房子跌破發(fā)行價(jià)，還能回血嗎？

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今天老司機(jī)聊一個(gè)沉重的話題，這也是我思量已久，但一直猶豫要不要聊的話題。

老司機(jī)的咨詢客戶中，各種各樣的人都有：億萬富翁、企業(yè)主、公務(wù)員、資深炒房客，他們有個(gè)共同特征：

曾經(jīng)投資過多一套或多套房子。

投資房子必然會(huì)用到杠桿，全款買房的人我?guī)缀鯖]有見到，不是他們沒錢，而是他們想把資金效率最大化。

杠桿是一個(gè)放大器，用好了財(cái)富倍增，用不好虧損也會(huì)倍增。最近幾年房價(jià)巨跌，杠桿讓不少投資客本金全無，甚至倒欠銀行，成了負(fù)資產(chǎn)。

從去年下半年開始，老司機(jī)已接待過好幾個(gè)負(fù)資產(chǎn)邊緣的咨詢客戶，他們有的可能已經(jīng)被擊穿了，有的則離懸崖近在咫尺。

辜朝明在提出資產(chǎn)負(fù)債表衰退時(shí)，就是以日本房地產(chǎn)暴跌為分析背景。當(dāng)時(shí)，許多日本購房者的房產(chǎn)已經(jīng)淪為負(fù)資產(chǎn)，但他們沒有選擇拋售，也沒有申請(qǐng)破產(chǎn)，而是默默的賺錢，一點(diǎn)一點(diǎn)的還債，最終讓資產(chǎn)和負(fù)債重新達(dá)到平衡。

舉個(gè)例子，渡邊先生買了一套300萬的房子，向銀行貸款250萬，后來這套房子腰斬到了150萬。如果渡邊賣掉這套房子，全部房款拿去還貸，還差銀行100萬，但這時(shí)他拿不出100萬來，所以賣房反而加速了他的破產(chǎn)。

但渡邊不想破產(chǎn)，因此他不能賣房，他知道，只要能正常向銀行還按揭，雷就不會(huì)爆，一切都還有轉(zhuǎn)圜的可能。

接下來渡邊要做的，就是拼命賺錢，盡量不讓按揭斷供，他可能會(huì)去做一份兼職，渡邊太太把2000元的化妝品換成200的，還每天給他做便當(dāng)，以減少午餐開支。

如果一切順利，渡邊每年能存下10萬塊錢，在努力工作+節(jié)衣縮食10年之后，他終于還掉了100萬，把負(fù)債的總額由250萬減少到150萬，此時(shí)，他的貸款余額和他的房價(jià)重新平衡了。

渡邊一家所做的，也是大多數(shù)日本家庭所做的，他們扛過了日本二十年的房價(jià)下跌，又迎來了此后十年的上漲，并且在最近幾年創(chuàng)下歷史新高。

當(dāng)然也不是所有人都像渡邊一樣幸運(yùn)，有人最終沒扛過資金鏈斷裂，走向了破產(chǎn)，或者走向了天臺(tái)。

如果復(fù)盤日本購房者的經(jīng)歷，我們可以總結(jié)下面三條經(jīng)驗(yàn)。

第一，賣房并不一定是最優(yōu)解，特別是資不抵債時(shí)，賣房可能會(huì)加速資金鏈斷裂。

第二，比房價(jià)會(huì)不會(huì)跌更重要的，是現(xiàn)金流。只要能確保按揭如期償付，破產(chǎn)的概率就不大。確保現(xiàn)金流無外乎開源節(jié)流，比如把房子用來出租，做一份兼職，或者壓縮不必要開支。

第三，要相信樓市有周期，贏者必須是要能穿越周期的，如果割在周期底部，就徹底成了周期的犧牲品。

老司機(jī)理解高杠桿者的焦慮，也理解他們迫切想要知道房價(jià)的走勢(shì)，但未來的事誰能說得準(zhǔn)呢？變數(shù)太多了。

與其為不確定的未來焦慮，不如多去思考如何解決當(dāng)下的問題，即如何確保現(xiàn)金流。只要不斷供，主動(dòng)權(quán)就還在自己手上，剩下的一切，交給時(shí)間。

確保主動(dòng)權(quán)是至關(guān)重要的，只有拿住籌碼，留在桌上，后面才有叫牌的機(jī)會(huì)。

別被輿論帶著走，輿論都喜歡放大壞消息；別被情緒支配，別人賣了什么價(jià)，其實(shí)和自己沒關(guān)系。扛住現(xiàn)金流，扛過下跌期，周期的紅利，必將饋贈(zèng)給穿越周期的人。

非常時(shí)機(jī)，需要對(duì)個(gè)人的資產(chǎn)進(jìn)行全盤梳理，把每一分錢用對(duì)地方。如果抱著僥幸心理，去賭明天的上漲或下跌，可能都將萬劫不復(fù)。

手上的房子是不是應(yīng)該割肉？如何解決眼下的現(xiàn)金流危機(jī)？未來繼續(xù)下跌該怎么辦，每套房子，或者說每個(gè)個(gè)人都會(huì)有不同的策略和方案，如果您對(duì)如何度過危機(jī)沒有把握，掃下面的二維碼聯(lián)系我。

作為寧波最資深的房產(chǎn)從業(yè)者和具影響力的地產(chǎn)自媒體之一（最近出現(xiàn)了馬甲，請(qǐng)辨認(rèn)清楚），房產(chǎn)老司機(jī)的業(yè)務(wù)還涉及、、等領(lǐng)域，如果您對(duì)這些話題感興趣，也可以私信我。

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