深圳2023江湖座次排定，這家房企成超級黑馬

又到了一年一度的年終總結，淘哥仔細研讀了最新發榜的全國樓市榜單和深圳樓市榜單，發現了一些有意思的現象，特此分享給各位粉絲朋友。

01.

有房企跌落神壇

有房企逆勢殺出

全國樓市的5大關鍵變化

先看2023年1-12月中國房企銷售榜。

這一次，連續6年（2017-2022年）穩坐房企銷售業績全國第一的碧桂園跌落神壇，業績縮水一半多，只排到了第7名。

前五名分別由保利、萬科、中海、華潤、招商斬獲，這其中，除了萬科，全是國央企。

冠軍保利，全口徑金額4246億元，是2023年唯一一個年度銷售額破4000億元的房企。

第2-4名的萬科、中海、華潤，都在3000多億元，第5名的招商雖然是2000多億，但和第4名的華潤僅僅相差28億元，算是旗鼓相當。

但是，第5名之后，情況就不一樣了，排名第6的碧桂園，全口徑金額比第5名的招商，少了767.2億差距陡然拉大。

而碧桂園，則是榜單上最后一個全口徑金額超2000億元的房企。

在此之后，從第7名的綠城到16名的綠地，包含龍湖、金地、華發等在內的10家品牌房企，全部是一千多億元。

為了更加明晰這幾年的樓市變化，淘哥又搜集了2021-2022年的房企銷售業績全國榜單，從近3年的對比中，發現4大最值得關注的現象。

1、各大房企業績整體再次收縮，不過收縮幅度顯著縮小。

縱觀整個榜單，從2021年-2023年，第1名、第5名、第10名、第20名的門檻資金變化如下圖所示。

制圖：文杰淘樓

可以發現，各名次的門檻金額在2022年斷崖式下滑之后，2023年依然呈現下滑態勢，不過收縮幅度明顯收窄。

2、隨著業績整體收縮而來的是，千億房企規模持續減少。

2021年，全國千億以上的房企是43個，2022年，這一數據變成20個，2023年，僅剩16個，降至近7年新低。

3、頭部效應加劇。

房企江湖，分化大戲愈演愈烈。

●2023年，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP50-100排名段房企銷售金額同比分別下降13.2%、17.8%、22.8%、24.3%。

●同時，TOP1-10房企的銷售總額，在百強房企銷售總額的占比高達43.9%，相比2021年的36%，提升了7.9個百分點。

可以發現，TOP10的房企銷售降幅最低、發展韌性最強，且銷售業績占比進一步提升，頭部效應加劇。

4、央國企“稱霸”江湖。

央國企業績明顯好于混合所有制房企和民營房企，看一組對比數據：

●TOP5房企中，國央企占了4家，占比高達80%；16家千億級房企中，國央企占了10家，占比達62.5%。

●而在31家業績同比降幅高于30%的企業中，民營企業占了27家，占比接近90%。

一起一落之間，民營企業和央國企的差距越拉越大。

5、一千億級房企排名變化劇烈，跑出一些黑馬房企，比如華發、越秀等。

這幾年，全國前十的房企陣容一直比較穩定，除了恒大、綠地、融創跌出榜單前十之外，其它房企來來去去都是保利、萬科、中海、華潤、招商等老牌企業，只是排名每年略有不同。

而TOP11-20區間的房企陣容變化相對比較劇烈，涌現了很多異軍突起的黑馬房企。

比如華發，業績逆勢增長，2021年排名還在32；2022年就大步躍升14名，來到18名，躋身前20強；2023年，在大步躍升的基礎上又上升4位，排名14，闖進全國前15。

制圖：文杰淘樓

比如越秀、濱江，也是連年攀升，分別從2021年的第37名、22名前進至2023年的第12名、11名。

要特別注意的是，這些房企是在樓市業績連續兩年收縮的大環境下，實現了逆勢增長，是真正的跑贏周期的高品質企業。

淘哥認為，以華發、越秀、濱江為代表的異軍突起的新勢力，放在全國來看，是行業遙遙領先的千億級左右的企業，具備較強的實力底蘊，和全國前10的龍頭房企相比，又有大幾百、上千億的上升空間。

有實力打底、有上升想象力加持，加之如今樓市振蕩，風險大、機會也大，接下來，華發、越秀這些黑馬房企很有可能闖進全國前十，挑戰一眾老牌實力房企的地位。

02.

深圳2023江湖座次排定

老大哥華潤再摘雙冠王

新秀華發成超級黑馬

全國之外，深圳房企排名如何？

從2023年度深圳榜單可以看出，房企銷售業績的前四名陣容和去年一樣，分別是“老大哥”華潤、“寶安王”鴻榮源、“改革先鋒”招商蛇口、“TOD專家”深鐵置業。

其中，“老大哥”華潤在創下年度最高權益銷售金額197.15億元成績的同時，還拿下了深圳權益銷售面積的冠軍，賣了40.06萬㎡的房子，是第二名京基的約2倍，可謂“遙遙領先”。

為什么華潤能拿下金額和面積的“雙冠王”，而拿下權益金額亞軍、季軍的鴻榮源、招商，卻在權益面積榜單中，被權益金額第6名的京基反超，只位列第三、第四？

這和企業的戰略布局密切相關，華潤2023年在北站超核、光明、深汕合作區都有新盤入市，豪宅、剛需皆有，價格跨度較大，能賣成深圳第一，自然面積銷售也很大。

鴻榮源、招商的新盤則主要位于寶安、南山，單價很高，所以雖然賣了150多億元的出色成績，但銷售面積僅有華潤的一半左右。

而京基2023年采取“以價換量”戰略，不管是龍崗的公寓，還是羅湖的住宅，都給出了比較誘人的折扣，所以能一舉拿下深圳權益面積榜單的亞軍，同時也保住了權益金額榜單中7強的榮光。

有意思的是，權益金額榜單中，“國資優等生”深業以113.24億元的成績反超“行業模范生”萬科，從2022年的第6名，挺進TOP5，而萬科則以微弱劣勢滑落至第6名，未能成功進入“百億俱樂部”。

深業能實現對萬科的反超，關鍵在于前海項目深業云海灣，此盤入市當天去化率超90%、大賣919套住宅、吸金超100億。

這是深圳2023年唯一一個開盤賣超百億的項目，也是深圳2023年唯一一個躋身全國地產項目銷售額TOP10的項目。

有如此能打的項目加持，深業反超萬科，確實在情理之中。

而向來與文科萬科一同被提及的工科中海，本次排名提升2位，坐上了之前卓越第8名的位置。

像天健、金光華、華僑城、金地、新世界等老牌深圳房企，穩坐金額榜TOP11-20強，排名較之前幾乎沒有變化。

至于個盤表現。

深圳住宅預售銷售金額TOP1毫無疑問是深業云海灣，賣了100.37億元，TOP2、3分別是超核中心潤府、鴻榮源珈譽府，都是賣了80多億元。

同時，這3個盤也是深圳住宅預售項目銷售面積的TOP3，只是排名略有變化，鴻榮源珈譽府位列榜首，賣了15.21萬㎡。

住宅現售項目銷售金額和面積的冠軍都是新世界·臨海攬山御園，賣了31.4億元，比第二名領先了12.79億元，堪稱深圳2023年度現售住宅之王。

商務公寓預售項目銷售金額和面積的冠軍分別是南山的招商太子灣、龍崗的京基御景薈都，分別賣了48.52億元、4.76萬㎡。

商務公寓現售項目銷售金額和面積的冠軍分別是福田的東海國際公寓、寶安的會展灣，分別賣了25.04億元、1.95萬㎡。

值得注意的是，淘哥了解到，深圳前海·華發冰雪世界的人才房華發新城賣了72.5億，是深圳2023年人才房的“三冠王”，同時拿下了銷售金額、套數、面積的冠軍。

72.5億的成績，僅這一個項目，華發在深圳的銷售額就比深圳權益榜第10名的卓越（72.13億）還要高。

而如果從個盤數據對比，人才房社區華發新城的銷售額比預售住宅金額榜單上排名第4的深鐵懿府還要多出2個多億，是年度TOP4的水平，非常牛。

成績如此優異，但是華發卻沒出現在榜單上，淘哥猜測，可能是因為華發新城是人才房，所以沒有被計算在內。

中指研究院新發布的榜單，證實了淘哥的這種猜想，在中指研究院2023年深圳住宅業績TOP10榜單上，深圳前海·華發冰雪世界銷售面積高達23.71萬㎡，位列榜首。

同時，在2023年深圳房企銷售業績榜單上，華發成為金額和面積榜單的唯一新上榜房企，分別拿下第14名和第6名，后者的排名甚至遠遠超過了中海、萬科、華僑城、鴻榮源等一眾老將。

在全國，2年時間從32名沖刺到14名，在深圳，作為新秀房企，單盤銷售面積就拿下全市冠軍，并成功闖入房企排名前6強，華發可謂逆勢進取、一勇無前，堪稱深圳2023年的超級黑馬。

03.

認籌率創上海新高、3開3日光

華發到底有多強？

看到這里，淘哥忍不住好奇，華發到底是個什么樣的存在，能這么猛？于是又深入調研了一下這家低調黑馬國企，發現確實不可小覷。

前文有提到，華發業績2023年再攀高峰，全口徑金額和權益金額分別高達1259.9億元、872.7億元，挺進全國第14名。

注意，這已經是華發全國排名連續4年提升，且連續4年穩居千億房企俱樂部。

在大本營珠海，華發的成績更是亮眼。

華發在珠海就像華潤在深圳一樣，是珠海毋庸置疑地“王者”、“老大哥”，能超越它的，只有它自己——2023年，華發在珠海又取得了大幅增長的業績：

●住宅認購金額，增長23.28%；

●簽約金額，增長19.59%；

●整體住宅網簽金額高達218億元，全市占比高達約36%，是珠海市場占有率第一的房企。

可謂：憑一己之力，拿下珠海近半壁江山。

實際上，不止是在珠海稱霸，在華東大區，尤其是在上海這種超一線國際城市，華發也是前3的水平。

克爾瑞“2023上海房企銷售排行榜”顯示，華發操盤金額和權益銷售金額分別高達289.36億元、285.11億元，位列榜單TOP3。

值得一提的是，華發2023年在上海打造了一個現象級項目“華發半島華庭”，此項目3月份首開之時，以近500%的認籌率，創上海積分認籌制以來新高，并在全年實現了三開三日光的傳奇戰績。

不僅規模大、布局廣，華發高質量發展的特色也很明顯。

從下圖可以看出，在全國TOP20房企中，華發2023年的銷售均價高達3萬+/㎡，僅次于濱江和越秀，排名第3。

這意味著，華發布局的城市和地段能級很高，大部分是核心城市的核心地段。

截圖自：德科地產頻道

關于這一點，從華發在深圳的布局戰略，就能深刻體會。

華發雖然是深圳的新秀房企，卻擁有匹敵華潤、招商這種重量級深圳老牌房企的魄力和實力。

2023年，華發布局深圳未來10年的新龍頭“大前海”，斥資近300億元拿下了總體量約131萬方的超級巨無霸項目——華發冰雪世界。

作為深圳超級重磅的文旅大城，華發冰雪世界擁有非常牛的配置。

效果圖

其中，約10萬平的冰雪世界對標上海迪士尼、北京環球影城等頂級旅游項目，是全球規模最大、中國落差最高的室內滑雪場，可承辦國際滑雪聯合會主辦的國際滑雪賽事，預計將于明年11月如期開放。

約10萬平的大型商業，是全國罕見的冰雪主題商街，將建設室內深潛基地。

約30萬平的人才房社區華發新城，配置和品質堪稱深圳人才房的天花板（配建有18班制幼兒園、家門口規劃有72班九年一貫制公立學校，自帶約7000平的社區底商、約7.4萬平的主題園林），為深圳人才提供了一個安心、舒心的高品質居所，盡顯勇于承擔社會責任的國企先鋒風范。

也正是因為匠心國企品質，華發新城一躍成為深圳2023年人才房的銷售冠軍，3月份首開之時，曾創造一千多套2房全部售罄、“一房難求”的盛況。

從體量、規劃、業態、配置水平、市場表現等各方面來看，華發冰雪世界都非常牛，全國屈指可數，不僅是華發的一顆耀眼明珠，更是深圳乃至大灣區的城市地標，會給城市帶來嶄新的活力和想象力。

華發冰雪世界雖然已經名震地產江湖，但華發在深圳的野心可能遠遠不止于此，從2023年的拿地情況來看，華發的戰略版圖還在高水平擴張。

據統計，2023年華發股份拿地勁頭不減，逆勢上揚投資超400億元，位列中國房地產企業新增土地價值TOP100榜第11位，而且布局重點都是全國一二線城市，比如上海、杭州、成都、廣州等。

參照2023年這種一勇無前、逆勢進取的沖勁，2024年如果有合適的機會，華發勢必也會重倉深圳，在深圳再打造出一些如華發冰雪世界一樣璀璨奪目的作品，繼續創造亮眼奇跡。

04.

結語

最后，再思考一個問題：市場持續承壓、很多房企生存都難保障，這種情況下，為什么華發能逆勢突圍、業績再創新高峰？

淘哥認為，關鍵原因有兩個。

一是華發“猛中帶穩”，擴張戰略非常有章法，穩扎穩打、不失穩健，以12名的成績，上榜2023中國房企穩健經營榜。

此外，2023年11月，華發完成A股定增募資50億，這是2022年11月“第三支箭”新政發布后，行業第一例定增股權融資成功的案例，可見華發備受資本市場的肯定和追捧。

二是華發“穩中帶猛”，沒有因為外部環境堪憂就選擇“躺平”，而是發揮國企的先鋒模范引領作用，不斷對自身進行鞭策、突破，有一股子逆勢而上的沖勁。

剛剛過去的2023年，在很多房企為保交付焦頭爛額之際，華發卻完成了新一輪的升級。

去年年初，華發股份先是重磅發布了“優+產品體系5.0”，后續，又聚焦產品力、配套力、服務力，最新升級成了“優+6.0產品體系”。

這種返璞歸真、持續精研產品力的“倔強”，想必也是華發能實現高質量突破和超越的核心因素所在。