26億救命錢(qián)到賬 金科借城市更新熱潮鳳凰涅槃？

負(fù)債1800億元的知名房企，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（*ST金科，000656）如有神助，不僅重整方案獲得了法院通過(guò)，7月10日又收到了相關(guān)方的全部重整投資款26億元。

這將是一個(gè)里程碑式的事件。

這家曾負(fù)債超1800億、連續(xù)三年虧損超500億的“渝派房企”，用一場(chǎng)歷時(shí)近一年的司法重整，上演了一場(chǎng)教科書(shū)級(jí)別的“絕地求生”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，該事件意味著資金已全部解決，標(biāo)志著重整進(jìn)入到一個(gè)關(guān)鍵階段。從這個(gè)角度看，當(dāng)前已經(jīng)屬于重組成功的階段，因?yàn)榻鉀Q了最核心的即資金問(wèn)題。

在一位房地產(chǎn)資深媒體人看來(lái)，金科有救了，但是能否活得好，還要看市場(chǎng)能否向好和房地產(chǎn)救市政策能否真正到位。而且各地的爛尾樓接下來(lái)也是有希望盤(pán)活了。

金科的重整恰逢新一輪城市工作會(huì)議召開(kāi)之際，樓市是否會(huì)重新上演2015年的熱潮，金科股份能否搭上新時(shí)代的列車(chē)，鳳凰涅槃？

01

7月9日晚間，金科股份發(fā)布關(guān)于收到重整投資人全部重整投資款公告。公告稱(chēng)，公司管理人賬戶(hù)已收到全體重整投資人按照《重整投資協(xié)議》約定支付的全部重整投資款，共計(jì)26.28億元。其中，上海品器聯(lián)合體、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司、四川發(fā)展證券投資基金管理有限公司(代表“川發(fā)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)私募證券投資基金”)等三家產(chǎn)業(yè)投資人應(yīng)支付7.56億元，深圳市前海久銀投資基金管理有限公司、天津啟重圣源企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)、深圳市信庭五號(hào)投資合伙企業(yè)(有限合伙)等25家財(cái)務(wù)投資人應(yīng)支付18.72億元。

截至本公告披露日，上述重整產(chǎn)業(yè)投資人及重整財(cái)務(wù)投資人應(yīng)當(dāng)支付的全部合計(jì)26.28億元重整投資款已全部到賬。

公告表示，重整投資款支付是重整計(jì)劃執(zhí)行的核心工作之一。全部重整投資款的按時(shí)支付為保障債權(quán)人利益提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，有助于提升公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。公司將有序推進(jìn)包括信托計(jì)劃設(shè)立、償債資源兌付、股份轉(zhuǎn)增登記等事宜，切實(shí)做好各項(xiàng)與債權(quán)人、投資人及中小股東利益息息相關(guān)的各項(xiàng)重整計(jì)劃執(zhí)行工作。

后續(xù)，公司將在法院及管理人的監(jiān)督及重整投資人的帶領(lǐng)下，加快推動(dòng)新業(yè)務(wù)發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)，持續(xù)做好各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)工作，著力提升債權(quán)清償率和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，回報(bào)投資者及債權(quán)人的信任和支持。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此次資金到賬后，其還要做一個(gè)掃尾工作。此類(lèi)工作包括：完成股票轉(zhuǎn)增并預(yù)留至管理人證券賬戶(hù)、清償職工及普通債權(quán)人現(xiàn)金債權(quán)、支付或預(yù)留破產(chǎn)費(fèi)用、簽署破產(chǎn)服務(wù)信托的信托合同等。而此類(lèi)工作若是完成，那就可以輕裝上陣積極轉(zhuǎn)型。

2

對(duì)于金科股份來(lái)說(shuō)，資金到位后，雖然為金科股份接下來(lái)重整掃平了障礙，但后續(xù)還有很多工作要做。

首先是金科股份接下來(lái)走什么道路的問(wèn)題。

如果還是走高負(fù)債、高標(biāo)桿開(kāi)發(fā)模式的老路，對(duì)于有著1800億負(fù)債，只收到26億元重整資金的金科股份來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是杯水車(chē)薪。

所以，新金科的定位將是“以科技創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)管理為核心能力的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)商，以運(yùn)營(yíng)與管理作為核心業(yè)務(wù)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的數(shù)字化管理工具，提升銷(xiāo)售類(lèi)項(xiàng)目的去化速度和成交價(jià)格，提升運(yùn)營(yíng)類(lèi)公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金收益和運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)高坪效運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)增值；同時(shí)借助并購(gòu)基金、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等資本工具，獲取優(yōu)質(zhì)低成本的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，并利用全價(jià)值鏈服務(wù)提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，進(jìn)一步擴(kuò)大公司的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)覆蓋面。

這樣的定位，有利于金科股份輕裝上陣，同時(shí)也有利于發(fā)揮上海品器聯(lián)合體、長(zhǎng)城資產(chǎn)、川投公司的優(yōu)勢(shì)。三家產(chǎn)業(yè)投資人在產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、資源整合及管理能力上又各有側(cè)重，會(huì)通過(guò)多維協(xié)同賦能新金科的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

上海品器聯(lián)合體的核心團(tuán)隊(duì)在中國(guó)房地產(chǎn)、金融、資本市場(chǎng)各個(gè)領(lǐng)域深耕超過(guò)三十年，近十年在持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型路徑和創(chuàng)新發(fā)展模式進(jìn)行探索和嘗試。

長(zhǎng)城資產(chǎn)方面：一是將借助自身在不良資產(chǎn)領(lǐng)域的資源和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，為新金科提供房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)化解和價(jià)值提升專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，推動(dòng)符合條件且雙方認(rèn)可的項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)盤(pán)活和價(jià)值提升。二是新金科也將配合長(zhǎng)城資產(chǎn)梳理其房地產(chǎn)類(lèi)的存量項(xiàng)目，尋求不良資產(chǎn)盤(pán)活、代建代管等合作機(jī)會(huì)，助力新金科在特殊資產(chǎn)領(lǐng)域形成較強(qiáng)的市場(chǎng)影響力和差異化的競(jìng)爭(zhēng)能力。

川投公司方面：新金科新戰(zhàn)略將與成渝一體化的戰(zhàn)略方向相契合，成都、重慶是西南片區(qū)業(yè)務(wù)布局的重點(diǎn)；雙方將在戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)、管理等多個(gè)層面進(jìn)行深入溝通和協(xié)作，川投公司將利用自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)股權(quán)投資、項(xiàng)目合作、金融市場(chǎng)與資本運(yùn)作以及產(chǎn)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新發(fā)展等方式實(shí)現(xiàn)與金科股份的業(yè)務(wù)協(xié)同。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從行業(yè)角度看，金科重組成功案誕生于2025年的下半年，也說(shuō)明全國(guó)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正進(jìn)入到一個(gè)新階段，即風(fēng)險(xiǎn)逐漸出清、企業(yè)有脫胎換骨之機(jī)遇。

3

對(duì)于金科股份來(lái)說(shuō)，根據(jù)計(jì)劃金科將以大約52.94億股為基礎(chǔ)進(jìn)行轉(zhuǎn)增，按照每10股轉(zhuǎn)增10股的比例，共轉(zhuǎn)增52.94億股。

那么如果轉(zhuǎn)增實(shí)施后，對(duì)于*ST金科來(lái)說(shuō)，股價(jià)就會(huì)打?qū)φ?，如果?月14日，*ST金科的1.47元收盤(pán)價(jià)打?qū)φ郏?ST金科的股價(jià)將會(huì)低于1元。以股市新規(guī)，20個(gè)交易股市收盤(pán)價(jià)低于1元就會(huì)觸發(fā)退市條款。

因而對(duì)于產(chǎn)業(yè)投資人和財(cái)務(wù)投資人來(lái)說(shuō)，要么有信心能夠?qū)?ST金科的股價(jià)推高至2元以上，要么就會(huì)掉入自己挖好的大坑中。

或許，對(duì)于產(chǎn)業(yè)投資人和財(cái)務(wù)投資人，他們有信心能夠讓*ST金科擺脫退市的困境。

與此同時(shí)，金科股份的債務(wù)的處置，也說(shuō)明我國(guó)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)化解方面取得了積極的成績(jī)，也為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)定和健康發(fā)展提供了非常好的基礎(chǔ)。

傳說(shuō)中的中央城市工作會(huì)議，7月14日-15日也如期在北京召開(kāi)，會(huì)議首次提出韌性這個(gè)目標(biāo)。這也說(shuō)明，房企要在市場(chǎng)有韌性。

這次城市工作會(huì)議也明確提出，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。新一輪城市更新，將是房地產(chǎn)行業(yè)新一輪增長(zhǎng)的新引擎。2015年那場(chǎng)席卷全國(guó)的棚改熱潮帶來(lái)三四城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著升溫。時(shí)隔時(shí)年之后，新一輪城市更新熱潮下，金科股份能否搭上時(shí)代的列車(chē)再次崛起，讓人拭目以待。

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