華為在東莞成立房地產公司，預示著什么？

8月8日，華為在東莞新成立一家名叫東莞雅棠實業公司的企業成為網絡熱點。

據天眼查，東莞棠雅實業投資有限公司注冊于2023年8月3日，由華為投資控股有限公司獨資控股，注冊資本為15億元人民幣，法定代表人為王路。

該公司的經營范圍包括住房租賃、非居住房地產租賃、園區管理服務、工程管理服務以及房地產開發經營等項目。

但是，消息發布當天，華為相關負責人即對媒體澄清，華為并未對外進軍房地產，投資仍將圍繞現有產業鏈及新技術領域進行。

顯然，我們一方面要相信華為公信力，另一方面也要看到它確實有涉房經營范圍。

這到底是啥回事？它預示著什么新的產業走向？

我們且看看現實。

這就是華為地塊

從華為公布的內容上看，東莞棠雅的主要業務為非居住房地產租賃、園區管理服務等。

這應該是華為在進行多元化領域的探索，或者說是專門為關心員工住房需求而展開的新產業。

以前，工業企業只管研、產、銷，其它服務外包。但現在華為顯然覺得員工住宿這樣的事不如自己干，這是非常可以理解的。

想當年，我們的國企大廠，哪家不是既有員工宿舍，進行內部分房，又有商店、球場、學校、幼兒園甚至養老院等福利，都是企業自己投資管理的。

這叫肥水不流外人田嘛。

目前，華為在東莞擁有兩個大型園區，分別在松山湖和大嶺山。

其中的東莞松山湖華為小鎮一共分為12個組團，設計的時候就按照松山湖的自然地型，因地置宜的分別模仿了歐洲的牛津、溫德米爾、盧森堡、布魯日、弗里堡、勃艮第、維羅納、巴黎、格拉納達、博洛尼亞、海德爾堡、克倫諾夫十二個小鎮，12個組團之間以小鐵路串聯通勤，打造成華為的智能終端全球總部。

現在這里已經成為一個「網紅打卡地」。

但華為小鎮畢竟不是旅游區，不讓隨意進出的場所，必須認識華為的員工，才可以帶你進去參觀一下開放區域。而普通游客只能在外圍遠遠地瞭望，拍個照留影。

兩個園區聚集了約10萬名員工，為了解決員工的居住需求，華為在這兩個園區內興建了專供員工住的公寓和別墅。

也就是說，華為成立房地產公司可能是希望更加精細化地管理員工住房事務，提高員工的生活品質和滿意度。

華為歐洲小鎮

事實上，2015年開始，華為就在東莞成立了全資子公司東莞綠苑實業投資公司，并通過招拍掛拿下超10宗限價地，其中就包括東莞松山湖的商住用地。

這些商住用地掛牌時就設置了限制條件，即只能用于華為松山湖園區重點及高端企業總部人才房配套項目。

因此，華為這些年來已經在松山湖畔興建了一棟員工宿舍，一個湖岸花園、一個湖畔花園。這些都是華為為本企業建設的住宅項目，只對內部達到一定資格的員工銷售，并要求服務年限。

華為湖畔花園、湖岸花園

從網上介紹的情況來看，這些房子面積都不大，以便一個小區可以盡可能多的容納員工，如湖岸花園建筑面積65.7萬平米，就共有6576戶，戶均100平方米。

其實上這類似于安居房產品，戶型設計以80到90㎡的兩到三房為主，兼有少量一房一廳和大三房兩廳。

而華為為了符合項目可持續發展及未來使用多變性的核心思想，以及在更長時間里適應科技人才動態發展的需求，戶型設計時還提出了可變型戶內設計和全周期戶型的概念，設計包含了子母套，以及合并大戶型的可能性。

同時，為適應快速施工的要求，設計嚴格控制戶型數量，以降低施工難度。

雖然有一些特殊情況，如離職員工可以退還房屋，但一般情況下，這些房屋并不對外出售。

華為湖畔花園

據消息稱，華為新成立的棠雅公司將開發的這塊地，其實早在2019年11月已經以84490萬元底價拿下，地塊位于松山湖東部產業園片區的松山湖富通路南、基隆路北（編號：2019WG045），占地面積為125336.09㎡，總計容建筑面積263206平，起拍總價即為84490萬元，起拍樓面價為3210元/㎡。

按照掛牌公告，該地塊的競拍條件苛刻，競買申請人需在松山湖投資建設的、年納稅5億元以上、年度投入1億元以上、本科以上學歷人才數量1000人以上。

地塊需用為松山湖園區重點及高端企業總部人才房配套項目，商業需自持40年，不允許對外銷售。

本宗地塊建成后住宅部分要求帶裝修銷售，且限定最高銷售房價不高于10500元/㎡。此外，該地塊需配建獨立占地面積9000㎡、建面7200㎡的30班幼兒園。

而且還規定，房屋購買人僅限于入職華為總部及其全資子公司2年以上，且個人常駐地在東莞滿1年及以上且第一學歷為全日制本科及以上的員工。

同時，規定員工限購一套，或者家庭限購一套，交樓后三個月內必須入住，兩年后方可辦理房產證。其中最核心的一條，為「項目自竣工備案之日起，5年內（含5年）不得轉讓或出租。限制期滿后，房屋所有權只允許在園區內部流轉。」

這顯然是專門為華為而設置的。

這樣的操作法，或許可以稱之為華為地產模式。

我之所以對此抱著疑慮，主要是這些動作的背后顯示了一種新的產業模式。

而對這樣一個模式，我暫時還不能簡單的評價好或不好。

首先，這樣的一個房地產項目，無論怎么說，它都是一個房地產項目，不能簡單因為它沒有直接入市就否定它的商品房功能。

其次，雖然它并沒有直接入市，但對東莞樓市的影響其實也不小，畢竟它帶動著整個東莞的樓市走向和信心。

比如華為的內部房，只售1萬一平方米，松山湖外面的房子當然不會以此劃線定售價。甚至這樣的內部房越多，它越能帶動其它房價的上揚，因為它表明著一個地方的人才吸聚效應或產業效應。

第三，以大型工業項目作為帶動，吸引投資和產業，起到牽一發而動全身的集群效應，極可能形成一種新的產業模式。各地政府和企業，都樂于模仿學習，各得其所。

毫無疑問，當年，這其實是華為能在東莞落戶的重要條件。

同時，可能是華為刻意營造出來的一個新業態也未可知。

從信息搜集結果來看，目前，華為已在全國各地頻頻拿地，遍布我國從南到北的重要經濟帶。

2016年，貴州省與華為技術有限公司簽署戰略合作協議，華為云把全球總部和最大的云數據中心布局在貴州，在貴陽建立一個歐洲小鎮。

2023年，這個小鎮迎來全省項目觀摩第一組，華為希望和貴州在這一起加快推動「東數西算」進展，為千行百業的客戶「上云」提供全面服務。

最吸引人眼球的是2021年底，華為廣西區域總部落戶南寧青秀山區域。因為它居然是以252元/㎡的樓面價拿下來的。

青秀山是「南寧的白云山」，其價值可想而知。

華為布局廣西始于2018年5月，當時廣西人民政府就與華為簽署了戰略合作框架協議。

2019年7月，南寧也與華為簽訂戰略合作框架協議，同時，「華為（南寧）軟件開發云創新中心」正式揭牌。

2020年4月30日，《廣西自治區人民政府與華為深化戰略合作框架協議》在南寧簽約。

從華為廣西區域總部項目的建設工程規劃批復看，這塊地的面積僅為30畝，總建面66703.66㎡，由3棟樓構成，分別是3層高的研發展廳/多功能廳、10層高的值班休息樓、13層高的研發用房。

也就是說，華為廣西區域總部項目主要還是以技術研發為主，并非人們調侃的「搞房產」。

華為南寧青秀山項目位置

對于商業地產業務，華為表示不會是發力方向。當時的華為時任輪值董事長郭平曾表示，全世界最大的三個工業領域，第一大領域是房地產、第二大領域是汽車、第三大領域是手機。

「華為不會去開發房地產，但全屋智能通過鴻蒙系統可以把家里所有東西全部連接起來，讓華為跟全世界第一大產業建立了聯系。」

從這個表態來看，華為可能正在以其核心技術，介入房地產，并有可能帶動一個新的房地產業態，它的名字就叫智能房地產。

近年來，華為也正在AI新技術、全屋智能方面持續布局。「在工業用地資源配置上，華為會持續搭建更多新興技術領域的研發中心及基地；在空間智能化領域，華為也將會與更多家電、地產企業合作，共建全屋智能成熟生態，提供全實景沉浸式體驗。」

柳鋼青秀山項目現狀

華為這樣的創造其實已經是一個普遍現象。

甚至同為廣西的柳鋼在南寧拿地也采取這樣的法子：

2020年10月，柳鋼以總價4.78億拿下青秀山一塊131畝地塊，其中分為三塊，兩塊作為住宅用地，一塊為科研、商務、旅館用地。

兩塊住宅用地要求自持不少于1.5萬平方米住宅建筑面積，其銷售對象只限于地塊二的世界50強鋼企業內部人才，并取得不動產權證之日起5年內不得上市銷售。

但兩年過后，作為住宅的一、三地塊上住宅樓已經封項、預售，作為科研商務旅館的還在平整中。

柳鋼青秀山項目的掛牌條件

就在東莞棠雅公司注冊消息之前，廣州也有一個類似案例。

2023年7月19日有媒體報道稱，一家位于廣州公司為解決員工住宿問題，花費1.2億元在市中心拿下5棟大樓，建造近700套公寓，并以300元的月租價格提供給員工居住，這一月租金為市價1折，該舉措引發市場熱議。

據公開資料顯示，唯品會這處員工公寓名為「唯家公寓」，為5棟10層高建筑，總面積約3萬平方米。

該公寓位于廣州市海珠區廣州大道南以西、新滘西路以北、東風村上涌，距離海珠萬達廣場直線距離200米。

從網友曬出的圖片來看，公司提供的公寓房間廚衛衣柜家電齊全，可拎包入住，公共區域還有圖書館，健身房等生活設施。

唯家公寓

今年5月4日，京東官方宣布啟動「京東青年城」項目，預計投入近60億元在北京亦莊總部附近地塊興建4000多套自持員工租賃公寓。

該項目包含兩棟高層公寓，共約12.1萬平方米，可拎包入住，其中還為實習生準備了千余套公寓，并配備幼兒園、游泳館、休閑健身等區域。

作為配套設施，「京東青年城」還將建設一座可容納12個班級的幼兒園，配套體育健身和娛樂設施以及商業區，將形成集購物、社交、娛樂、科技、文化為一體的生活中心。

據京東集團介紹，目前京東在全國各個職場、物流園區擁有超2.5萬套員工公寓，在員工居住條件改善上已投入超220億元。

京東青年城 效果圖

上述項目投入資金加上去年投入100億元設立的「住房保障基金」，住房已成為京東近年來在員工福利上的最大投入，也是近年來行業最大的員工福利投入。

著名的格力董明珠在2018年就公開表示，「格力會給8萬員工提供二房一廳的房子，只要干到退休，房價再高都跟你沒關系。」

2021年6月，格力在內部開通住房申請系統，面向珠海、中山地區已婚且未參與公司房改項目的員工開放。

董明珠表示，第一批會優先分配給優秀員工，拎包入住。而且，分房并不是為了留下員工，主要還是對他優秀貢獻的一個回報。

所以我覺得，這個新業態很快將推廣到全國各地。

這是上世紀六七十年代國企自辦小社會的簡單復古嗎？

對地方經濟、產業招商、房地產、人才等政策會產生怎樣的影響？或者它能預示著什么新的潮流？

值得專家們好好研究啦。

轉載自公眾號「石敢當當」