長期收益。

從“重資產”到“輕資產”：通過將物理資產轉化為數字權益，房企資產負債表得到優化，能夠以更少資本撬動更大規模資產。

從“地域局限”到“全球流通”：區塊鏈技術打破了不動產的地域限制，使香港尖沙咀的五星級酒店房間權益可以被全球投資者24小時交易。

綠地RWA模式展示了如何從“信貸融資”向“資產通證化”實現范式躍遷，為行業提供了可持續發展新思路。通過香港持牌交易所發行代幣化資產，房企可直接對接全球機構投資者，融資成本較傳統信托降低380個基點，負債結構得到顯著改善。

同時，康養公寓等非標準化資產通過代幣化實現碎片化交易，資金周轉效率提升30%以上，極大緩解了行業流動性壓力。這種轉型并非僅限于綠地一家企業，而是代表了行業整體發展方向。

據香港Web3.0協會理事透露，傳統房企發行REITs需經歷2年以上審批，而RWA通過區塊鏈技術可將周期壓縮至3個月，效率提升近8倍。這種效率革命將促使更多房企加入RWA賽道，加速行業數字化轉型。

綠地切入RWA賽道后，一度股價暴漲。

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流動性提升帶來資產估值裂變

從全球范圍來看，并非綠地控股最早發行房地產RWA。例如，2018年美國的RealT項目就已嘗試將房地產代幣化，使全球投資者能夠通過購買代幣獲得美國房地產的部分所有權和租金收益。

在綠地香港銅鑼灣項目發行成功之后，老牌房企新城控股也嘗試把鋼筋水泥變成可交易的數字資產。

2025年上半年，該公司實現營業收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.95億元，扣非歸母凈利潤為9.47億元，毛利率為27%，同比增長5.25個百分點。

給新城控股營收形成壓艙石作用的是其商業地產板塊表現亮眼，205座吾悅廣場平均出租率高達97.8%，上半年商業運營的營收達到69.44億元，同比增長12%，實現了持續上行。

商業地產的良好表現或許是新城控股押注RWA賽道的底氣。

傳統模式下，投資商業地產動輒需要上億元資金，普通投資者根本無力參與。

通過區塊鏈技術，可以將整棟商場的收益權拆分成若干份數字憑證，每份對應特定比例的租金收益權。

新城控股的轉型計劃分為三步走。第一步是發行基于吾悅廣場IP的NFT數字藏品，包括開業紀念數字門票、明星聯名藏品等。這些數字資產既能兌換線下權益，又能在二級市場流通交易。第二步是將租金收益權代幣化，讓普通投資者能夠以較低門檻參與商業地產投資。第三步是推動上市公司股票、債券等傳統金融資產的代幣化，拓展全球融資渠道。

流動性提升帶來的估值重塑效應是房企布局RWA的重要驅動力。傳統商業地產由于交易成本高、流動性差，估值往往被壓低至實際價值的70%左右。代幣化后，資產可以像股票一樣便捷交易，理論上能夠獲得更高的估值溢價。新城發展1215億元的商業地產估值，正站在這個關鍵轉折點上。

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底層資產成了RWA命門

通過RWA賽道，讓每份不動產權益在數字浪潮中煥發流動活力，這場發軔于香港的變革，正引領全球房地產業邁向價值互聯的新時代。

商業地產代幣化，也遭遇到了一定的質疑，認為是一種變相的新P2P，所以也會涉及到一些違規融資的嫌疑。

因而這也對監管和商業地產代幣化的發行機構提出新的課題，RWA底層資產的選擇成了RWA的命門。

當前階段想要發行RWA項目，最關鍵的核心在于學會正確的挑選發行RWA項目的底層資產。

誠然，加密資產正在成為重構世界金融格局的重要工具，但受限于我們認知的局限性和各國基本國情的不同，新生事物（特別是具有金融屬性的事物）的發展和普及必須經歷一個緩慢的過程，這就導致了加密資產在各國、各司法管轄區的接受程度有所不同。

因此，正確的挑選一個底層資產，一方面有利于賦予RWA項目更合理、更可靠和可視化的“價值”；另一方面，也有助于成為一項監管機構眼中真正具有可行性的“金融創新”項目，而不是一個非法集資或金融詐騙項目。

從當前我國市場上聲音比較大、合規性較好的幾個成功RWA項目來看，底層資產的選擇普遍具有以下幾個特征：

（1）實物資產；

（2）有“綠色經濟”屬性；

（3）能夠產生穩定現金流；

（4）資產整體價值適中，市場價格長期穩定。

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