為10年前錯誤買單 碧桂園能否等到天亮時刻

　　碧桂園終于為10年前犯下的錯，在今天得到了懲罰。

　　最近先是傳出，碧桂園處于債務爆雷的邊緣。應于8月7日兌付的兩只美元債利息只兌付了一期，另外一只仍在30天寬限期內(nèi)。

　　緊接著碧桂園公告，上半年預虧450億-550億元。至此，碧桂園要爆雷的消息瞬間在市場上炸開了鍋。隨后，碧桂園管理層發(fā)文致歉，化危機為生機，要鍛造更健康的碧桂園。

　　但實際上，今天的問題，實際上是為了其10年前的錯誤買單。但是今天，要不要救碧桂園的問題卻成了大家熱議的話題。

　　此時，一場集京滬廣深的會議即將召開，主題關(guān)乎房地產(chǎn)相關(guān)政策的如何調(diào)整優(yōu)化。

　　最新的消息是，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日降低二套房首付比例下限，首付比例可進一步降至20%。

　　有人認為，相關(guān)的政策優(yōu)化，碧桂園能不能等到政策出臺的時候？另外就是，就算一二線城市房地產(chǎn)政策優(yōu)化了，能救下碧桂園嗎？

　　01

　　碧桂園今天的問題呈現(xiàn)，并非今日一昔就有的。

　　首先是碧桂園自身的問題。

　　第一，呈現(xiàn)的表象是，碧桂園是一個靠高杠桿撐起來的地產(chǎn)企業(yè)。

　　比如說，現(xiàn)在碧桂園的總資產(chǎn)是1.7萬億，卻有1.4萬億的債務。而且這幾年，碧桂園都是靠高負債撐起來的。

　　正因為高杠桿，碧桂園不得不走高周轉(zhuǎn)之路，其實就是靠借來的錢買地，開發(fā)的資金，再加上占用預售的資金，再拖欠工程款、供應商的款項和買房人的錢，一邊賣房子，一邊囤地。因而碧桂園創(chuàng)造了三四五模式，即3個開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用。

　　2021年，碧桂園的銷售額達到了頂峰，權(quán)益銷售金額5580億元，已經(jīng)連續(xù)5年領(lǐng)跑行業(yè)。

　　隨即，碧桂園就如同一直在用百米沖刺速度跑馬拉松的選手，但是它不可能一直這樣快速跑下去，終于在2022年露出了疲態(tài)。

　　2022年，權(quán)益銷售金額3569.1億元，同比下滑36%。

　　今年1-7月，市場銷售有所回暖，但是碧桂園的銷量繼續(xù)下滑，前7個月權(quán)益銷售金額1408億元，同比再次下降35%，較2021年同期下降61%。而7月的市場更是糟糕，單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)4個月環(huán)比下降，同比下降60%。

　　銷售的大幅滑坡，立即引發(fā)了連鎖反應。

　　2023年1-7月部分頭部房企銷售情況

　　前8位頭部房企只有碧桂園的銷量在大跌。

　　因為銷售額的大幅下降，加上碧桂園一直堅持以三四線為發(fā)展重點，因而在市場不好的時候，不僅銷售價格大幅滑坡，而且銷量也跟隨著下降。在這兩者的雙殺之下，碧桂園的利潤比銷售下滑的速度更快。

　　2019年，碧桂園的利潤達到了最高峰612億，而到了2022年就降至了29.62億。3年時間，利潤大幅縮水95.2%。而到了今年上半年，碧桂園干脆爆出巨虧450億-550億元。

　　02

　　其次，戰(zhàn)略選擇失誤。

　　失誤之一，碧桂園重點布局三四線城市的失策。

　　截至2021年，碧桂園的銷售68%來自于三四線城市，土地儲備當中也有66%分布于三四線城市。重倉三四線城市對于碧桂園，將影響碧桂園未來很長時間。

　　今年楊惠妍上任后，希望調(diào)整這樣的局面，計劃用3-5年的時間，將公司一二線對于三四線城市的貨值提升至50%對50%。但是看起來，市場已經(jīng)很難再給楊惠妍這樣的機會了。而且上半年，碧桂園在融資不暢和銷售下滑的雙重壓力下，還重啟拿地，耗資69億元。

　　不調(diào)整是等死，調(diào)整就是找死。

　　但是楊惠妍沒有料到的是，民營房地產(chǎn)企業(yè)實在是太難了。

　　作為“房企融資三箭齊發(fā)”的示范性民營房企，去年碧桂園獲得了10家銀行3000億元的授信，但是真正落地的融資只有5月發(fā)行了兩期17億元中票，并在3月獲大豐銀行提供的9.5億元3年期貸款融資。這對于有上萬億債務的碧桂園簡直是杯水車薪，這樣的融資還不如2022年的100多億的融資。

　　一組數(shù)據(jù)也顯示，最近幾年，碧桂園的融資困難局面。數(shù)據(jù)顯示，2016-2022年，碧桂園籌資活動中的現(xiàn)金流凈額，2016-2019為正值，但2020-2022三年呈大幅流出狀態(tài)，流出額分別為541.36億、129.04億和586.88億。

　　顯然，能夠抗過這三年，已經(jīng)表現(xiàn)出碧桂園有很強的韌性了。

　　怎耐今年融資甚少，而待償還資金甚多。今年12月底，碧桂園到期的待償還債券總金額超過130億，新增融資渠道不放開，加上上半年虧損，碧桂園顯然無法闖過這一關(guān)。

　　失誤之二，有人認為，碧桂園今天的困局，實際早在2013年就釀成了。

　　當年，碧桂園開始向海外投資了大量的房地產(chǎn)業(yè)務，其中包括馬來西亞、新加坡、越南、泰國等國家地區(qū)。最被人們熟知的是當屬馬亞西亞的森林城市。

　　據(jù)透露，碧桂園在這個項目投入超過2000億元，但是最為風光的時候只在2016年，回收資金也只有200多億元。此后因為各種原因，這個盤開始門可羅雀，但是碧桂園卻因為背負了1800億的債務。

　　這筆債務直至今天過逐漸顯現(xiàn)出來，成了內(nèi)憂外困碧桂園的致命枷鎖之一。

　　03

　　面對碧桂園爆雷的傳聞，接下來更是考驗碧桂園的時刻了。

　　首先是傳聞滿天飛。傳聞之一，工作組進駐碧桂園；傳聞之二，佛山市自然資源局催交土地款。

　　但顯然，碧桂園是想通過這種方式，希望政府引起政府的重視。如果沒有后續(xù)融資，加上地方國企金融機構(gòu)和央企金融機構(gòu)進場托底，穩(wěn)定市場預期，碧桂園很難挺過這一關(guān)。

　　如今，不少市場人士都在呼吁，在當下環(huán)境下，要盡量救碧桂園。易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，碧桂園如果倒下，不僅沖擊其他優(yōu)質(zhì)民企，也會沖擊到國央企，買大房企品牌的房子都不可靠，購房者以后哪里還敢買房？

　　而且，碧桂園牽涉的面更廣，更深。

　　現(xiàn)在大家都在寄望，一二線城市房地產(chǎn)政策的調(diào)整放開，盤活二手房市場，進而帶動一手房市場，在市場向好的時候，加上救助，會事半功倍。

　　在碧桂園危機出來之后，碧桂園管理層立即出來發(fā)文致歉，表示要化危機為生機，鍛造更健康的碧桂園，是否意味著碧桂園的管理層得到了某種授意，出來安撫人心，是否也預示著，碧桂園的危機，倒逼著新救市政策的出臺，一下子就化為無形了。讓我們拭目以待。

　　但是未來，就算碧桂園眼前的危機能夠得到解決，但碧桂園未來的調(diào)整之路依然十分漫長。

　　后記：8月14日，恒大汽車發(fā)布公告，獲得總部位于阿聯(lián)酋迪拜的紐頓集團（NWTN集團）約5億美元戰(zhàn)略投資，另有6億元人民幣過渡資金將自公告后5個工作日開始陸續(xù)到賬。

　　央行MLF又開始降息15個點，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬降低二套房首付，預示著一切都在有所轉(zhuǎn)機。