深圳灣、前海灣后，南山又一龍頭崛起：3.2平方公里超級大城

激烈角逐44輪、溢價率高達16.48%，前海土拍太激烈了！

剛剛，前海赤灣宅地（K104-0049）成功出讓，宗地靠近5號線赤灣站，起始價12.32億，共有 天健、綠城、中鐵、招商四家房企參與競拍，最終天健以 14.35億的總價拿下 。

豪宅區(qū)土拍市場火熱的背后，是 深圳豪宅成交量價的快速反彈，929新政后一個多月，深圳各大豪宅區(qū)的優(yōu)質(zhì)龍頭盤普遍已經(jīng)漲了約20-30%。

01.

有豪宅漲幅高達40%

深圳核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)起飛

1、安托山深鐵懿府，漲幅約40%。

上周日（11月10日）上午，深鐵懿府三期最后4套現(xiàn)售房源開盤，單價約14-15萬，相較于2022年三期預(yù)售均價（10.75萬），上漲了約30-40%， 不到30分鐘便售罄。

2、深圳灣翡翠海岸，法拍成交單價超20萬，漲幅約13-20%。

10月31日和11月5日，翡翠海岸分別有一套89平戶型和一套176平雙拼房（后排無海景）法拍成功，成交單價全部突破20萬，前者為20.4萬、后者為20.5萬。

其中89平戶型，相較于今年7月-10月初的成交價（17-18萬/平），上漲了約13-20%。

3、寶中海納公館，漲幅約22%。

海納公館約89平的3房，929新政前一天成交價為870萬，11月1日的成交價達到了1060萬，漲幅約22%。

4、南山科技園華潤城，漲幅約15-29%。

深圳風(fēng)向標樓盤華潤城潤府，80多平的3房，929新政前成交價約為1000萬左右，最新成交價已經(jīng)去到了1200多萬，漲幅約15%-20%。

同時，華潤城潤璽一期最高成交價已達17.7萬/平，相較于此戶型13.7萬/平的備案中位價，漲幅約29%。

9.24/9.26重磅會議和深圳929樓市新政后，淘哥就預(yù)判：深圳核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能回到高點、甚至再創(chuàng)新高——現(xiàn)在到明年，某些優(yōu)質(zhì)物業(yè)漲幅基本會在30%以上，個別物業(yè)甚至?xí)^50%。

目前來看，深圳最核心地段，深圳灣、安托山、寶中、南山科技園等各大龍頭區(qū)域的典型物業(yè)已經(jīng)在印證此推論。

接下來，根據(jù)政策趨勢來看，深圳新拍宅地基本取消了限價。二手豪宅價格回升之下，取消限價的新房價格勢必會越來越貴，最近網(wǎng)傳深圳灣某豪宅新盤甚至要賣28萬/平。

再加上，今日（11月13日）下午財政部等三部門發(fā)布了公告：降低契稅、增值稅，取消普通住宅和非普通住宅標準等，如若深圳跟進，這對核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)又是一大利好。

目前，深圳只是第一梯隊的風(fēng)向標樓盤開始漲價，隨著趨勢傳導(dǎo)，再過一段時間周邊優(yōu)質(zhì)物業(yè)很大可能就會跟漲。所以，元旦前基本是買入深圳核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)的最后窗口期，越晚入市不確定越強，現(xiàn)在最重要的是：找到優(yōu)質(zhì)籌碼。

02.

深圳最被低估的區(qū)域

左手前海灣右手太子灣

黃金海岸線C位

如何找到優(yōu)質(zhì)籌碼？最關(guān)鍵的是鎖定區(qū)域，目前，深圳的優(yōu)質(zhì)核心區(qū)域大概有3種類型：

1、老牌豪宅區(qū)：發(fā)展已經(jīng)非常成熟，以香蜜湖、深圳灣、華僑城為代表，房價15-30萬/平；

2、新興豪宅區(qū)：發(fā)展較為成熟但還有一定空間，以前海灣、寶中、安托山為代表，房價10-20萬/平；

3、追趕型豪宅區(qū)：有一定價值基礎(chǔ)、發(fā)展空間大，有可能后來者居上，以赤灣、白石洲等為代表，房價7-13萬/平。

這些區(qū)域買房幾乎都不會踩雷，但如果從價值空間和介入成本綜合來看，今日土拍引發(fā)激烈爭奪的赤灣，是最具性價比、最具潛力的選擇之一，這里的價值被嚴重低估了。

1、前海灣+太子灣，千億雙灣加持，深圳黃金海岸線上的“寶藏之地”。

深圳最接軌國際大都市、最珍貴、最有價值的地方其實就是西部黃金海岸線：紅樹灣—深圳灣—東角頭—太子灣—蛇口—赤灣—前海灣—寶中。沿線匯聚了眾多城市地標、頂級豪宅，房價最貴超30萬/平，是深圳的天花板所在。

示意圖

赤灣作為這條黃金海岸線的中間地帶，本身是深圳改革開放發(fā)源地、深圳頂級豪宅聚集區(qū)蛇口的一部分，同時還鄰近深圳兩大龍頭區(qū)域：左手前海灣、右手太子灣。

這些區(qū)域有多牛？前海灣擁有騰訊、招商、周大福等企業(yè)總部，前海國際會議中心、前海綜合交通樞紐、前海塔、絲路長廊等國際地標，以及前海石公園、桂灣公園、前海萬象等頂級市政、商業(yè)配套，是深圳炙手可熱的新龍頭。

太子灣，建面高達約170萬平的超級國際濱海綜合體，聚集了南中國最大的郵輪母港、深圳首個K11、希爾頓五星級酒店、國際學(xué)校、國際醫(yī)院等眾多高規(guī)格的配套。

同時擁有蛇口、前海灣、太子灣三大頂級區(qū)域的加持，赤灣可謂眾星捧月、站在巨人的肩膀上。

2、定位高端：自貿(mào)區(qū)+南山雙心之一，比肩前海灣。

赤灣這種含著金鑰匙出生的區(qū)域，勢必會成為城市發(fā)展的戰(zhàn)略要地，從大的層面看，赤灣所在的蛇口和前海三灣連成一片，是國家級自貿(mào)區(qū)，也是大前海的核心所在。

同時，根據(jù)南山2035國土空間分區(qū)規(guī)劃，赤灣被納入蛇口中心，將形成全新的南部國際化濱海城區(qū)，成為南山“雙心”之一，是城市功能的重要節(jié)點。

在這種高定位、高占位之下，赤灣的城市配套水平、政策傾斜力度等方面，很大可能將是深圳的龍頭級別。

示意圖

3、山海兼?zhèn)洹⑴涮棕S盛，生態(tài)資源+城市資源的完美結(jié)合。

赤灣位于小南山腳下，三面環(huán)山、一面向海，登上赤灣山山頂，或者去到小南山觀景臺，就能遠眺伶仃洋、俯瞰赤灣港。這種山海合一的自然資源，就算放在深圳頂級豪宅區(qū)，也是非常稀缺的稟賦。

同時，赤灣還擁有已開通的2/5/12號線、規(guī)劃建設(shè)的24/28號線、媽灣跨海通道蛇口-赤灣連接線（規(guī)劃）、南二外赤灣學(xué)校、太子灣學(xué)校、赤灣匯購物中心（在建）、文天祥紀念公園、赤灣天后宮等眾多生活配套。

回望深圳城市發(fā)展歷程，兼具自然和豐盛城市資源的區(qū)域，往往樓市價值也很高，比如位于深圳核心，又擁有山海湖等景觀的香蜜湖、深圳灣。

而赤灣本身擁有完美的生態(tài)資源和豐富的城市資源，又能與旁邊前海灣、深圳灣的頂級城市資源互動，非常具備蛻變成深圳西部海岸線上新價值高地的稟賦。

赤灣實拍圖

4、前景廣闊：蛇口國際海洋城核心承載區(qū)，將成為產(chǎn)業(yè)+文化組團的濱海新地標。

蛇口國際海洋城作為南山十大重點發(fā)展片區(qū)之一，是“蛇口—前海—海洋新城—光明”西部海洋科技創(chuàng)新走廊的關(guān)鍵一環(huán)，也是深圳建設(shè)全球海洋中心城市的核心引擎。

示意圖

據(jù)悉，蛇口國際海洋城規(guī)劃總面積約26平方公里，將打造赤灣海洋科技創(chuàng)新區(qū)、太子灣國際海洋治理綜合服務(wù)區(qū)、蛇口濱海人文休閑區(qū)、歌劇院國際藝術(shù)文化區(qū)、國際一流樞紐港區(qū)，重點發(fā)展海洋交通運輸、郵輪經(jīng)濟、海洋電子信息、海洋文化旅游等核心產(chǎn)業(yè)。

（以上資料參考自：《深圳市南山區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》、蛇口消息報）

也就是說，蛇口國際海洋城將以海洋產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，孵化眾多高新企業(yè)、引入相關(guān)研究院、建設(shè)高端城市配套，是一個有產(chǎn)業(yè)、有人才、有資源的引擎式城市中心，類似后海、前海。

而赤灣，則是蛇口國際海洋城的三大承載區(qū)之一，目前，已進駐赤灣通信、中海油、招商港口、卡麥龍等多家龍頭企業(yè)。

這些企業(yè)實力非常驚人，比如赤灣通信是海陸空產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的服務(wù)商，擁有VDES衛(wèi)星頻軌資源全球第一的核心優(yōu)勢，僅VDES項目就計劃引入200位人才、博士及博士后占比約30%；比如中海油是國內(nèi)唯一的海洋能源開發(fā)引領(lǐng)型企業(yè)、全球油服市場排名第4，初步計劃在赤灣布局海洋產(chǎn)業(yè)千人研究院。

接下來，赤灣將依托蛇口國際海洋城規(guī)劃和深厚的海洋產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)構(gòu)建科技+航運的產(chǎn)業(yè)體系，預(yù)計將釋放61.44萬平產(chǎn)業(yè)用地，規(guī)劃建設(shè)赤灣海洋風(fēng)情小鎮(zhèn)、赤灣海洋科技產(chǎn)業(yè)園以及海洋科技大廈、海洋通信大廈、海洋文化館+軍艦、海洋服務(wù)中心等濱海地標。（規(guī)劃，以實際情況為準）

示意圖

若土地充分釋放，預(yù)計到2035年，赤灣片區(qū)產(chǎn)值規(guī)模將達2000億元，帶動就業(yè)人口6萬人。

示意圖

這樣一個擁有廣闊規(guī)劃藍圖的赤灣，能否成為科技園、后海-深圳灣總部基地之后，南山又一頗具差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)新高地？又能否與深圳灣、后海、蛇口、前海灣一樣，成為西部海岸線之上的一個城市新名片？關(guān)鍵是要看——兌現(xiàn)保證度。

03.

千億國企統(tǒng)籌運營

赤灣是5年前的前海灣

從深圳灣、太子灣到科技園華潤城片區(qū)，這些區(qū)域能蛻變?yōu)樯钲趦r值高地的關(guān)鍵因素之一是擁有強品牌、強實力的統(tǒng)籌綜合運營商，華潤成就了深圳灣、華潤城，招商成就了太子灣。

而赤灣和深圳灣、太子灣一樣，也擁有自己的統(tǒng)籌運營商——中國南山集團。

中國南山集團什么來頭？1982年應(yīng)國家南海石油開發(fā)戰(zhàn)略而生，是國務(wù)院批準創(chuàng)立的“中字頭”大型國有企業(yè)，至今已有40多年歷史，總部位于前海蛇口，大本營在赤灣，深圳的元老級實力強企。

旗下產(chǎn)業(yè)布局涉及綜合物流、產(chǎn)城綜合開發(fā)、金融服務(wù)、資產(chǎn)管理、智能制造及新能源等諸多領(lǐng)域。

中國南山品牌矩陣 示意圖

具體到房地產(chǎn)板塊，中國南山集團旗下的南山地產(chǎn)，一直以豪宅區(qū)為主陣地，開發(fā)了一系列標桿作品，比如南山的山語海苑、半山臻境（合作），香蜜湖的南山·翰城等。

這樣一個中國南山集團，能整合的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、人才等資源簡直無可想象，它之于赤灣，就像招商之于太子灣、華潤之于深圳灣，是赤灣建設(shè)的核心推動者。

這種擁有非凡實力的企業(yè)集團，所統(tǒng)籌運營的區(qū)域往往具備規(guī)劃科學(xué)合理、兌現(xiàn)質(zhì)量高、價值空間大的特點。

比如深圳灣，在華潤的運營下，就完成了從一片灘涂到國際化中心的蛻變，并孕育出了深圳灣1號、悅府等頂級豪宅，房價實現(xiàn)了從1-2萬到20-30萬的飛躍。

因此，由中國南山集團統(tǒng)籌運營赤灣，完全不用擔(dān)心赤灣藍圖的兌現(xiàn)力。

淘哥認為，憑借天賦地段、天賦資源、高規(guī)劃、高定位，以及中國南山集團的統(tǒng)籌運營，赤灣的價值被嚴重低估了，把時間拉長到5年、10年，會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的赤灣，一定是深圳西部15公里海岸線上最具性價比、最具潛力的區(qū)域。

示意圖

04.

科技龍頭企業(yè)扎堆

TOP級豪宅入市

赤灣大升級 迎來2.0時代

目前，中國南山集團主導(dǎo)開發(fā)的世界級海洋科技創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)“超200萬平的赤灣海洋科技高新園”，已經(jīng)進駐了赤灣通信、勝寶旺、海工水下技術(shù)、青島海檢、納百、藍胖子等海洋、科技龍頭企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集群初具規(guī)模，海量資金、人才正不斷涌入。

示 意 圖

高品質(zhì)城市配套也在不斷落地，已打造了建面約47.7萬方的TOD綜合體大城，集總部辦公、五星級酒店、購物中心、高端住宅為一體。

近幾年，隨著海祥閣、半山臻境、開云府等品質(zhì)社區(qū)的入市、交付，區(qū)域正在形成南山新一代高品質(zhì)居住區(qū)，二手房掛牌價最高達14萬/平。

而如今，赤灣的人居品質(zhì)又將迎來大升級，因為區(qū)域的TOP級住宅新盤南山1978·半島擎峯（備案名瑯玥灣佳園）上周已經(jīng)取證，備案均價約7.8萬/平，推建面約113-167平的3-5房住宅。

為什么說半島擎峯是赤灣的TOP級住宅？

1、赤灣住宅群組團首排、享無遮擋一線海景。

在香港，決定房子價值的第一要素是地段、第二要素就是景觀。今年淘哥赴港考察，香港某項目同一樓層、面積相同的兩套房子，海景房源是無海景房源價格的2倍。

記住，景觀資源不可復(fù)制、不可再生，城市發(fā)展越成熟，其稀缺性就越明顯、對物業(yè)價值的拉升空間也就越大。

未來隨著赤灣開發(fā)建設(shè)日益成熟，半島擎峯這種擁有無遮擋一線海景的項目，就會越體現(xiàn)其價值，或可斷檔領(lǐng)先。

2、中國南山集團開發(fā)，品牌背書強。

好品牌往往意味著選址中心、信譽好、實力強、品質(zhì)高、服務(wù)好，而且打造出來的產(chǎn)品往往更經(jīng)得起時間檢驗，不論是居住舒適度還是二手流通性，往往都更加優(yōu)越。

中國南山作為千億國企，打造出來的半島擎峯更容易成為區(qū)域標桿和龍頭。

3、圈層純粹、稀缺、品質(zhì)一流。

半島擎峯氛圍和圈層非常純粹，無回遷房、保障房、商業(yè)、辦公等冗雜業(yè)態(tài)，而且全部是改善大戶型，僅有300多套房源，稀缺性明顯。

南北通透的低密板樓設(shè)計，1:1豪華梯戶比、戶戶擁有獨立電梯廳，品質(zhì)打造非常出色。

關(guān)于品質(zhì)，從建筑觀感就能直觀感受到，灰色鋁板+三層超白low-e玻璃類幕墻打造的公建化先鋒外立面，極具辨識度和標桿昭示感。

據(jù)悉，半島擎峯為準現(xiàn)樓狀態(tài)，很快就會開盤，作為赤灣的TOP級住宅，項目將引領(lǐng)赤灣人居品質(zhì)升級至2.0時代。

這樣一個項目， 在赤灣騰飛在即的利好加持下，無疑是優(yōu)質(zhì)籌碼的典型代表，值得好好把握。