廣東
在深圳，有一種特殊的“賺錢”方式——拆遷。
拆， 曾被視作土著們實現財富跨越的標志性途徑。然而時移世易，如今“拆”字背后，就怕開出“爆負”二字。
01.
沒錢、沒房
深圳拆遷人鮮為人知的B面
近日，壹地產在刷小紅書時，偶然刷到一則令人唏噓的內容：
深圳的拆遷戶吐槽，因拆遷之后，房子沒建起來，安置費也斷了，落得個兩手空空。
翻看下方評論區，這類情況比比皆是：
“平湖兩年沒沒有收到過”
“我這里都4年沒有給過渡費了，項目還爛尾，龍崗”
“羅湖水貝的也一年多沒發安置費了...”
甚至還有原本搬走的村民因為過渡費給不起而又搬回去的情況。
圖源小紅書
以“安置/過渡費”為 關鍵詞 搜索，壹地產根據小紅書網友爆料不完全統計，目前存在暫停發放過渡費用的項目有16處。
從地域分布來看，無論是在南山、羅湖這樣的中心城區，還是在龍崗、坪山等外圍區域，均有此類問題出現。其中，龍崗和羅湖是重災區，兩區共占12個。
具體受影響程度不一，有的村民房屋早已被拆除，然而卻已有長達5年未收到過渡費；有的村民房子被水泥封窗，后續安置工作毫無進展，過渡費也一并暫停發放；有部分5年未收到過渡費的村民，把房子收回并改造為公寓出租；還有政府介入的舊改，得到消息會重新啟動，實屬萬幸。
具體看三個典型的例子。
寶安西鄉河東舊改項目，該項目是寶安最大體量的舊改之一，2013年就已簽署協議，2018年列入城市更新單元計劃，至今已有10余年。
從規劃藍圖來看，該舊改項目預計建造成235萬平超級綜合體，包含居住、商業、24班高中以及其他教育設施。但因為開發商資金斷裂的原因遲遲未有進展。
從網友爆料的現場圖能看到，不少村民已搬空的樓棟，其門窗大多被水泥、圍擋嚴嚴實實地封住。
圖源小紅書
2025年3月有網友問其是否有新的進展，是否更換開發商。街道辦的回答是現上級部門已經成立相關專班工作組進行協調，社區也會繼續跟進情況。
圖源寶安區人民政府
翠竹街道金鉆豪園， 該項目于 2010年被列入深圳第一批舊住宅小區改造范圍，2019年正式開工，目前還處于地基階段，村名無房也無過渡費。
但好消息是，4月羅湖人民政府發了盤活信息資料提交通告，關于拖欠過度安置費及施工問題，區政府回應已成立工作專班研究解決相關問題，確保項目加快推進，保障業主的回遷，后續翠竹街道將積極協調推動過渡安置費的發放及接下來的施工建設工作。（）
圖源羅湖區翠竹街道辦事處
還有坪山區谷倉嚇舊改，2012年取得規劃批復以來，由于開發商資金短缺、銀行保函無法開具等多重因素，項目陷入停滯狀態，安置房無法交付，過渡費無法發放。
不過，好消息是該項目已被納入政府處置計劃，2024年12月25日開始清償拖欠的過渡期安置費，已清償約4600萬元過渡期安置費。目前項目一期已順利復工，項目二期預計將于2025年6月開工。
圖源坪山區城市更新和土地整備局
02.
28個項目失效
100+個項目設定有效期等待抉擇
合一數據顯示，截至2025年6月，深圳計劃公告的城市更新項目有1057個，規劃公告項目有744個，進入實施階段的數量才552個，也就是說才一半進入了實施階段。
圖源合一城市更新
所以除了要擔心自己拿不到房子和過渡費之外，深圳拆遷人其實也擔心“原本說要拆的房子，說失效就失效?！?/p>
最早在2019年3月出臺的《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》中就提出，在該規定施行后的批準的更新單元計劃，自公告之日起，有效期2年，2年內不過專規計劃失效，失效后可再次申請延長1年有 效期 ，其拆除重建用地范圍自失效之日起三年內原則上不得再次申報。
比如近兩個月就有福田振華大院更新單元、寶安西鄉牛灣舊村改造項目、大鵬三溪南片區城市更新單元3個項目宣告失效。
另外壹地產也查詢了深圳各區城市更新和土地整備局公示，發現從2019年至今，全市已經有28個城市更新單元失效，共計217.25萬平，相比壹地產2024年4月整理時的105.44萬平/14個，翻了整一倍。
從區域來看，寶安、龍華、龍崗占比最多，其中涉及擬更新方向為住宅的有13處。按照規定3年內不得再次申報，未來如何則是未知數。
針對沒有設定有效期的項目，今年再次出具條例規定：針對未明確有效期且單元規劃未獲批的城市更新單元，陸續發布公告統一設定有效期，并對項目可實施性進行研究，不具備可實施性的項目，按程序確認后公告失效。
從目前公布的數據來看，各區共計100+個項目進行了有效期公示，而這些項目經過研究，有的能幸運取得較快的進展，而有的則會宣布直接失效。
部分延期更新單元一覽表（上下滑動）
03.
小結
總而言之，曾經被視為財富跨越的捷徑，隨著城市更新進程的深入，其背后的復雜性和風險也逐漸顯現。
一方面，是眾多拆遷戶面臨著安置費遲遲未發、房屋拆除后卻無法回遷的困境；另外一方面，舊改項目本身也面臨著諸多風險和不確定性，開發商資金斷裂、規劃審批復雜等原因使項目陷入停滯，長達幾十年的等待可能就只有一個失效公告。
所以，壹地產也在此提醒：
面對安置費未發放的情況，村民可與開發商、村委會或拆遷辦溝通，要求書面承諾補發時間。或向當地住建局、信訪部門或城市更新管理機構反映情況，協助解決；
對于博舊改的投資者而言，需摒棄“投機暴富”心態，審慎評估項目可行性與自身風險承受力，城市更新本質是長期工程，需理性參與，切勿上當受騙。
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聯系人：壹地產（微信：ydc20210420）
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