窮人、大學(xué)生深圳“薅羊毛”住房攻略

昨晚的直播，做個(gè)記錄分享。

借著經(jīng)濟(jì)面臨的困難形勢(shì)，我反而要講一下窮人、年輕人在深圳的機(jī)會(huì)。注意，這里說的“窮人”是個(gè)中性、相對(duì)概念，實(shí)際上在能夠買得起房的人，沒有窮人，只是簡略表述只能上車可售保障房的人群。

我認(rèn)為自2023年以來到未來的2-3年里，對(duì)于留在以深圳為代表的一線城市的中低收入的窮人、大學(xué)畢業(yè)的年輕人，可能會(huì)是一個(gè)未來很多年難得一見的“機(jī)會(huì)窗”。并且，它未必能夠持續(xù)很久。這個(gè)過程會(huì)產(chǎn)生一個(gè)階段性結(jié)果：相當(dāng)一部分窮人、年輕人群體，在深圳的生活成本，將沒有你想象的高/或者說會(huì)顯著降低，如果你利用好政策給到的“福利”的話。

我將之命名為：窮人、大學(xué)生深圳低成本薅羊毛生活攻略。

首先，談一下原則與現(xiàn)實(shí)。

2018年尤其是2022年之后，深圳在租房買房問題上的政策跟隨全國大勢(shì)，出現(xiàn)了革命性的變化。2021年至今，深圳陸續(xù)推出大規(guī)模保租房、公租房，以緩解年輕人、窮人在深圳的立足成本。尤其是上個(gè)月，保租房首次以6折價(jià)格面向家庭配租。再從2022年底開始，深圳大規(guī)模推出可售人才房，并一直持續(xù)到現(xiàn)在。今年初，政府又開建了10幾個(gè)配售保障房，最近又開始推共有產(chǎn)權(quán)房。預(yù)計(jì)到明年后年，深圳將有大量的低價(jià)、可售型保障房繼續(xù)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，無論是規(guī)模還是類型，在大城市中深圳都是非常“激進(jìn)”的。

從原則的角度說，我個(gè)人的看法沒有改變過——我不贊成深圳以及大城市推出太激進(jìn)的可售住房保障政策。政府有責(zé)任提供“住有所居”，但未必有責(zé)任（也做不到）保障人們都能買得起房。那是一個(gè)太過于宏大、美好的社會(huì)理想，推行這種理想的大型經(jīng)濟(jì)體都失敗了。長期看，這樣的政策太“左”了（尤其是配售保障房），注定無力持續(xù)。

但人都是現(xiàn)實(shí)主義的動(dòng)物，有這樣的機(jī)會(huì)，不用白不用。我也主張窮人、年輕人利用好這樣的政策機(jī)會(huì)窗，讓自己在深圳的生活成本更低，從而可以存下更多錢。穿越歷史看，這樣的政策福利機(jī)會(huì)是有周期的，在2000年代之前有，但在2000年代以來的15-20年里，是很少的，我們那一代所經(jīng)歷的青年階段，在租房買房問題上幾乎是一個(gè)完全市場(chǎng)競爭的階段。所以，今天的福利機(jī)會(huì)重現(xiàn)，更值得重視和把握。

其次，這樣的機(jī)會(huì)窗不會(huì)太長久。

誠然，深圳增強(qiáng)保障房兜底有其歷史與邏輯基礎(chǔ)，（2022年之前）長期低于5%的住房保障率實(shí)在太低，增強(qiáng)有理由。但基于三個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的理由，我判斷這個(gè)可售型保障房的持續(xù)性不會(huì)太長久。

第一個(gè)理由，房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整若持續(xù)下去，將可能階段性改變政府的規(guī)則設(shè)計(jì)。參考當(dāng)年香港的“八萬五”故事，如果房地產(chǎn)深度調(diào)整，那么，政府繼續(xù)增量供給會(huì)帶來更大的資源浪費(fèi)，可售型保障房增量供給將會(huì)愈發(fā)缺乏理據(jù)。由此，政府可能會(huì)調(diào)整為“存量優(yōu)化”策略，比如通過收購商品房轉(zhuǎn)為保障房，或者直接貨幣補(bǔ)貼，而不再增加新增供應(yīng)。游戲準(zhǔn)則的改變，會(huì)對(duì)可售保障房的未來供應(yīng)帶來重大影響。

第二個(gè)理由，經(jīng)濟(jì)困難若持續(xù)下去，可售保障房將面臨財(cái)政難以支撐的挑戰(zhàn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)困難已經(jīng)對(duì)地方政府財(cái)政的收支平衡造成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果未來趨勢(shì)不能扭轉(zhuǎn)（看起來大概率困難），那將勢(shì)必嚴(yán)重制約政府向社會(huì)供給可售保障房、保租房的能力。因?yàn)楝F(xiàn)在的保租房、可售保障房，都是通過與商品房混建來得以實(shí)現(xiàn)，實(shí)質(zhì)是開發(fā)商-買房人承擔(dān)了最終成本。以目前開發(fā)商的群體境遇，已經(jīng)喪失了配建能力——這些跡象已經(jīng)顯示出來，比如各地政府今年開始出讓的土地，都已經(jīng)在紛紛取消保障房配建。

第三個(gè)理由，基于以上兩者，未來某個(gè)時(shí)刻關(guān)于保租房申租、保障房申購的條件可能會(huì)收緊。目前所有的保租房、各類型可售保障房，對(duì)于補(bǔ)助對(duì)象的申請(qǐng)條件有一個(gè)共同的條件：對(duì)申請(qǐng)人收入財(cái)產(chǎn)均無要求。這意味著在當(dāng)下時(shí)期，它的福澤范圍很大，只要你無房，基本上就有機(jī)會(huì)去申請(qǐng)。持續(xù)下去，未來在理論上是非常有可能會(huì)出現(xiàn)一種情況的：“現(xiàn)金千萬吃保障”。比如一個(gè)家庭提前5年賣了房，等你的保障房/保租房，因?yàn)闆]有收入財(cái)產(chǎn)劃線，所以他很有可能會(huì)滿足條件。是以，未來政府無論是出于財(cái)政壓力，還是出于對(duì)潛在丑聞的擔(dān)憂，政策必在某個(gè)時(shí)刻收緊。

其三，把握好低成本薅羊毛的生活策略。

讓我們來認(rèn)真算一下，假如你在深圳覺得生活越來越吃力，或者假如你的孩子剛剛來到深圳找到了工作，或者是未來1年他畢業(yè)想留在深圳。那么，這個(gè)歷史少見的反向薅政府羊毛的階梯策略，我認(rèn)為作為家長是值得看看的。

第一步：先去申請(qǐng)保租房。這都不需要你是深戶，你只需要滿足深圳核準(zhǔn)類入戶的條件+1年社保就可以（深圳入戶條件也很寬松）。最新的消息是，深圳在11月20日首次推出面向家庭的保租房（以前都是針對(duì)企業(yè)的），租金為市價(jià)的6折，項(xiàng)目為安聯(lián)尚璟府、電建洺悅鵬著、龍光玖瑞府、安居鳳桐苑、等六個(gè)商品房小區(qū)，以65平米算，月租大概1500左右。1500塊可以住商品房小區(qū)，以單項(xiàng)支出占比20%（舒適區(qū)）內(nèi)，小兩口月收入如果能到1.5萬塊就可以非常舒服，有機(jī)會(huì)可以存下更多錢。唯一折騰的就是，離上班地方可能會(huì)比較遠(yuǎn)。

第二步：再去申購可售保障房。保租房住個(gè)2-3年，努力工作、努力攢錢。然后去申請(qǐng)可售保障房，類似這周正在申購的鴻榮源珈譽(yù)府，2萬多塊/平米、首付20來萬、月供5-6千，就能買一套屬于自己的房子（使用公積金組合，月供收入比也偏合理）。未來幾年可能沒有共有產(chǎn)權(quán)房了，但是有配售型保障房，價(jià)格也不會(huì)貴。反正也別想著靠房子漲價(jià)賺錢了，就是個(gè)住，一直住。這個(gè)過程還是要繼續(xù)努力工作、努力攢錢，再等個(gè)幾年，手里錢多了，就把貸款全結(jié)清。

記得：這個(gè)過程一定要確保，不要買房子（無房是最重要的一個(gè)申請(qǐng)條件），任何類型的房子都不買，不窮也得裝窮，反正就是拼命省錢攢錢。遇到合適的，能早結(jié)婚就早結(jié)婚，生不生娃無所謂，因?yàn)榻Y(jié)婚就沒有年齡限制，但你若是單身，申請(qǐng)這些房子得滿30-35歲才行（30歲都得排后面），太不友好。

總結(jié)下來就是：月租1500、首付20萬，如果把握的好，就有希望會(huì)是這么個(gè)成本。

當(dāng)然有人說，如果未來房價(jià)都不漲了，還買房子干啥，一直租就是了。喏，回到上面第一步，一直租保租房也很OK。但是很早前回答解釋過這個(gè)問題，《》，需求的多樣性如同天上繁星，有人租有人買，全看自己的生活追求。

我個(gè)人對(duì)這些毫無興趣，在原則與理念上，我也反對(duì)激進(jìn)的保障房思路，還是老問題，因?yàn)樽罱K很可能這些寶貴的住房資源流不到應(yīng)該被保障的人群手里。但是在現(xiàn)實(shí)中，我能夠體會(huì)到年輕人、窮人在深圳生活的不容易。所以，八仙過海各顯神通，不要講那么多的理念，誰能搶到就誰賺到。之所以寫這些，是因?yàn)槲覀兊谋Ｕ戏空哌@幾年變化太頻繁了，政府對(duì)外的宣講完全達(dá)不到廣而告之的目的，許多人別說對(duì)這些形形色色的保障房分不清，連一些基本的概念和信息都搞不明白。權(quán)當(dāng)我是在做一點(diǎn)普及，希望有點(diǎn)幫助。

具體人才、安居、共產(chǎn)、配售這四類可售型保障房的細(xì)致比較，回頭找時(shí)間再說了，就先寫到這吧。之前幾日建了一個(gè)“《朱羅紀(jì)》共有產(chǎn)權(quán)房交流群”，目的是減少信息差，目前還有效，有需要的童鞋可以掃碼加群。備注清楚：共有產(chǎn)權(quán)房入群，必須要同步關(guān)注微信公眾號(hào)才可。

樓市交流，加微信號(hào)：budao2000。